Frais de notaire réduits en immobilier neuf : les conditions

Vous souhaitez acquérir votre résidence principale ou vous vous apprêtez à réaliser un investissement immobilier dans le neuf ? Vous ne le savez peut-être pas, mais les frais d’acquisition, communément appelés frais de notaire, sont considérablement moins élevés dans le neuf que dans l’ancien. Comment expliquer cette différence ? Comment faire (encore plus) d’économies sur les frais de notaire en investissant dans l’immobilier neuf ?

Pourcentage frais de notaire : de quoi parle-t-on ?

Le pourcentage frais de notaire correspond à un taux qu’on applique au prix du bien immobilier. Le pourcentage frais de notaire permet de couvrir un ensemble de dépenses qui découlent de l’acquisition d’un bien immobilier (frais liés à certaines démarches administratives, rémunération du notaire, divers impôts et taxes à régler).

L’essentiel des frais de notaire revient à l’Etat et aux collectivités locales. Les impôts et taxes sont versés au Trésor public, avant d’être reversés à ces différents acteurs publics, notamment les Départements.

Sur quel montant s’applique le pourcentage frais de notaire ?

Le pourcentage frais de notaire s’applique au prix du bien seul. Pour calculer le montant des frais de notaire, on retranche ainsi les éventuels frais d’agence (s’il s’agit d’un bien ancien vendu par un agent immobilier), ainsi que le montant du mobilier éventuellement vendu avec le bien.

Prenons l’exemple d’un bien ancien affiché pour une valeur de 100 000 €. Le montant des frais d’agence s’élève à 5 % du prix du bien soit 5 000 €. Le bien immobilier est vendu avec sa cuisine équipée estimée à 10 000 €. Le pourcentage frais de notaire est calculé sur une valeur de : 100 000-5 000-10 000 = 85 000 €.

Réaliser un estimatif précis du mobilier vendu avec un bien immobilier ancien peut ainsi vous permettre de réduire les frais de notaire. En effet, le montant correspondant sera retiré du prix du bien avant calcul des frais de notaire.

Faites des économies sur les frais de notaire en achetant dans le neuf

Il est possible de réaliser des économies substantielles sur les frais de notaire en faisant l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Les frais de notaire dans le neuf s’élèvent à 2 à 3% du prix du bien en moyenne, contre 7 à 8% dans l’ancien. Cette différence importante s’explique notamment par le poids réduit des taxes en ce qui concerne l’immobilier neuf.

Les frais de notaire se décomposent en trois grands ensembles : le coût de certaines démarches administratives, la rémunération du notaire, ainsi que les divers impôts et taxes.

Dans le cas de l’immobilier neuf, le pourcentage que représentent ces impôts et taxes peut être ramené à 1 % (contre 5 % en moyenne dans l’immobilier ancien). Le contenu des frais de notaire dans le neuf se limite ainsi à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire.

Quelles conditions pour bénéficier de frais de notaire réduits ?

Pour bénéficier des frais de notaire réduits, il faut faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Cette notion de logement neuf est très clairement définie par les textes de loi.

C’est l’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts qui apporte les précisions nécessaires. Les immeubles neufs y sont définis comme « les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf ».

Concrètement, cette définition recouvre quatre catégories :

• La majorité des fondations
• La majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage
• La majorité de la consistance des façades hors ravalement
• L'ensemble des éléments de second œuvre, dans une certaine proportion.

A noter que le vendeur est assujetti à la TVA. Le prix de vente d’un appartement neuf ou d’une maison neuve est ainsi indiqué TTC. Le taux normal est de 20 % mais il peut être ramené à 5,5 % sous certaines conditions.

Comment distinguer immobilier neuf et ancien ?

Par immobilier neuf, on entend les immeubles non-encore construits, ou construits il y a moins de cinq ans et n’ayant encore jamais eu de propriétaire. Est considéré comme ancien, tout bâtiment construit depuis plus de cinq ans, ou depuis moins de cinq ans mais ayant déjà eu un propriétaire. L’exemple type de l’immobilier neuf est la vente en l’état de futur achèvement (VEFA), pour laquelle les frais de notaire sont de moins de 3%.

Cette différence s’explique simplement : alors que les droits de mutation d’un logement neuf ne comprennent qu’une taxe sur la publicité foncière, l’addition est plus longue dans le cadre de l’ancien : taxe communale, droit au profit d’Etat et droit départemental d’enregistrement représentent la majeure partie de ce que le notaire devra reverser.

Pouvez-vous négocier les émoluments ou la rémunération du notaire ?

Les émoluments du notaire représentent sa rémunération et ne constituent qu’une faible part des frais qu’il va retenir sur la transaction. Ces émoluments correspondent à un barème défini par l’Etat, et revu annuellement. Un notaire est rémunéré notamment en fonction du montant de la transaction, suivant un pourcentage variable selon qu’il s’agit d’immobilier neuf ou ancien.

Cette profession étant strictement encadrée, vous ne pouvez pas réellement négocier les émoluments ou la rémunération du notaire au-delà de ce que la loi et la règlementation autorisent. Des astuces existent cependant pour réaliser des économies sur les frais de notaire. Veillez notamment à retirer de l’assiette du calcul des frais de notaire les éventuels frais d’agence ainsi que les biens meubles (électroménager, cuisine aménagée…).

Depuis un décret du 26 février 2016, les acheteurs peuvent également demander une remise à un notaire. Cette remise peut représenter 10 % maximum du montant des émoluments (et non de l’ensemble des frais d’acquisition qui incluent également des impôts et taxes). De plus, cette possibilité de négociation concerne uniquement les tranches d’assiettes supérieures à 150 000 €.

Quelle est la composition des frais de notaire dans le neuf ?

Les frais de notaire sont en majeure partie représentés par des taxes, payables au Trésor Public ainsi qu’aux collectivités locales. Ils comportent également des frais d’hypothèque et de publicité foncière. Une étude notariale peut également vous demander une avance sur certaines dépenses, appelées débours. Vient ensuite la rémunération de l’étude, que l’on désigne par le terme d’émoluments.

Comment régler vos frais de notaire ?

C’est l’acheteur qui règle les frais de notaire. Dans la pratique, avant la signature de l’acte définitif de vente, le notaire lui présente le montant des frais, taxes, et émoluments. L’acheteur règle les frais de notaire en totalité le jour de la signature, même s’il ne verse au vendeur qu’une partie du prix de son logement neuf, ce qui est généralement le cas dans le cadre d'un achat en VEFA.