LLI & SCI : comment ça fonctionne ?

Si les personnes physiques ne peuvent investir directement dans des logements intermédiaires, elles peuvent toutefois bénéficier des avantages du LLI (logement locatif intermédiaire) en acquérant des parts d’une SCI (société civile immobilière). Que faut-il savoir à ce sujet ?

Quels sont les avantages d’investir en SCI ?

Investir au travers d’une SCI présente de nombreux avantages.

Limiter les conflits qui peuvent survenir en indivision

Tout d’abord, vous limitez le risque de conflit lié à l’indivision. En indivision, l'ensemble des propriétaires possèdent des droits de même nature sur le bien, sans que leurs parts respectives ne soient clairement identifiée. Un bien en indivision appartient indistinctement à tous ses propriétaires. A contrario, les membres de la SCI sont des associés qui détiennent des parts sociales d’une société : cela permet de limiter l’affect lors de la prise de décisions importantes, les associés fussent-ils de la même famille.

Protéger le patrimoine et le conjoint

Ensuite, investir au travers d’une SCI permet de protéger votre patrimoine personnel. Dans le cadre de l’indivision, les co-indivisaires sont solidaires du paiement des charges. Ce n’est pas le cas dans le cadre d’une société civile immobilière, où il existe une distinction entre le patrimoine de la SCI (personne morale) et le patrimoine personnel de chaque associé (personne physique). Si la société rencontre des difficultés financières, les créanciers devront d’abord se retourner contre la SCI. Ce n’est que dans un second temps qu’ils pourront intenter une action contre les associés.

Bénéficier d’une fiscalité attractive

L’investissement via une SCI permet aussi de bénéficier d’un cadre fiscal attractif, notamment dans le cadre d’une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés). L’imposition d’une SCI à l’IS permet d’amortir fiscalement les biens immobiliers et de déduire l’ensemble des charges engagées dans l’intérêt de la société. Autre atout : les éventuels déficits ne sont pas imputables sur les revenus des associés.

Faciliter la transmission des biens immobiliers

L’achat à plusieurs par le biais d’une SCI permet de faciliter la sortie des associés et/ou la transmission des biens immobiliers. Pour sortir de la société, il suffit à l’un des associés de revendre ses parts sociales aux autres associés. Idem pour la transmission : ce ne sont plus des biens détenus en propre, mais des parts sociales qui sont transmises aux héritiers. Cela permet de réduire les coûts liés à la transmission des biens et limiter le risque de blocage qui est relativement fréquent lors des successions en indivision. La transmission de parts sociales est éligible à l’abattement fiscal de 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.

Investir en tant que personne morale

Enfin, l’achat en SCI permet de bénéficier d’avantages spécifiques tels que l’investissement en logement locatif intermédiaire (LLI). La société civile immobilière a en effet le statut de personne morale et est autorisée, par conséquent, à pratiquer l’investissement LLI. Si la constitution d’une SCI en vue d’investir en LLI nécessite un certain formalisme, elle permet aussi de bénéficier de nombreux avantages.

Quelles sont les démarches pour être éligible au LLI en tant qu’acheteur dans le cadre de la SCI ?

Trois grandes étapes doivent être respectées pour pouvoir investir en LLI via une SCI. Voici lesquelles.

Étape 1 : la création de la SCI

En première intention, il convient d’identifier les associés. Une SCI nécessite au moins deux associés. Il faut ensuite rédiger les statuts de la SCI comprenant la désignation du gérant et du siège social, avant de les enregistrer. La SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Un avis de création de la SCI doit être publié dans un journal d’annonces légales.

Étape 2 : l’acquisition du bien immobilier

Ensuite, la SCI constitué doit procéder à l’acquisition du logement locatif intermédiaire. La SCI peut souscrire un emprunt pour financer l’achat du bien destiné au LLI. Le bien est acquis au nom de la SCI. Les associés doivent notamment s’assurer que le vendeur respecte bien les conditions inhérentes au LLI. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre contenu consacré aux conditions du LLI.

La SCI s’engage à transmettre périodiquement des informations qui sont listées par catégorie. Une téléprocédure sera mise en place prochainement à cet effet.

Étape 3 : la mise en location en LLI

La SCI s’engage à louer le bien pendant une durée minimale de 20 ans. De plus, elle accepte de louer à des locataires répondant aux critères de ressources et d’appliquer des loyers plafonnés conformément au dispositif LLI. Tout au long de la période de location, les associés doivent vérifier que les plafonds réglementaires sont bien respectés. Ces plafonds sont susceptibles de changer chaque année, d’où la nécessité de se tenir informé périodiquement.

Chaque année, les associés doivent également déclarer les revenus tirés de la location LLI dans leur déclaration de revenus personnelle (pour une SCI imposé à l’IR – impôt sur le revenu).

En conclusion, le combo « LLI & SCI » permet ainsi d’allier les atouts spécifiques de la SCI aux avantages fiscaux du LLI (taux de TVA réduit à 10%, créance d’impôt sur les sociétés).