Taux d’effort : définition, calcul et différence avec le taux d’endettement

Un taux d’effort trop élevé est l’une des causes possibles d’un prêt refusé. Alors, à quoi correspond cette notion ? Que recouvre-t-elle et comment l’appréhender ? On vous dit tout.

C’est quoi, le taux d’effort ?

Le taux d’effort est un élément essentiel de votre plan de financement. Il correspond au rapport entre les dépenses liées à l’habitation et à la vie quotidienne et les revenus mensuels de votre foyer.

Cet indicateur est très important car il constitue l’un des principaux chiffres que va prendre en compte la banque pour estimer votre capacité d’emprunt et le montant qu’elle est en mesure de vous prêter. Avant de prendre rendez-vous, il peut donc être utile d’estimer préalablement votre taux d’effort, éventuellement avec l’aide d’un courtier en financement immobilier.

Quelle différence entre taux d’effort et le taux maximum d’endettement ?

Le taux d’effort se distingue du taux maximum d’endettement. Le taux d’effort est plus précis que le taux d’endettement, car il mesure avec précision le reste à vivre. Le taux d’endettement, quant à lui, est une simple évaluation.

Il ne faut pas non plus confondre le taux d’effort avec le taux d’usure. Ce dernier représente le taux maximal auquel un prêt peut être octroyé. Toutefois, taux d’effort et taux d’usure ont un point commun : il s’agit de deux garde-fous destinés à protéger les emprunteurs d’un endettement excessif.

Comment est-il calculé ? Quels sont les éléments pris en compte ? 

Le taux d’effort prend en compte :

• Les revenus mensuels du demandeur. Cela comprend les revenus d’activité, mais aussi les revenus tirés du patrimoine comme les loyers d’un éventuel investissement locatif
• Les dépenses « incompressibles » du demandeur, c’est-à-dire celles auxquelles il ne peut pas renoncer. Parmi ces dépenses, se trouvent le loyer actuel (notamment en cas d’achat immobilier neuf), les remboursements divers, les abonnements (énergie, box internet…), les diverses assurances…

Le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, ne doit pas dépasser 35% selon les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Cette instance prévoit par ailleurs d’autres règles. Ainsi, la maturité du crédit – c’est-à-dire la durée totale de remboursement – ne doit pas dépasser 25 ans. Une tolérance de 2 ans est néanmoins accordée au titre du différé d’amortissement, lorsque l’entrée en jouissance du bien est en décalage par rapport à l’octroi du crédit.

Selon le rapport annuel 2023 du HCSF, « le taux d’effort moyen s’établissait à 30,5% en mars 2023, en légère augmentation depuis mars 2022 (0,8 pp) en raison d’une hausse marquée de la proportion de prêts avec un taux d’effort situé entre 33 et 35%, au-dessous de la limite fixée par le HCSF ».

Comment améliorer son taux d’effort ? 

Pour réduire votre taux d’effort, vous pouvez mettre en œuvre plusieurs stratégies. En voici quelques-unes.

Réaliser un apport personnel plus conséquent

Le fait d’augmenter votre apport personnel rassurera la banque de deux façons différentes. D’une part, un apport personnel plus important permettra de diminuer le montant à emprunter. Le taux d’effort va donc baisser automatiquement. D’autre part, l’origine de l’apport personnel est souvent une épargne personnelle (livret A, PEL, épargne salariale…). Cela permet de montrer à l’établissement bancaire que vous avez l’habitude de mettre régulièrement de l’argent de côté (et, donc, de faire face aux mensualités de remboursement le moment venu). Pour approfondir ce point, découvrez quel apport prévoir pour un achat immobilier.

Diminuer vos charges de crédit

Votre capacité d’emprunt est impactée par les différents crédits que vous avez en cours : autre crédit immobilier, prêt personnel, crédit auto… Il est préférable de présenter à la banque un profil d’emprunteur le plus lisible possible, c’est-à-dire peu endetté et avec un nombre limité (voire nul) de crédits en cours. 

Il est possible de diminuer notamment en renégociant votre prêt actuel ou en optant pour le regroupement ou le rachat de crédits. Pour en savoir plus à ce sujet, n’hésitez pas à interroger votre conseiller bancaire ou votre courtier en financement immobilier.

Augmenter vos ressources d’emprunteur

Le taux d’effort baisse mécaniquement si les ressources du ou des emprunteurs augmentent. Cependant, il n’est pas simple de gagner plus. Obtenir une augmentation de la part de son employeur ne se fait pas d’un coup de baguette magique ! Il existe cependant un moyen d’augmenter les revenus des emprunteurs : en empruntant à deux plutôt que seul. Si vous ne partagez pas votre vie avec quelqu’un, vous pouvez également envisager de réaliser votre achat immobilier avec un ami ou un membre de votre famille. Et si l’indivision vous semble trop peu souple pour un achat groupé, sachez qu’il existe d’autres montages possibles tels que la société civile immobilière (SCI). 

Enfin, il existe une possibilité de dépasser le seuil maximal de 35% dans certaines situations. Dorénavant, les banques sont en effet autorisées à déroger aux critères d’endettement dans une enveloppe représentant 20% des nouveaux crédits immobiliers accordés au cours de chaque trimestre civil. De plus, au sein de cette marge de manœuvre de 20%, au moins 70% de la flexibilité dite maximale doit être réservée aux acquéreurs de résidence principale. Si vous disposez d’un reste à vivre très important et que vous projetez d’acquérir votre nouvelle résidence principale, vous maximisez ainsi vos chances de pouvoir déroger au taux d’effort maximal de 35 %.

Vous avez un projet immobilier et vous interrogez sur votre taux d’effort ? N’attendez plus et découvrez notre outil gratuit pour calculer sa capacité d’emprunt.