Primo-accédant : définition, aides et conseils

Vous envisagez d’acheter votre résidence principale pour la première fois ? Définition, principales aides et conseils : voici tout ce qu’il faut savoir sur le statut de primo-accédant et ses avantages.

Qui est primo-accédant ?

Stricto sensu, un primo-accédant est celui qui accède à la propriété immobilière pour la première fois.

Autrement dit, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années pour être reconnu comme primo-accédant.

Sous quelles conditions est-on primo-accédant ?

Pour être considéré comme primo-accédant, il faut respecter les conditions suivantes :

• Premier achat immobilier : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’achat ;
• Occupation du logement : le logement acquis doit être destiné à devenir votre résidence principale ;
• Ressources financières : pour certains dispositifs, des plafonds de ressources peuvent être appliqués. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer de l’acheteur (c’est le cas du PTZ par exemple).

Quel est le profil d’un primo-accédant ?

Selon une étude réalisée par Ipsos en octobre 2023 et rapportée par LesEchos, 65% des 25-34 ans ont l'intention d'investir dans l'immobilier dans les prochaines années.

Cette même étude révèle que les obstacles principaux à ces investissements sont : 

• Le coût financier élevé ;
• Les difficultés d'accès au crédit immobilier ;
• Et la nécessité d'un apport personnel important, de plus en plus difficile pour les jeunes.

Ce constat se vérifie d’autant plus que les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) sont devenues contraignantes depuis le 1^er janvier 2022. Une décision qui pénalise potentiellement les cibles les plus fragiles financièrement.

Pour rappel, les critères du HCSF prévoient :

• Un taux d’effort de 35 % maximum. Le taux d’effort désigne le montant total des dépenses liées à l'habitation rapporté aux revenus ;
• Une durée d’endettement de 27 ans au plus dans certains cas ;
• La possibilité pour les banques de déroger à ces critères dans la limite de 20 % des crédits.

Le resserrement des conditions d’accès au crédit immobilier s’accompagne d’un retour de la règle des 10 % d’apport en 2022, rendant moins évidente l’obtention d’un prêt immobilier sans apport pour les jeunes actifs. Or, on n’a pas toujours un bas de laine bien garni lorsqu’on débute dans la vie.

Les possibilités d’accéder à la propriété sont aussi très variables selon les régions. Ainsi, c’est en Île-de-France que les jeunes primo-accédants doivent s’endetter le plus avec un emprunt moyen d’un montant de 255 220 €. C’est également en Île-de-France que les moins de 34 ans doivent fournir le plus gros taux d’apport à 14,6%. D’autres régions, où le marché immobilier est particulièrement tendu, sont moins propices pour les jeunes primo-accédants. L’étude cite notamment la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. A contrario, il est plus facile d’acheter, pour les jeunes profils, en Normandie, en Bourgogne-Franche-Comté ou encore en Centre-Val de Loire. C’est pour tenir compte de ces disparités que de nombreux dispositifs d’accession à la propriété ont été mis en place au fil du temps.

Quels sont les avantages pour un primo-accédant ?

Bonne nouvelle, les primo-accédants bénéficient de nombreux dispositifs et aides qui viennent compenser ces différents aspects. Concrètement, le fait d’être primo-accédant permet de bénéficier de certains coups de pouce tels que :

• Des conditions de financement avantageuses. Parmi les nombreux dispositifs de soutien à l’accession qui existent, on peut citer le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt social location-accession (PSLA), le prêt conventionné (PC), le plan d’épargne logement (PEL), ou encore les aides d’Action Logement qui comprennent le prêt Accession et une aide financière de 10 000 € pour l’achat d’une résidence principale. Cette aide est appelée Prime Accession. Pour en savoir plus sur les différents prêts aidés, vous pouvez consulter notre guide immobilier ;
• Des avantages fiscaux. Il est notamment possible de bénéficier de la TVA à taux réduit dans le neuf, dans les zones ciblées par la politique de la ville (zones dites Anru ou QPV). En cas d’investissement immobilier neuf, le primo-accédant ne paye pas de taxe foncière pendant deux ans ;
• Des aides spécifiques dans certaines collectivités locales. En Île-de-France, par exemple, il existe trois aides différentes qui sont destinées aux primo-accédants : le prêt parcours résidentiel 0 % (à Paris), le prêt Paris logement 0 % (à Paris) ainsi que le prêt pour l’accession à la propriété (en Seine-et-Marne). Pour en savoir plus sur ce sujet, vous pouvez consulter la carte mise à disposition sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil)[2] ;
• Des offres parfois plus avantageuses des banques qui sont généralement attirées par les profils peu endettés et prometteurs. Un jeune actif qui débute sa carrière aura probablement d’autres besoins tels que l’équipement en produits bancaires et d’épargne… C’est l’opportunité pour les banques de proposer une prestation plus étendue ;
• La possibilité d’emprunter sans apport. En tant que primo-accédant, certains établissements bancaires vous permettent aussi d’emprunter sans apport personnel. Alors qu’aujourd’hui un apport personnel minimum est requis pour obtenir un accord de prêt, les banques sont plus conciliantes avec les primo-accédants. N’hésitez pas à profiter d’un prêt à taux zéro si vous investissez dans le neuf : ce dispositif peut remplacer l’apport personnel.

Nos conseils pour acheter en tant que primo-accédant

Voici la check-list incontournable des dix questions à vous poser avant d’acheter en tant que primo-accédant :

• Êtes-vous réellement un primo-accédant ?
• Souhaitez-vous acquérir votre résidence principale ou faire un investissement locatif ?
• Sur quelle durée souhaitez-vous emprunter ?
• Votre niveau d’apport personnel est-il suffisant ?
• Votre situation personnelle et professionnelle est-elle suffisamment stable pour permettre d’envisager un achat immobilier ?
• Souhaitez-vous acheter seul ou à deux ?
• Avez-vous bien pris en compte l’ensemble des frais (coût du crédit, frais de notaire, travaux, fiscalité…) ?
• En cas de besoin d’argent immédiat, votre futur bien pourra-t-il se revendre facilement ?
• Votre plan de financement intègre-t-il bien toutes les aides auxquelles vous avez droit ?
• Le bien choisi est-il suffisamment modulable pour s’adapter à vos besoins futurs (ex. besoin d’une chambre en plus si vous avez un projet d’enfant) ?

Acheter ou louer ? D'après une étude de Meilleurtaux réalisée en 2023, il faut désormais compter en moyenne 15 ans et 6 mois pour rentabiliser l'achat d'une résidence principale d'une surface de 70m² en France. Cela représente une augmentation significative par rapport aux années précédentes. Cette donnée indique un allongement de la période nécessaire pour que l'achat devienne moins coûteux que la location. Vous avez donc tout intérêt à devenir primo-accédant et à vous lancer dans votre premier achat immobilier. L’immobilier neuf offre de nombreux avantages aux primo-accédants avec des dispositifs comme l’achat à prix maîtrisé, la TVA réduite ou encore le BRS. Découvrez dès maintenant toutes nos résidences éligibles.

[1] https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/actualites/les-jeunes-primo-accedants-face-a-lacces-a-la-propriete-en-france

[2] https://www.anil.org/aides-locales-accession-propriete