Pinel et rénovation : que faut-il savoir ?

Si la loi Pinel est bien connue des personnes qui choisissent d’investir dans l’immobilier neuf, il est également possible de bénéficier de ce dispositif dans le cadre d’une opération de réhabilitation. Quelles sont les règles applicables en la matière ?

Comment faire du Pinel dans l’ancien ?

Il est possible d’accéder à la loi Pinel dans :

• Les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25% du coût total de l’opération), réalisés entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
   
• Les logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation réalisés entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Un investissement dans l’immobilier ancien permet de bénéficier du mécanisme du déficit foncier. Il est ainsi possible de cumuler la réduction d'impôt Pinel et le déficit foncier, dans la limite du plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Parmi les charges déductibles dans le cadre du déficit foncier, on peut énumérer les charges de copropriété, les frais de gestion éventuels, les intérêts d’emprunt, les assurances ou encore la taxe foncière. « Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700€ de déficit foncier (ou 15 300€ dans certains cas particuliers) », précise Bercy sur son site internet. Si un excédent de déficit foncier est constaté, celui-ci peut être reporté et déduit pendant six ans des revenus globaux et pendant dix ans des seuls revenus fonciers.

Pinel ancien : quels critères de choix du logement ?

Pour pouvoir utiliser le dispositif Pinel dans l’ancien, il convient ainsi de choisir un logement :

• Nécessitant d’importants travaux permettant d’aboutir à la création d’un logement neuf (réhabilitation lourde).
   
• Affichant, à l’issue des travaux, une performance énergétique élevée et bénéficier des labels Haute Performance Energétique ou BBC Rénovation.

Les travaux de rénovation en loi Pinel ancien doivent notamment porter sur les points suivants :

• La composition du logement (pièces principales, la surface habitable et la hauteur sous plafond)
   
• L’état général du gros œuvre
   
• L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
   
• L’état de la toiture et de la charpente
   
• L’état des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse
   
• L’absence ou la présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité
   
• L’absence d’amiante
   
• L’électricité
   
• Le gaz
   
• L’état des réseaux d’eau
   
• L’état général des installations sanitaires
   
• L’état de la cuisine
   
• Le système de chauffage
   
• Les systèmes de ventilation et d’ouverture
   
• Les caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.

Bon à savoir, il faut que les travaux soient vérifiés par un contrôleur technique. Un certain nombre de critères doivent être respectés en termes de décence, de performance technique et d’efficacité énergétique. Pour mémoire, un logement décent doit présenter cinq caractéristiques principales : une surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements. Autrement dit, le logement réhabilité doit permettre d’atteindre les mêmes normes qu’un logement neuf.

À la fin du chantier, un expert sera amené à remplir une attestation de l’état descriptif du logement transmis par l’administration fiscale. Il est nécessaire de conserver l’ensemble des devis et factures liés aux travaux afin d’être en mesure de justifier des rénovations engagées. L’investisseur doit pouvoir présenter les factures des travaux en cas de contrôle par l’administration fiscale.

Investissement Pinel : dans le neuf ou dans l'ancien ?

S'il est tout à fait possible de pratiquer le Pinel dans l'immobilier ancien, à condition de respecter un ensemble de conditions évoquées plus haut, il est parfois plus intéressant d'investir en Pinel dans le neuf :

• Investir en Pinel dans le neuf permet de jouer la carte de la sérénité. Le promoteur immobilier neuf se charge de superviser le chantier et l'intégralité des opérations de construction. Du point de vue de l'investisseur, cela représente moins de temps passé mais aussi moins de risques dans la mesure où il a moins besoin de s'impliquer dans des sujets parfois techniques.
• Investir en Pinel dans le neuf permet d'accéder aux meilleurs emplacements. Le promoteur immobilier neuf se charge de sélectionner la localisation de l'immeuble en fonction d'un cahier des charges précis, fruit de nombreuses années d'expérience.
• Investir en Pinel dans le neuf permet de proposer un bien globalement plus attractif au locataire. En effet, ce n'est pas seulement le logement mais l'immeuble tout entier qui sont neufs : un gage de qualité pour le locataire, qui bénéficiera de prestations supérieures.

Qu’est-ce que la loi Pinel 2024 ?

En 2024, si un contribuable acquiert un logement dans le cadre du dispositif Pinel, il peut profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 3 500 € par an. La réduction d’impôt Pinel en 2024 s’élève à 9 % pour un engagement de 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.

Par ailleurs, la réduction d’impôt Pinel est plafonnée à 42 000 € sur 12 ans. Le montant d’investissement pris en compte est, quant à lui, limité à 300 000 €.

Jusqu’à quand la loi Pinel est-elle accessible ?

Les avantages fiscaux de la loi Pinel sont réduits en 2024, après une première réduction en 2023. Voici quels sont les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel en 2023 et 2024 :

Le dispositif « Super Pinel » va prendre le relais du dispositif Pinel à partir de ces dates pour bénéficier d’avantages fiscaux inchangés. Pour en bénéficier, l’investisseur devra investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) et respecter un panel de critères de confort et de performance énergétique. Le logement devra notamment afficher une surface minimale en fonction de sa typologie et disposer d’un espace extérieur dont la superficie est, là aussi, déterminée en fonction de la typologie du logement.

Bon à savoir, la loi Pinel a été complétée au 1^er janvier 2019 par le dispositif Denormandie, créé pour soutenir l’investissement locatif dans l’ancien. Ce dispositif fiscal vise à inciter les investisseurs à faire l’acquisition de logements vétustes en vue de les rénover. Les travaux doivent correspondre à au moins 25% du coût total de l’opération. Comme pour la loi Pinel, il faut respecter des plafonds de ressources des locataires et de loyers. De plus, le dispositif Denormandie est limité à certaines zones géographiques seulement. Le montant de l’avantage fiscal Denormandie dépend de la durée de location. Il est ainsi de :

• 12% du prix du bien pour un engagement de location de 6 ans
   
• 18% du prix du bien pour un engagement de location de 9 ans
   
• 21% du prix du bien pour un engagement de location de 12 ans.

Pour vous aider à paramétrer votre investissement en loi Pinel, nous mettons à votre disposition un simulateur entièrement gratuit sur notre site. Vous avez ainsi la possibilité de calculer l’économie d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre à partir du prix du bien immobilier ou de votre capacité de remboursement.