Investir dans une résidence senior et réduire ses impôts

La population des 75 ans ou plus augmente de façon continue. Mais, en y regardant de plus près, c’est la population des personnes âgées autonomes qui croît le plus rapidement. Cela signifie que ces personnes pourront, si elles le souhaitent, vieillir à leur domicile. Elles pourront choisir de rester dans leur appartement ou leur maison, ou bien emménager dans une résidence seniors. Vous avez l’opportunité d’investir dans ce type de bien locatif en résidence seniors dans le cadre du LMNP.

Qu’est-ce qu’une résidence seniors ?

Une résidence seniors est une résidence constituée d’appartements meublés et dédiés à la location aux seniors. Contrairement à un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), les résidents sont autonomes ou en très légère perte d’autonomie. Ils recherchent avant tout le confort et la sécurité, mais aussi le lien social. La convivialité étant un facteur de prévention très important, les résidences seniors proposent diverses activités à leurs résidents. On y propose également des services d’accueil, de restauration, de blanchisserie et de ménage.

Une résidence seniors est-elle médicalisée ?

Les résidences seniors ne sont pas ce qu’on appelle des établissements médico-sociaux. Elles n’emploient pas de personne médical ou paramédical. Par conséquent, elles ne délivrent pas de soins, à l’inverse des Ehpad.

Pour autant, il est tout à fait possible de se faire soigner en résidence seniors lorsqu’on vit dans ce type d’habitat. Le logement de la personne âgée constitue son domicile : elle a donc la possibilité d’y faire venir son médecin traitant, de faire intervenir son kinésithérapeute, de recourir aux services d’un infirmier libéral… Dans certains cas, les gestionnaires de résidences seniors autorisent même les professionnels paramédicaux à utiliser les infrastructures de la résidence. Un kiné peut par exemple utiliser le matériel de la salle de sport afin de faire faire des exercices à son patient.

À qui s’adresse l’investissement en résidence seniors ? 

Les habitants des résidences seniors sont, en très grande majorité, locataires de leur logement. Les propriétaires des murs sont donc des investisseurs, qui se divisent en deux grandes catégories :

• D’une part, les investisseurs particuliers. Les personnes qui s’intéressent à l’investissement en résidence seniors sont généralement à la recherche d’un placement immobilier sûr, peu chronophage et intéressant sur le plan fiscal. Pour beaucoup d’entre eux, il s’agit d’investisseurs désireux de préparer leur retraite et de disposer d’un supplément de revenus sécurisé pour compléter leur pension
• D’autre part, les investisseurs institutionnels. Fonds immobiliers, compagnies d’assurance, caisses de retraite : ces investisseurs n’achètent généralement pas un seul appartement mais une résidence toute entière. On parle de vente en bloc.

Les investisseurs particuliers peuvent, en fonction de leur budget, être multipropriétaires, ce qui permet de mixer les zones géographiques mais aussi le type de bien.

Pourquoi investir dans une résidence seniors ?

Investir dans une résidence seniors est un choix intéressant sur le plan patrimonial pour au moins cinq raisons :

• Vous réduisez vos impôts avec la possibilité de vous inscrire dans le cadre du dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel). Pour rappel, le dispositif LMNP Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022
• Vous vous constituez un complément de revenus avec un effort limité, notamment si vous choisissez d’investir à crédit. Ce revenu supplémentaire est sécurisé par l’exploitant dans le cadre du bail commercial
• Vous vous libérez des contraintes liées à la gestion locative. De la recherche du locataire à la réalisation des formalités d’entrée et de sortie, en passant par la prise en charge des éventuels impayés : vous n’avez à vous occuper de rien
• Vous bénéficiez des avantages de l’immobilier neuf, très apprécié des locataires. Cet argument est encore plus fort en ce qui concerne la population de seniors. L’utilisation de matériaux antidérapants ou encore le choix de meubles ergonomiques et adaptés concourent à la sécurité des seniors, alors même que ces aménagements ne sont pas toujours possibles au domicile traditionnel
• Vous répondez à une aspiration sociétale. Le vieillissement démographique va impacter durablement notre modèle de société. Or, l’envie de vieillir chez soi est unanimement partagée. En investissant en résidence services seniors, vous offrez aux seniors la possibilité de concrétiser cette aspiration.

Quel budget prévoir pour investir dans une résidence senior ?

Le budget d’un investissement en résidence seniors est très variable d’une région à l’autre, d’un promoteur à l’autre, d’un bien à l’autre. Les principaux critères de variation du prix sont :

• L’emplacement du bien. Comme pour n’importe quel achat immobilier, il faut tenir compte de la réalité du marché local. Grande agglomération ou périphérie d’une ville moyenne, zone côtière ou intérieur des terres : le prix au mètre carré peut varier fortement
• Le type de bien. Les résidences seniors proposent des logements du T1 au T3, avec, souvent, une majorité de T2. En fonction de la surface habitable du logement, le prix d’acquisition peut être plus ou moins élevé
• L’orientation, l’étage et les prestations particulières du bien. Un appartement situé en rez-de-chaussée, orienté nord et sans espace privatif extérieur vaudra, en toute logique, moins cher qu’un appartement de même surface mais situé en étage élevé, avec une orientation plein sud et une belle terrasse. Cet éventail de prix de vente permet de s’adapter à tous les budgets
• Le type de résidence. Le niveau de standing n’est pas le même d’un concept à l’autre. Certaines enseignes de résidences seniors privilégient un positionnement haut de gamme, tandis que d’autres favorisent l’accessibilité financière avec des prestations moins luxueuses mais des tarifs plus abordables. Tout ceci se ressent également sur le prix de vente immobilier.

En jouant sur ces quatre critères, vous avez la possibilité d’ajuster votre recherche et de sélectionner un bien qui rentre dans votre budget. Pour un appartement T2 de 40 à 45 m², situé dans une ville moyenne, proposant des prestations standards, comptez environ 150 000 € HT (soit 180 000 € TTC).

Investir dans une résidence seniors : quelle rentabilité ?

Les rentabilités locatives diffèrent d’une résidence à une autre, d’un secteur à un autre. Généralement, elles sont comprises entre 3,8 % et 4,25 % brut environ. Une fois les charges déduites (frais de gestion de l’exploitant, taxe foncière, frais de comptabilité), elles sont de l’ordre de 3,3 % à 3,75 % hors avantage fiscal.

L’investissement en LMNP résidence seniors est synonyme de rentabilité sur le long terme.

Comment récupérer la TVA sur l’achat d’un appartement dans une résidence seniors ?

Afin de faciliter l’acquisition, VINCI Immobilier peut porter, si vous le souhaitez, la TVA. C’est-à-dire que vous achèterez directement le bien immobilier en HT, vous évitant ainsi les démarches auprès de l’administration fiscale.

Comment fonctionne le bail commercial en résidence seniors ?

Le document qui lie l’investisseur au gestionnaire de résidence seniors – c’est-à-dire le preneur à bail –  est appelé bail commercial. Ce type de contrat se distingue d’un contrat de location classique. Il a une durée de 9 ans minimum et de 12 ans maximum. 

Le bail commercial récapitule des informations très importantes, telles que le loyer qui sera versé à l’investisseur ou les conditions de sa révision. Le loyer peut en effet être indexé sur l’ILC (indice des loyers commerciaux), l’ICC (indice du coût de la construction), ou encore l’IRC (indice de référence des loyers). Le bail commercial en résidence gérée contient également des informations sur la durée d’engagement du bail, les taxes (taxe foncière et taxe d’enlèvement des ordures ménagères), les assurances des parties privatives et communes de la résidence, le fonctionnement et la rémunération du syndic de copropriété, ainsi que la gestion du mobilier s’agissant d’une location meublée.

Dans le cadre du bail commercial, le gestionnaire de la résidence peut donner congé à la fin d’une période de 3 ans, sauf si une clause du bail prévoit une disposition contraire. Dans tous les cas, l’exploitant doit respecter un délai légal de 6 mois minimum avant la fin d’une période triennale ou avant l’échéance du bail commercial.

Dans l’immense majorité des cas, le bail commercial en résidence services seniors va jusqu’à son terme. L’investisseur perçoit un loyer garanti et périodiquement réévalué pendant toute cette période, que le logement soit occupé ou non. Il s’agit donc d’une véritable sécurité pour l’investisseur, qui n’a plus à se préoccuper de la recherche d’un locataire ou de la vacance locative. Lorsque le bail est parvenu à son terme, l’investisseur a la possibilité de revendre son bien en résidence services seniors ou de repartir pour un nouveau bail afin de bénéficier d’un placement immobilier attractif et de revenus sécurisés.

Peut-on occuper son bien en résidence seniors en cas de besoin ?

Dans le cadre de l’investissement en résidence services seniors, trois types d’acteurs interviennent : 

• L’investisseur (particulier ou institutionnel), qui est propriétaire des murs de l’appartement
• Le gestionnaire, qui signe un bail commercial avec l’investisseur et sous-loue ensuite le bien à un locataire senior
• Le résident qui est, dans l’immense majorité des cas, locataire de son appartement.

Dans la mesure où l’investissement en résidence services seniors constitue un placement retraite pour de nombreux investisseurs particuliers, la question peut se poser de savoir si l’investisseur pourra occuper le logement qu’il a acquis au moment de la retraite. Cependant, il y a de fortes chances pour que ce logement soit déjà occupé au moment où le besoin de déménager se fait sentir. De plus, un des atouts du modèle des résidences services seniors est sa flexibilité. Le locataire senior peut changer de logement lorsqu’il en a envie, réduire sa surface, habiter dans une nouvelle localité, suivre ses enfants si ces derniers choisissent d’habiter dans une autre région… Il serait donc dommage de ne pas en profiter !

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