Est-il possible de cumuler deux emprunts pour son achat immobilier ?

Que ce soit pour optimiser le coût global de votre crédit ou bénéficier des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété auxquels vous pouvez prétendre, il est tout à fait possible de faire deux emprunts pour un achat immobilier sous certaines conditions. Découvrez les principales caractéristiques et les avantages de ce mode de financement.

Est-il possible de faire deux emprunts pour un achat immobilier ?

Vous pouvez choisir de faire deux emprunts pour un achat immobilier dans deux cas de figure :

• Soit pour optimiser votre taux d’emprunt.
• Soit pour bénéficier d’un prêt aidé tel que le prêt à taux zéro (PTZ) en complément d’un prêt principal. Vous devez alors cumuler plusieurs modes de financement dans le cadre de la composition de votre financement immobilier. Ce dernier peut comporter un ou plusieurs prêts, ainsi qu’un apport immobilier.

Cette configuration est appelée « prêt à palier » ou « prêt lissé ». Il est parfois indispensable de combiner plusieurs prêts, notamment si vous envisagez d’acheter pour louer sans apport. Sachez toutefois que vous ne pouvez pas dépasser un taux de 35% d'endettement.

Comment fonctionne le lissage de prêt ?

Le remboursement de votre prêt est décomposé en mensualités différentes. En règle générale, la mensualité du prêt 2 augmente lorsque celle du prêt 1 diminue (ou disparaît). On parle de lissage pour désigner cette imbrication des prêts qui permet, au final, d’avoir une mensualité moyenne compatible avec votre taux d’endettement cible.

Il est très rare que les prêts sur deux lignes ne soient pas lissés. Dans le cas contraire, vous seriez en effet contraint de rembourser des mensualités élevées au début du crédit immobilier et très basses à la fin du prêt, entraînant un fort déséquilibre de votre trésorerie personnelle.

Quels types de prêts peut-on lisser ?

Outre le prêt à taux zéro, il est possible de lisser un prêt immobilier avec plusieurs types de prêts :

• Un prêt bancaire classique
• Le prêt d’accession sociale (PAS)
• Le prêt action logement
• Le prêt conventionné
• Le prêt d’épargne logement
• D’autres types de crédits (crédit à la consommation, crédit auto, prêt pour travaux…).

Quel est l’intérêt de faire deux emprunts pour un achat immobilier ?

Cette solution de financement comporte de nombreux atouts :

• Vous optimisez le taux global de votre emprunt immobilier. Vous pouvez, par exemple, demander deux prêts avec deux durées de remboursement différentes, permettant d’obtenir les meilleures conditions de financement sur chacune des deux durées. Vous avez ainsi l’opportunité d’abaisser le coût total de votre crédit immobilier.
• Vous avez la possibilité de demander un nouveau prêt – par exemple, en vue de réaliser un investissement locatif – lorsqu’un des deux prêts est totalement remboursé.
• Vous bénéficiez d’une certaine stabilité financière. Avec un prêt lissé, votre mensualité de remboursement est sensiblement la même sur toute la durée du crédit. Vous n’avez pas à vous soucier de la variation à la hausse – ou à la baisse – de vos échéances de crédit.
• Vous pouvez cumuler un financement bancaire classique avec un des nombreux dispositifs d’accession à la propriété qui existe.

Sachez par ailleurs qu’il est tout à fait possible d’acheter à deux avec un apport différent. Il n’est donc pas nécessaire de faire deux emprunts séparés si vous envisagez d’acheter un logement avec votre conjoint ou partenaire de Pacs, par exemple.

Quels sont les inconvénients d’un prêt à palier ?

La solution du prêt à palier peut avoir plusieurs inconvénients :

• Faire deux emprunts pour un achat immobilier peut contribuer à allonger la durée de remboursement. Or, certains emprunteurs sont attachés à l’idée d’avoir remboursé toutes leurs dettes rapidement.
• Ce type de montage peut être compliqué à comprendre pour les emprunteurs.
• L’existence de plusieurs prêts peut éventuellement venir complexifier la demande d’autres types de crédits (crédit à la consommation, crédit auto…).
• Tous les établissements prêteurs n’acceptent pas de faire deux emprunts pour un achat immobilier. En plus d’exiger une certaine technicité, ce type de montage reste subordonné à votre situation personnelle. Vous devez parfois remplir des critères d’éligibilité, notamment si vous demandez à bénéficier d’une aide accession à la propriété. De plus, les banques restreignent parfois l’accès à certaines options dans le cadre d’un prêt lissé, comme la modulation des mensualités ou l’absence d’indemnités en cas de remboursement anticipé du crédit.

Bon à savoir, si vous détenez plusieurs prêts en même temps et souhaitez y voir plus clair tout en optimisant votre situation financière, vous pouvez opter pour un regroupement de crédit.

Lissage de prêt et assurance emprunteur : que faut-il retenir ?

Faire deux emprunts pour un achat immobilier peut éventuellement coûter plus cher. En règle générale, chaque ligne de prêt est couverte par une assurance emprunteur propre. Vous avez généralement le choix entre « l’assurance groupe », proposée par la banque, et une assurance individuelle proposée par un assureur externe ou un courtier en assurance de prêt. En fonction du taux de l’assurance, le coût pour l’emprunteur peut donc être plus ou moins élevé.

Attention, c’est à vous de solliciter une délégation d’assurance de prêt immobilier auprès de la banque si vous souhaitez être couvert par un contrat d’assurance emprunteur autre que celui qu’elle vous propose.

Pour aller plus loin, découvrez quelle est la composition d’un plan de financement immobilier et optimisez le financement de votre achat immobilier.