Comment déclarer une LMNP en indivision ?

Vous détenez un bien immobilier à plusieurs et souhaitez en tirer des revenus dans le cadre de la location meublée ? Voici l’essentiel de ce qu’il faut retenir pour déclarer une location meublée non professionnelle (LMNP) en indivision.

Comment déclarer une location meublée en indivision ?

Contrairement au cas classique, vous devez remplir non pas le formulaire P0i, mais le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*01), qui permet d’effectuer une déclaration d’exploitation en commun. Vous devez compléter ce document à partir des informations suivantes :

• La raison de la déclaration. Dans ce cadre, vous devez indiquer s’il s’agit d’une nouvelle activité en indivision ou bien d’une modification d’une précédente déclaration. Si vous déclarez une cessation, c’est également à cet endroit que vous devez le spécifier.

• L’adresse de la location meublée. Veillez à remplir ce cadre de la manière la plus exhaustive possible, en mentionnant l’adresse exacte du bien, y compris les compléments d’adresse. Cela permettra à l’administration fiscale d’identifier très précisément le bien loué meublé.

• L’identité des indivisaires. Pour chaque membre de l’indivision, il convient de préciser le nom, le prénom et l’adresse postale. Vous devez également préciser le rôle de chaque indivisaire. Devient-il co-exploitant du bien ? Ou, au contraire, quitte-t-il l’exploitation du bien meublé en indivision ? L’administration fiscale doit être en capacité d’identifier les nouveaux co-exploitants, ainsi que les anciens.

• Le régime fiscal. Dans le cadre du régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs, avec un minimum de 305 €. Le régime réel se révèle souvent plus avantageux, puisqu’il permet de déduire l’intégralité des charges liées à l’exploitation du bien loué meublé et de bénéficier du système de l’amortissement.

• Le choix de la TVA. En règle générale, l’activité de location meublée n’est pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Cependant, si vous investissez dans un appartement neuf en résidence services, votre activité est soumise à la TVA. Vous avez la possibilité de la récupérer, sous conditions.

Comment déclarer une indivision au Greffe ?

Le formulaire FCMB rempli en commun doit ensuite être adressé au Greffe du Tribunal de commerce dont dépend le logement. Le Greffe attribuera ensuite un numéro de SIRET qui permettra de débuter l’activité de location meublée. En parallèle, il est recommandé d’envoyer un formulaire P0i pour chaque indivisaire.

LMNP en indivision : quels avantages fiscaux ?

Les avantages fiscaux liés à une LMNP en indivision sont identiques à ceux d’une LMNP classique. Seule la réduction d’impôt pour les frais de comptabilité ne s’applique pas, dans la mesure où l’indivision est considérée comme une société de personnes.

Quelles sont les autres règles qui régissent l’indivision ?

Le régime de l’indivision consiste à détenir un bien immobilier à plusieurs. Si ce régime s’impose de lui-même dans un certain nombre de situations (succession, divorce…), il peut aussi faire l’objet d’un choix spontané de la part des indivisaires. L’indivision constitue ainsi une alternative à la société civile immobilière (SCI), en raison d’un formalisme moins contraignant.

En indivision, chacun des indivisaires est propriétaire d’une quote-part du bien à hauteur des montants réellement injectés dans l’opération par chacun. Plusieurs principes élémentaires régissent le régime de l’indivision. Voici les principaux :

• Chaque indivisaire a des droits sur la totalité du bien. L’article 815-2 du Code civil précise ainsi : « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence. Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers. À défaut de fonds de l'indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires. Lorsque des biens indivis sont grevés d'un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l'usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations. »

• Chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision proportionnellement à la quote-part qu’il détient. Il est possible d’être propriétaire à hauteur de 50/50, 40/60, 70/30 ou selon toute autre répartition au sein d’une indivision. Ce sont les fonds versés par chaque indivisaire – que ce soit sous forme d’apport personnel ou de crédit – qui déterminent sa quote-part et, partant, le pourcentage des charges qu’il doit payer.

• Le régime de l’indivision est provisoire. « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention », indique l’article 815 du Code civil. Dès lors, l’indivision n’est pas appelée à perdurer sur le très long terme.

Cependant, l’indivision peut présenter quelques risques. Il peut en effet survenir des conflits entre les indivisaires, conduisant à un blocage du processus de décision. Afin de prévenir ce type de difficultés, il est possible de mettre en place une convention d’indivision. Il s’agit d’une forme de contrat qui permet de lister les droits et devoirs de chacun. Cette convention permet de lister précisément les charges et de déterminer leur mode de répartition. Il convient d’être particulièrement précis dans la rédaction de la convention d’indivision, car celle-ci revêt ensuite une valeur officielle. « À peine de nullité, cette convention doit être établie par écrit, lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire. Dès lors qu’elle porte sur un bien immobilier, elle doit en outre être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au Service de publicité foncière », précisent les Notaires de France sur leur site Internet.

La rédaction de la convention d’indivision peut être complétée par la nomination d’un gérant, qui sera chargé d’exécuter toutes les décisions courantes relatives à la gestion du bien. Les modalités de désignation et de révocation du gérant peuvent être fixées dans le cadre de la convention d’indivision. Il est, par exemple, possible de choisir de prendre ce type de décision à l’unanimité.

L’indivision fait partie des modalités pour acheter un bien immobilier à plusieurs. Mais ce n’est pas la seule option qui s’offre à vous. SCI familiale, tontine, démembrement de propriété : retrouvez les autres formes d’investissement à plusieurs dans notre article dédié.