SCI : Comment transmettre un patrimoine immobilier ?

Vous avez l’intention de vous constituer un patrimoine immobilier ou vous possédez déjà un ou plusieurs immeubles ? Faites le point sur les avantages de la société civile immobilière (SCI) en matière de transmission.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI a pour objet la gestion et l'exploitation d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle a obligatoirement un gérant dont les pouvoirs sont plus ou moins étendus en fonction de ce que prévoient les statuts de la société.
Chacun des associés détient un certain nombre de parts, lui donnant droit à une quote-part des revenus locatifs et, éventuellement, à certains avantages fiscaux. Il doit également participer au paiement des dettes et à l'entretien des immeubles, dans ces mêmes proportions.

La SCI, un outil pour transmettre un patrimoine

Un patrimoine immobilier détenu en direct est difficilement divisible entre différents ayants droit. Il s’agit là d’un des principaux inconvénients de l’indivision. En revanche, les parts sociales d’une SCI peuvent être facilement réparties, que ce soit en pleine propriété ou en démembrement de propriété.

Grâce à la SCI, vous pouvez transmettre un patrimoine tout en allégeant au mieux les droits de donation et de succession. Les parents peuvent donner progressivement les parts en franchise de droits de donation, dans la limite de 100 000 euros tous les 15 ans.
Il est préférable de ne donner aux enfants que la nue-propriété des parts, les parents en conservant l’usufruit. Ces derniers peuvent alors continuer à percevoir des revenus locatifs. Au décès des parents, les enfants deviendront propriétaires des parts en pleine propriété, sans payer de frais ni de droits de succession.

Eviter le redressement fiscal des associés d'une SCI

La recherche d’un avantage fiscal ne doit pas être l’objectif principal de la création d’une SCI. L'administration fiscale peut considérer que c’est le cas si, par exemple, les associés ne se réunissent jamais et ne peuvent pas produire de documents comptables – la société est alors considérée comme fictive – ou lorsque la création de la SCI et la donation de parts démembrées sont concomitantes et ne semblent pas motivées par une volonté de transmission ou de bonne gestion du patrimoine familial. Pour ce type d’opération, mieux vaut solliciter l’aide d’un professionnel pour éviter un éventuel redressement fiscal.