Investir dans l'immobilier à plusieurs : pensez à la SCI

Vous envisagez d’investir dans la pierre en famille ou en vous associant à d’autres personnes ? La société civile immobilière (SCI) offre un cadre souple et performant, que ce soit pour faire l’acquisition d’un bien immobilier ou pour gérer les revenus tirés de la location.

Comment définir la SCI ?

Une SCI a pour objet la gestion et l'exploitation de biens immobiliers. Elle est composée d'au moins deux associés, pouvant être des personnes physiques ou morales. Chaque associé possède une partie du parc immobilier, en fonction du nombre de parts qu'il détient. S'il possède 30% des parts, cela signifie qu’il détient 30% de tous les immeubles composant le patrimoine de la SCI. Le fonctionnement d’une société civile immobilière se rapproche ainsi du fonctionnement d’une société classique.

Pourquoi investir dans l'immobilier neuf via la SCI ?

Investir dans l’immobilier neuf via une SCI présente plusieurs avantages :

• Réaliser une acquisition plus importante (un petit immeuble de rapport, par exemple) que celle que vous auriez pu envisager en achetant seul. La société civile immobilière permet d’acheter à plusieurs et de réaliser un investissement d’un montant supérieur… avec à la clé des loyers plus élevés si le bien est destiné à la location.
• Protéger son conjoint dans une famille recomposée ou acheter à deux sans être marié. Dans ces situations, en effet, chacun reçoit clairement un droit sur la société.
• Bénéficier de certains avantages fiscaux. Il est, par exemple, possible de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu et renonce à payer l'impôt sur les sociétés ; dans ce cas la réduction d'impôt est partagée entre les associés.
• Gérer un patrimoine familial existant (suite à une succession, par exemple) ou créé pour l’occasion. Grâce à la souplesse de rédaction des statuts, la SCI est la solution idéale pour conserver et gérer sans heurts une maison de famille.

Comment déclarer les revenus locatifs d'une SCI ?

Les associés peuvent choisir entre deux options fiscales :

• L’imposition à l’impôt sur le revenu (IR). Lorsqu'une société civile immobilière loue des logements non meublés, les loyers sont répartis entre les actionnaires. Ce sont des revenus fonciers qui viennent s’ajouter à la base imposable à l’IR de chacun.
• L’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). Lorsqu'une SCI loue ses logements meublés ou lorsque les associés souhaitent opter pour cette imposition, les loyers encaissés peuvent être assujettis à l’IS. Contrairement à la SCI imposée à l’IR – dans laquelle les loyers de l’année sont obligatoirement versés aux associés –, les revenus locatifs perçus peuvent être conservés au sein de la société imposée à l’IS. Cela permet aux associés n’ayant pas besoin de revenus complémentaires de ne pas alourdir leur fiscalité. La distribution des bénéfices est décidée au cours d'un conseil d'administration : chaque associé les déclare alors en tant que revenus de valeurs mobilières.

Comment emprunter pour investir via une SCI ?

Dans un premier temps la SCI est créée. Puis, chaque actionnaire effectue son apport de capital, à l'aide d'une somme dont il dispose, d'un prêt immobilier ou les deux. La société peut souscrire un prêt amortissable ou un prêt in fine mais n’a pas accès aux prêts réglementés (Prêt à taux zéro, épargne logement...). Ces apports serviront à acheter les biens immobiliers.

L'organisme de crédit va étudier la solvabilité de l’ensemble des associés. En effet, si l'un d'entre eux est défaillant, tous les autres devront prendre en charge ses mensualités, en fonction du nombre de parts qu'ils détiennent. Si l'un d’entre eux ne réunit pas les conditions, les organismes de crédit ne financeront le projet que s'il ne fait plus partie des associés. C’est le cas s’il n’est pas suffisamment solvable ou n'obtient pas d'assurance emprunteur, en raison de problèmes de santé, par exemple.

A noter : une SCI peut aussi emprunter pour réaliser de gros travaux. Si elle est soumise à l’IR, elle pourra avoir accès à l’Eco-prêt à taux zéro.

Pourquoi préférer la SCI à l’indivision ?

L'investissement immobilier via une SCI est généralement plus avantageux qu’en indivision :

• L'apport en capital est limité, ce qui permet à un associé de disposer de parts sociales même avec des ressources modestes.
• La détention de parts sociales dans une SCI est une protection contre le risque de saisie immobilière, par rapport à l'indivision.
• Les statuts de la SCI permettent de fixer précisément les règles de fonctionnement de la SCI : nomination et pouvoirs du gérant, majorités applicables, modalités de cession des parts… Les modalités d’entrée des héritiers dans la société peuvent également être prévues. En indivision, les actes de disposition, comme la vente ou la donation du bien, requièrent l’unanimité – une lourdeur qui peut être source de conflits et conduire à une action en justice.
• Divisée en parts sociales, la SCI facilite la transmission d’un patrimoine immobilier et permet d’optimiser les abattements sur les droits de donation. Il est, en effet, possible de transmettre jusqu’à 100 000 euros de parts sociales en franchise d’impôt à chaque enfant tous les 15 ans. La transmission de quotes-parts indivises est quant à elle beaucoup moins souple.