A quoi correspond la valeur locative brute ?
Taxe d’habitation, taxe foncière : le calcul des principaux impôts locaux se fonde sur le revenu cadastral. Pour pouvoir estimer ce revenu cadastral, il faut réaliser une évaluation foncière. C’est cette estimation qui donne lieu au calcul de la valeur locative brute.
Valeur locative brute : une valeur locative hors abattements
La valeur locative se définit comme le loyer théorique annuel que le bien serait susceptible de générer dans des conditions normales et à une date de référence.
Cette valeur locative est susceptible d’être modifiée :
- En fonction de plusieurs correctifs qui dépendent de facteurs constatés à un instant T. Le loyer que peut procurer un bien immobilier ne dépend pas uniquement de sa surface ou de sa localisation. Divers éléments de confort peuvent justifier de pratiquer un loyer plus élevé. Les correctifs applicables à la valeur locative comprennent ainsi la liste des éléments composant le local, l’importance de la surface du logement, l’état d’entretien de la construction, la situation géographique de l’immeuble dans la commune et l’emplacement particulier du local, ainsi que le niveau de confort du bien (présence d’une baignoire ou d’une douche, raccordement au réseau de gaz…) ;
- En fonction de divers événements affectant le bien. Ajout d’éléments de confort, agrandissement : ces événements ont pour effet de modifier l’habitation et d’ajouter de la valeur au bien et peuvent conduire à une réévaluation du loyer. C’est pourquoi ils doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale, qui en tiendra compte au moment du calcul des impôts locaux.
Valeur locative brute et moyenne : quelle différence ?
La valeur locative brute correspond à la valeur d’usage du bien imposé. Elle s’applique donc à un seul bien, appelé local de référence. La formule de calcul de la valeur locative est la suivante :
Valeur locative = surface pondérée x tarif au mètre carré du local de référence.
À l’inverse, la valeur locative moyenne se définit comme la moyenne des valeurs locatives brutes de la commune. La formule de calcul de la valeur locative moyenne est la suivante :
Valeur locative moyenne = somme des valeurs locatives / nombre de locaux.
Impôts locaux : quels abattements sur la valeur locative brute ?
La valeur locative brute s’entend hors abattements. Afin de tenir compte de la situation particulière de chaque contribuable, plusieurs types d’abattements peuvent en effet être appliqués dans le cadre du calcul des impôts locaux. Pour rappel, les taux des impôts locaux sont votés par les collectivités territoriales (communes, intercommunalités ou départements). Ces taux, appliqués à la base d’imposition, peuvent donc varier d’une commune à l’autre.
Ces abattements, appliqués sur la valeur locative brute, dépendent du mode de calcul de chaque impôt local :
- Concernant la taxe foncière, par exemple, le revenu cadastral qui constitue la base d’imposition est égal à la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement de 50%. Cet abattement forfaitaire de 50% sur la valeur locative cadastrale a vocation à couvrir les frais de gestion, l’assurance, l’amortissement ainsi que les dépenses d’entretien et de réparation ;
- Concernant la taxe d’habitation, l’abattement n’est pas forfaitaire mais correspond à un pourcentage de la valeur locative moyenne des habitations de la commune considérée.
L’abattement sur la valeur locative moyenne, dans le cadre du calcul de la taxe d’habitation, est égal à :
- 10% pour chacune des deux premières personnes à charge ;
- 15% pour chacune des personnes suivantes.
S’agissant des impôts locaux, il convient de ne pas confondre les abattements avec les exonérations et les dégrèvements. C’est ce que nous allons voir avec l’exemple de la taxe foncière.
Taxe foncière : quelles exonérations possibles ?
En matière de taxe foncière, certains contribuables peuvent bénéficier d’exonérations permanentes. C’est notamment le cas des bâtiments ruraux qui sont entièrement dédiés à un usage agricole (bâtiments servant aux exploitations rurales, aux sociétés coopératives agricoles…). Des exonérations permanentes sont également accordées aux bâtiments de l’État ou des collectivités territoriales, ainsi qu’aux propriétés appartenant aux grands ports maritimes (sous conditions).
Une exonération temporaire de deux ans de taxe foncière peut aussi être accordée aux constructions nouvelles ou reconstructions. L’immobilier neuf permet en effet de bénéficier d’une fiscalité attractive.
Il existe, enfin, une exonération spéciale en faveur des personnes âgées ou en situation de handicap et de condition modeste. Pour bénéficier de cette exonération totale, il est nécessaire de remplir trois conditions :
- Des conditions relatives à l’occupant. Vous devez soit être titulaire de l’Aspa (allocation de solidarité aux personnes âgées), soit être bénéficiaire de l’AAH (allocation aux adultes handicapés), soit avoir plus de 75 ans au 1er janvier de l’année ;
- Des conditions de ressources. Votre revenu fiscal de référence doit être inférieur à un certain plafond ;
- Des conditions de cohabitation. Si vous partagez votre toit avec quelqu’un, il doit s’agir d’un époux, partenaire de Pacs, concubin, personne à votre charge pour le calcul de l’impôt sur le revenu, personne titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité (Asi), personne dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains plafonds.
Taxe foncière : quels sont les dégrèvements possibles ?
À titre d’exemple, un dégrèvement d’office de 100 € de la taxe foncière sur les propriétés bâties s’applique sous conditions (notamment lorsqu’il s’agit de la résidence principale du contribuable).
Bon à savoir, il existe aussi des cas d’exonération ou de dégrèvement en matière de taxe d’habitation. La réforme de la taxe d’habitation, qui se traduira par sa disparition complète à l’horizon 2023, prend d’ailleurs la forme d’un dégrèvement progressif.
Pour savoir comment obtenir des informations sur la valeur locative de votre bien, retrouvez nos autres articles consacrés à ce sujet.