Premier achat immobilier : tout savoir avant de se lancer

Un premier achat immobilier représente généralement un investissement important. Quels sont les critères de choix d’un premier achat immobilier ? Que faut-il savoir lorsqu’on est primo-accédant ? Comment monter son plan de financement immobilier lorsqu’on est primo-accédant ? Dans cet article, retrouvez toutes les réponses aux questions que vous vous posez et découvrez les nombreux avantages du neuf pour un premier achat immobilier.

Qu’est-ce qu’un primo-accédant ?

Quelle est la définition du statut de primo-accédant ? Qui est primo-accédant ? Un primo-accédant est une personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. En réalisant un premier achat immobilier, on dit que l’acheteur accède à la propriété. L’accession à la propriété peut se faire aussi bien dans l’immobilier ancien que dans l’immobilier neuf mais ce dernier offre de nombreux avantages aux primo-accédants.

Comment redevenir primo accédant ? Il est possible de redevenir primo-accédant en étant locataire de son logement pendant au moins deux années consécutives. Autrement dit, il est possible d’être considéré comme primo-accédant même si on a déjà été propriétaire de son logement au cours de sa vie.

Comment savoir si on est primo-accédant ? Pour savoir si vous êtes primo-accédant, il vous suffit de vérifier que vous respectez bien les critères énoncés précédemment. En cas de doute, vous pouvez vous tourner vers votre banque ou votre conseiller VINCI Immobilier.

Les personnes qui accèdent à la propriété peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’aides ou de prêts spécifiques. La notion de primo-accédant peut ainsi être précisée dans le cadre de certains dispositifs d’aide à l’accession, qui sont associés à des conditions d’éligibilité spécifiques. Pour en savoir plus sur ces différents dispositifs, lisez la suite de cet article et n’hésitez pas à compléter cette lecture avec notre guide immobilier.

Que faut-il savoir avant d’acheter son premier appartement ?

Comment se préparer pour son premier achat immobilier ? Un premier achat immobilier peut être source de questionnements voire de stress pour certains acheteurs. C’est pourquoi il est conseillé de préparer son achat immobilier méthodiquement, en suivant les dix étapes suivantes :

• La définition des critères de recherche. Localisation, type de bien (neuf ou ancien), surface, nombre de pièces, bien avec ou sans travaux : pour optimiser vos recherches, il est recommandé de lister précisément tous les points que vous souhaitez réunir pour votre premier achat immobilier.
• L’élaboration du plan de financement immobilier. S’il est important d’être au clair sur vos critères de recherche, il est tout aussi important de connaître dans le détail votre budget immobilier. Vous pouvez notamment simuler votre capacité d’emprunt ou demander une simulation de financement à votre banque ou à un courtier.
• Les visites immobilières. Afin de pouvoir comparer entre eux tous les biens que vous visitez, vous pouvez vous aider d’une check-list pour l’achat d’un appartement ou d’une maison. Certains acquéreurs vont jusqu’à attribuer un score à chaque logement visité afin de déterminer quel bien immobilier obtient la meilleure note et mérite de faire une offre d’achat immobilier ! Dans le neuf, vous pouvez vous immerger dans votre futur logement grâce à la visite virtuelle.
• L’analyse de la documentation. Avant de formuler une offre dans l'ancien, pensez à demander les derniers appels de fonds, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale… S’il n’est pas toujours facile d’interpréter ces documents, ils sont pourtant essentiels pour savoir si des travaux sont programmés dans la copropriété ou encore pour connaître l’étendue des impayés de charges. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises.
• La signature du compromis de vente (ou du contrat de réservation s’il s’agit d’un achat neuf dit VEFA). N’oubliez pas d’ajouter les conditions suspensives qui conditionneront votre premier achat immobilier. La condition suspensive de prêt figure parmi les plus fréquemment rencontrées.
• La recherche de votre financement immobilier. Si vos premières simulations vous permettent d’avoir une idée de votre budget, il convient de préciser votre recherche de financement au cours des semaines qui suivent la signature du compromis.
• La planification de votre déménagement. Cette démarche s’anticipe plusieurs semaines voire plusieurs mois à l’avance. Pour vous aider dans ces formalités, vous pouvez consulter notre check-list de déménagement.
• La signature définitive chez le notaire. Cette étape marque le moment où vous devenez officiellement propriétaire de votre logement. Vous recevez dans un premier temps une attestation de propriété. L’acte de vente définitif vous est adressé dans un second temps.
• La remise des clés. Le moment où vous recevez les clés de votre premier achat immobilier est un moment hautement symbolique. Savourez cet instant et appréciez-le à sa juste valeur !
• L’emménagement dans votre nouveau logement et les travaux de décoration (aménagement d’un coin télétravail, aménagement d’un petit salon, aménagement d’un petit espace…). Laissez libre cours à votre esprit de créativité. Si vous êtes en quête d’inspiration, vous pouvez pêcher quelques idées dans les innombrables blogs, fils Instagram, murs Pinterest et autres projets d’architecture d’intérieur publiés sur le réseau social Houzz ou dans la presse spécialisée.

Quelles sont les aides à l'accession dans le neuf ?

Plusieurs aides spécifiques à l'immobilier neuf peuvent vous permettre de franchir le pas et devenir propriétaire ! Parmi ces différentes aides aux primo-accédants, on peut citer :

• La TVA réduite. Dans la majorité des cas, l'achat immobilier neuf supporte la TVA au taux de 20%. Il est toutefois possible de bénéficier d'une TVA au taux réduit de 5,5% sous certaines conditions : le logement neuf doit se situer dans un quartier éligible (ANRU ou QPV), le bénéficiaire doit avoir des revenus inférieurs à certains montants et le prix du bien immobilier neuf ne doit pas dépasser certains seuils.
• Le bail réel solidaire (BRS). Le BRS est un dispositif qui permet aux ménages d'accéder à un logement neuf à un prix abordable, en dissociant sur longue durée le foncier du bâti. Le foyer, s'il est éligible, devient propriétaire de son logement mais reste locataire de son terrain, qui est géré par un organisme à but non lucratif.
• L'accession à prix maîtrisé. Ce dispositif permet à un promoteur immobilier, en lien avec une collectivité, de proposer des logements neufs à des ménages éligibles avec une décote allant de 20% à 30% environ.

Peut-on acheter son premier appartement seul ?

Il est tout à fait possible d’acheter son premier appartement (ou sa première maison) seul en achetant comptant, en empruntant auprès de sa banque et/ou en bénéficiant d’aides à l’accession.

Toutefois, il convient de prendre quelques précautions avant d’acheter son premier appartement seul :

• Tout d’abord, votre apport personnel doit souvent être suffisant pour couvrir au moins les frais de notaire.
• Ensuite, votre reste à vivre doit être suffisamment important et vous devez conserver une poche d’épargne pour faire face aux éventuels travaux dans le logement ou la copropriété. Ces travaux peuvent s’avérer particulièrement lourds et coûteux dans l’immobilier ancien. Un ravalement de façade, la réfection des parties communes ou encore le changement de la chaudière peut se chiffrer en milliers voire dizaines de milliers d’euros à l’échelle d’une copropriété. L’un des avantages de l’immobilier neuf est ainsi de limiter les travaux à venir.
• Enfin, vous devez être capable de vous projeter à long terme. Changement d’emploi, rencontre de votre futur conjoint, mobilité géographique : lorsqu’on vit seul, de multiples éléments peuvent venir modifier vos projets de vie.

Comment acheter sa maison en tant que primo-accédant ?

Vous envisagez de faire construire ? Vous devez prendre en compte les frais d’achat du terrain et de construction de la maison. Ces différentes dépenses s’additionnent et peuvent rapidement peser lourd dans votre budget immobilier. Mais ce n’est pas tout. Vous devez également tenir compte des frais de notaire. Si vous cherchez à acheter une maison neuve déjà construite ou une maison ancienne, sachez que les frais de notaire dans l’ancien sont nettement plus élevés.

Comment payer sa première maison ? Comment se faire aider pour acheter une maison ? Comme pour un appartement neuf, vous pouvez bénéficier d’aides à l’accession. De plus, les établissements de crédit proposent des conditions avantageuses pour les primo-accédants. C’est ce que relève l’Observatoire Crédit Logement/CSA dans sa publication d’octobre 2021 : « Les banques cherchent à préserver l’accès au crédit des (primo) accédants. C’est pourquoi le recul des taux est le plus important sur les prêts les plus longs qui s’adressent aux emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel. »

Quel prêt primo-accédant choisir ?

Quelle aide pour les primo-accédants en 2022 ? Quel prêt pour un primo-accédant ? Quel prêt pour un premier achat immobilier ? Quelles sont les aides pour l'accès à la propriété ?

Il est notamment possible de bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) en tant que primo-accédant. Le PTZ est accordé sous conditions de ressources et permet de financer une partie de l'achat ou de la construction de la future résidence principale. Censé s’éteindre en 2022, le dispositif a été prolongé jusqu’en 2027. Il évolue en 2024, ses conditions d'accès sont élargies afin de mieux accompagner les primo-accédants : 

• 209 communes supplémentaires éligibles au dispositif
• Plafond de revenus réhaussé afin d'inclure davantage de ménages. En 2024, 6 millions de foyers supplémentaires pourront profiter du PTZ
• Aide aux ménages les plus modestes : jusqu'à 50 % du projet immobilier est finançable par le PTZ contre 40 % en 2023
• Montant maximum du PTZ réhaussé : 100 000 € en 2024 contre 80 000 € en 2023

Il convient de ne pas confondre le PTZ et l’éco-PTZ. L’éco-PTZ appartient à la grande famille des aides pour une construction écologique. Ce dispositif, également accordé sous conditions, peut être utilisé pour payer des travaux de rénovation énergétique des logements. Trois catégories de travaux sont concernées : les travaux d’isolation et/ou d’installation d’équipements, l’amélioration du niveau de performance énergétique globale et la réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif. Tout comme le PTZ, l’éco-PTZ est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Mais il existe également d’autres aides à l’accession à la propriété. Pêle-mêle, on peut évoquer le prêt épargne logement (PEL), le prêt conventionné (PC), le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt social de location-accession (PSLA), le prêt Action Logement ainsi que les différentes aides complémentaires qui sont parfois mises en place par les collectivités locales.

Dans le même ordre d’idée, on peut citer la nouvelle Prime Accession mise en place, à partir de 2021, par Action Logement pour venir en aide aux primo-accédants. Cette aide, d’un montant de 10 000 €, permet de financer un achat neuf. Elle concerne uniquement l’acquisition d'une résidence principale. Elle est réservée aux salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole, ayant le statut de primo-accédant et ayant des ressources inférieures aux plafonds du PSLA.

Comment négocier son prêt pour un premier achat immobilier jeune ?

Compte tenu du budget à prévoir, il n’est pas toujours simple de réaliser un premier achat immobilier lorsqu’on est jeune. Mais il existe de multiples manières de vous préparer et de mettre toutes les chances de votre côté. Constitution d’un apport personnel, optimisation de l’effet de levier du crédit, choix de la durée d’emprunt, arbitrage entre immobilier ancien et immobilier neuf, montage du prêt immobilier : retrouvez tous nos conseils pour devenir propriétaire jeune.

Vous avez prévu d’acheter à crédit ? Voici les principaux points à passer en revue afin d’optimiser votre crédit immobilier :

• Le taux annuel effectif global (TAEG). Exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée, le TAEG est l’indicateur clé qui permet de comparer plusieurs offres de prêt en fonction de leur coût total. Ce taux comprend l’ensemble des coûts liés au crédit, à savoir les intérêts bancaires, les frais de dossier facturés par la banque, les éventuels frais de courtage, les frais de garanties, les éventuels frais d’estimation immobilière ainsi que la totalité des autres frais occasionnés. Par exemple, si la banque vous demande de domicilier vos revenus pour l'obtention du crédit, les éventuels frais de tenue du compte bancaire ouvert à votre nom seront inclus dans le TAEG du crédit immobilier.
• L’assurance emprunteur. Outre le montant de l’assurance de prêt, vous devez passer en revue les garanties qui vous sont proposées. Ces dernières doivent être adaptées en fonction de votre style de vie, de votre état de santé, de vos pratiques sportives…
• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous vous engagez sur une certaine durée. Si vous revendez votre bien avant le terme du crédit ou si vous faites racheter votre prêt par un autre établissement, la banque peut exiger des indemnités de remboursement anticipé. Bon à savoir, ces indemnités (ou pénalités) sont plafonnées par la loi. Leur montant ne peut ainsi dépasser l’équivalent de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt et 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
• La modulation des échéances. Certaines banques vous permettent de moduler vos échéances de prêt – jusqu’à 30% en règle générale – en fonction de votre situation financière du moment. Si vous bénéficiez d’une augmentation de vos revenus, vous avez l’opportunité d’augmenter le montant de vos mensualités et, ainsi, rembourser votre crédit plus rapidement. En diminuant la durée de votre emprunt immobilier, vous pouvez en profiter pour tenter de renégocier votre crédit immobilier. Inversement, si vos revenus baissent – par exemple, en cas de perte d’emploi –, vous avez la possibilité d’ajuster vos mensualités à la baisse.
• Les contreparties exigées par la banque dans le cadre d’une négociation de crédit immobilier (domiciliation des revenus, équipement en produits d’épargne et/ou d’assurance…). Assurez-vous que les prestations et produits qui vous sont proposés correspondent réellement à votre profil et votre situation.

Vous souhaitez en savoir plus ? Le neuf offre de nombreux avantages réservés aux primo-accédants, découvrez notre guide immobilier et consultez nos opportunités d’achat immobilier neuf partout en France. Les conseillers VINCI Immobilier sont à votre écoute pour répondre à toutes vos questions.