Quel dispositif fiscal choisir ?

L’immobilier neuf vous permet de bénéficier de nombreux avantages. Il vous offre notamment de nombreuses opportunités de défiscalisation. Alors, quel dispositif fiscal choisir ?

Dispositif fiscal Pinel : plus longtemps vous louez, plus votre économie d'impôt sera importante et durable

Si vous achetez un logement neuf avant 2022 et si la signature chez le notaire intervient avant le 31 décembre 2021, vous pouvez profiter du dispositif Pinel sous certaines conditions. Celui-ci ouvre droit à une réduction d’impôt variable en fonction de votre engagement locatif : 12% du prix de revient du bien sur six ans, 18% sur neuf ans et 21% sur douze ans. L’avantage est calculé dans la limite d’un double plafond de 300 000 euros d’investissement par année (pour deux biens maximum) et 5 500 euros par mètre carré habitable. Au total, vous pouvez ainsi économiser jusqu’à 36 000 euros d’impôt sur six ans, 54 000 euros sur neuf ans et 63 000 euros sur douze ans.

Cet avantage est soumis à plusieurs conditions :

  • Le logement doit être situé dans une commune éligible au Pinel. Depuis 2018, seules sont éligibles celles situées dans les secteurs géographiques où la demande locative excède l’offre de logement : il s’agit des zones A, A bis et B1 définies dans l’arrêté du 30 septembre 2014 (Journal Officiel du 14 octobre). Par dérogation, le dispositif s’applique aussi aux villes concernées par la fermeture d’un site militaire (base aérienne, caserne…).
  • Vous devez respecter des plafonds de loyers, variables suivant la localisation géographique du bien.
  • Vous devez respecter des plafonds de ressources du locataire, fixés en fonction de la zone géographique et de la composition de la famille. Ces plafonds sont applicables seulement lors de la signature du contrat : l’augmentation des revenus en cours de bail n’a pas d’incidence sur l’avantage fiscal.

Vous optimisez le régime Pinel si vous payez au moins 6 000 euros d’impôts par an. Le dispositif fiscal Pinel peut également s’avérer intéressant pour vous si vous envisagez de louer votre bien neuf à un membre de votre famille (parent ou enfant sorti du foyer fiscal), à condition qu’un loyer soit réellement versé et que l’ensemble des conditions listées précédemment soient respectées.

Dispositif fiscal

Dispositif fiscal Censi-Bouvard : une réduction d’impôts et une gestion simplifiée

Vous souhaitez réaliser une opération locative mais être déchargé de toutes les contraintes de la gestion locative ? Vous avez jusqu’au 31 décembre 2021 pour investir dans une résidence services accueillant des étudiants, des seniors ou des personnes âgées dépendantes et profiter du dispositif Censi-Bouvard. Il ouvre droit à une réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement hors taxe, répartie sur neuf ans, dans la limite d’un investissement de 300 000 euros. Soit une économie d’impôt maximale de 33 000 euros.

En contrepartie, vous devez laisser votre bien en gestion à un exploitant/gestionnaire. Celui-ci assumera la totalité de la gestion (accueil des occupants, publicité, réservation, entretien de la résidence et des logements…) et vous garantira les loyers pendant toute la durée du bail, même en cas de vacance locative.

En investissant dans une résidence gérée, vous pouvez, sous certaines conditions (résidence proposant un minimum de services et options pour le régime du loueur en meublé non professionnel, LMNP), récupérer la TVA sur le prix d'acquisition du bien. Soit une économie immédiate de 20%. Cela vous engage à conserver votre investissement pendant au moins 20 ans ou, si vous le vendez avant ce délai, à trouver un acheteur qui poursuivra le bail commercial avec l’exploitant. A défaut, vous devrez reverser 1/20ème de la TVA économisée par année restante.

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