Fonctionnement et dates clés de la réduction d'impôt Pinel

Vous envisagez d’investir en loi Pinel ? Voici un bref rappel des règles qui encadrent ce dispositif d’investissement locatif, notamment en ce qui concerne la date de démarrage de l’avantage fiscal.

Comment calculer sa réduction d'impôt avec loi Pinel ?

Le montant de la réduction d’impôt Pinel dépend de la durée pendant laquelle le propriétaire s'engage à louer son bien immobilier. Cette réduction d’impôt s’élève en 2023 à :

· 10,5 % du prix d'achat du bien sur 6 ans

· 15 % sur 9 ans

· 17,5 % sur 12 ans.

Cet avantage fiscal est accordé dans la limite d'un plafond global de 300 000€ et de 5 500€ par mètre carré.

Quelles sont les obligations du contribuable pour bénéficier de la réduction d'impôts Pinel ?

Pour bénéficier de la loi Pinel, le propriétaire doit respecter trois séries de conditions :

· Des conditions liées à l’investissement immobilier. Le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. De plus, il doit s’agir d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement dans la mesure où la loi Pinel a vocation à encourager la création de nouveaux logements dans les zones les plus tendues.

· Des conditions liées au logement. Ce dernier doit notamment être loué à titre de résidence principale et pour une durée minimale de 6 ans. Il convient également de respecter des plafonds de loyer définis zone par zone.

· Des conditions liées au locataire. Le revenu fiscal de référence du locataire doit être inférieur à certains seuils. En outre, le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire. Il peut néanmoins faire partie de la même famille, à condition d’effectuer une déclaration d’impôt séparée.

Quand débute la réduction d’impôt Pinel ?

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions d’un logement neuf réalisées depuis le 1^er septembre 2014.

Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition. La date d’acquisition se définit comme celle de la signature de l’acte authentique d’achat. L’objectif est en effet de mettre les logements Pinel sur le marché locatif le plus rapidement possible. Pour autant, ce délai de 12 mois permet de tenir compte du temps nécessaire pour passer une annonce, examiner les dossiers des locataires et leur compatibilité avec les critères de la loi Pinel, réaliser les formalités d’entrée dans les lieux…

Si ce délai d’un an n’est pas respecté, l’avantage fiscal peut être remis en cause.

Que se passe-t-il en fin d’avantage fiscal Pinel ?

Si vous revendez avant le terme choisi (6, 9 ou 12 ans), vous devez rembourser l’intégralité de l’avantage fiscal qui vous a été octroyé dans le cadre de cet investissement (si vous revendez avant 6 ans) ou depuis les 6 ans (si vous revendez après cette durée minimum).

Si vous conservez le bien après les 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez en disposer comme vous l’entendez et n’êtes plus obligés de respecter les critères de la loi. Autrement dit, à la fin de l’engagement de location, le bien acquis en Pinel peut être loué, vendu ou occupé par le propriétaire.

Quels changements à venir pour la loi Pinel ?

Sachez que plusieurs modifications vont, ou pourraient affecter prochainement ce dispositif :

· D’une part, les taux de réduction d’impôt diminueront en 2024, après une première diminution en 2023. Les taux 2022 pourront être maintenus pour les investisseurs qui, au moment du choix de leur logement Pinel, respecteront certains critères de qualité (surface minimale, exposition, efficacité énergétique…) ou de localisation. Le dispositif Pinel + ouvrira ainsi droit à des réductions d’impôt inchangées pour tout investissement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

· D’autre part, on pourrait assister à une régionalisation du dispositif, alors qu’une expérimentation est en cours en Bretagne depuis 2021. Cette expérimentation a été prolongée jusqu’en 2024 par l'article 92 de la loi de finances pour 2022. Elle permet au préfet de région de déterminer, par arrêté, les plafonds de loyer et de ressources du locataire pour chaque commune ou partie de commune éligible et par type de logement. C’est en cela que le « Pinel breton » déroge aux critères nationaux qui sont définis chaque année par décret.

Pour aller plus loin, retrouvez notre guide loi Pinel. Entièrement gratuit et disponible sur internet, ce guide récapitule tout ce qu’il faut savoir à propos de cette loi de défiscalisation. Nous vous offrons également la possibilité de simuler votre investissement Pinel.