Ce qu’il faut savoir sur le statut LMNP

Vous avez repéré un programme neuf en vue d’un investissement LMNP ? Vous vous posez des questions à propos de ce statut, son fonctionnement et ses limites ? Toutes les réponses à vos questions.

Quelle est la définition de la location meublée ?

Le location meublée consiste à faire l’acquisition, en direct ou par l’intermédiaire d’un commercialisateur de résidences services, d’un bien destiné à être loué meublé. Le logement doit être habitable immédiatement par le locataire. Ainsi, on ne se situe pas dans le cadre de la location nue. Le contrat de location d’un appartement meublé inclut des clauses spécifiques, notamment en termes de durée de bail, de délais de préavis et de montant du dépôt de garantie qui peut être demandé au locataire.

Il est possible d’exercer l’activité de location meublée au travers de deux statuts bien distincts :

• D’une part, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
   
• D’autre part, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
   

Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP ?

Pour bénéficier des avantages du LMNP, il est impératif de respecter deux conditions principales :

• D’une part, les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000€/an et ne pas excéder le total des autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans trois catégories (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux).
   
• D’autre part, le logement doit être loué meublé. Pour être qualifié de meublé, un logement doit au moins comporter les éléments de mobilier suivants : une literie (avec couette ou couverture), des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four traditionnel (ou un four à micro-ondes), un réfrigérateur, un congélateur (ou, à défaut, un compartiment à congélation dans le réfrigérateur), de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et ses chaises, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager.

Au-delà de ces deux conditions, il est nécessaire de respecter des critères liés à :

• La situation personnelle de l’investisseur LMNP. Ce dernier doit en effet avoir sa résidence fiscale sur le territoire français. De plus, il doit être le propriétaire effectif du bien. Il existe cependant quelques tempéraments à cette règle : le statut LMNP est compatible avec la société civile immobilière (SCI), sous conditions. Plusieurs propriétaires peuvent donc investir, ensemble, dans un bien LMNP.
   
• La configuration du logement louée en LMNP. Pour être qualifié de meublé, le bien doit comporter un ensemble de meubles dont la liste est établie de façon officielle pour les baux signés après août 2015 (literie avec couette ou couverture, table et chaises, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, matériel d’entretien ménager…). La liste des meubles indispensables est définie a minima et contient uniquement les équipements nécessaires pour vivre dans des conditions acceptables. Elle n’intègre donc pas certains éléments de confort tels que la télévision. C’est pourquoi on parle de « meublé au sens fiscal ». Par ailleurs, la surface habitable d’un bien LMNP est réglementée et ne peut être inférieure à 9 m².

Quelles sont les dernières nouveautés du LMNP en 2022 ?

La loi de finances pour 2022 a apporté des changements au statut LMNP. L’article 7 prolonge le délai pendant lequel les investisseurs peuvent formuler leur option pour le régime réel d’imposition. Auparavant, les propriétaires relevant de plein droit du régime micro-BIC devaient opter pour le régime réel avant le 1^er février de la première année au titre de laquelle ils désiraient opter pour ce régime. Dorénavant , ils pourront opter jusqu’à la date limite de dépôt de leur déclaration personnelle de revenus (déclaration n° 2042). Le Code général des impôts (CGI) est ainsi complété : « Toutefois, lorsque de telles entreprises étaient soumises de plein droit à un régime réel d’imposition au titre de la période précédant celle au titre de laquelle elles sont placées dans le champ d’application du présent article, elles exercent cette option dans les délais applicables au dépôt de la déclaration souscrite au titre de l’année au titre de laquelle l’option s’applique. En cas de création d’entreprise, l’option est exercée dans les délais applicables au dépôt de la déclaration souscrite au titre de l’année de la première période d’activité. »

Quels sont les avantages du LMNP ?

Vous vous demandez pourquoi faire un LMNP ? Le statut du loueur en meublé non professionnel permet de bénéficier de nombreux avantages. Nombreux sont les investisseurs qui choisissent le LMNP :

• Pour bénéficier des avantages du neuf. Le niveau élevé de confort et de performance énergétique des logements neufs attirent de nombreux locataires. Pour les bailleurs, c’est l’opportunité de louer plus rapidement et de conserver les locataires plus longtemps. L’isolation thermique des bâtiments neufs constitue également un atout vis-à-vis des locataires, qui savent que cette qualité de construction leur permettra de réaliser des économies sur la facture d’énergie.
   
• Pour profiter des atouts de l’investissement en résidence services. Bonne nouvelle, il est possible de cumuler les avantages du statut LMNP avec ceux de l’investissement en résidence services. Qu’il s’agisse de résidences pour étudiants ou pour seniors, ce type de résidence est très recherché en raison d’un marché dynamique et porteur, d’une gestion locative simplifiée car déléguée à l’exploitant, d’une forte visibilité sur les revenus locatifs… Pour en apprendre davantage sur ce sujet, vous pouvez consulter notre Guide de l’investissement en résidence services.
   
• Pour réduire leurs impôts. Le LMNP propose des avantages fiscaux qui peuvent être liés à un abattement forfaitaire ou déductibilité des charges pour leur montant réel. Par ailleurs, ce statut peut se cumuler avec les avantages du LMNP avec amortissement.
   
• Pour tirer parti de la souplesse du bail meublé. Contrairement à un bail d’habitation classique qui a une durée de 3 ans, la location meublée autorise des durées de location plus courtes. La durée d’un bail meublé ordinaire est ainsi d’un an avec tacite reconduction ou 9 mois sans tacite reconduction (en cas de location à étudiant). Bon à savoir, il existe aussi un bail mobilité d’une durée de 1 mois à 10 mois maximum, sans tacite reconduction ni renouvellement. Ce type de bail est réservé aux étudiants, apprentis, stagiaires, jeunes en service civique et personnes en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Vous avez ainsi la possibilité d’investir en LMNP dans le but de vous constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Par la suite, vous pourrez soit récupérer votre bien pour l’occuper, soit le revendre et réaliser une éventuelle plus-value. Dans tous les cas, cela est d’autant plus facile et rapide que vous êtes sur des durées de location courtes.

Comment ça marche, le LMNP ?

Pour obtenir le statut LMNP, vous devez vous immatriculer auprès d’un centre de formalités des entreprises. Dans ce cas précis, la déclaration de début d’activité doit être effectuée auprès du greffe du tribunal de commerce.

Au-delà des formalités liées à la création de l’activité de loueur en meublé, vous devez également intégrer les loyers perçus dans votre déclaration de revenus effectuée au printemps de chaque année. En tant que loueur en meublé non professionnel, vous devez déclarer les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042-C Pro). Vous devez remplir le cadre « Revenus » des locations meublées non professionnelles.

Bon à savoir, il est possible de bénéficier d’exonérations dans certaines situations. C’est notamment le cas lorsque les recettes LMNP ne dépassent pas 760 €/an et qu’il s’agit d’une location habituelle pour des personnes qui n’en font pas leur domicile.

Quelle est la fiscalité d’un LMNP ?

Dans le cadre du statut LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

• D’une part, le régime micro-BIC. Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives. Le montant de l’abattement minimum forfaitaire est de 305€. Si les charges liées à votre activité de location meublée sont faibles, vous avez tout intérêt à opter pour ce régime. Autre avantage du micro-BIC, vous n’avez pas besoin de faire appel à un expert-comptable puisque l’abattement est directement calculé par l’administration fiscale à partir du montant déclaré.
   
• D’autre part, le régime réel. L’investisseur peut alors déduire tout un ensemble de charges de ses revenus locatifs. Ce régime se révèle plus intéressant notamment si le montant de vos dépenses est supérieur à la moitié des recettes encaissées. Ce régime est également compatible avec les avantages du LMNP avec amortissement.

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte la perte de valeur de votre bien immobilier en raison de son usure normale. Dans le cadre du LMNP avec amortissement, l’investisseur peut ainsi amortir la valeur du logement, du mobilier et des gros travaux, mais également déduire toutes ses charges. Les frais d’acquisition font notamment partie des charges déductibles. Compte tenu des spécificités du régime réel, notamment lorsqu’il est associé aux atouts de l’amortissement, il est vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en immobilier afin de remplir sa déclaration de revenus. Bon à savoir, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux liés aux frais de comptabilité en cas d’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA).

Comment opter volontairement pour le régime réel ?

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit dès lors que les recettes locatives n’excèdent pas 72 600€ par an (ou 176 200€ pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes). Toutefois, l’investisseur a la possibilité de choisir le régime réel d’imposition, même si les revenus tirés de l’activité de location meublée sont inférieurs au seuil de 72 600€.

Vous souhaitez opter pour le régime réel ? Vous avez la possibilité de formuler cette option à deux moments différents de votre investissement :

• Au moment du début d’activité. Vous devez alors informer l’administration fiscale de votre choix d’être imposé au régime réel d’imposition (régime simplifié ou régime réel normal) sur le formulaire P0i à remettre lors de l’immatriculation LMNP. Il est aussi possible d’effectuer cette démarche en souscrivant, de façon dématérialisée au plus tard le deuxième jour ouvré du mois de mai, une déclaration de résultat n° 2031-SD. Dans ce cas, n’omettez pas de remplir également les annexes à la déclaration n° 2031-SD.
   
• En cours d’activité. L’option peut alors être exercée par courrier adressé au service des impôts des entreprises (SIE). Pour être envoyé dans les délais, ce courrier doit être expédié avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 enregistrée au titre de l’année précédant celle au titre de laquelle cette option s’applique. Pour rappel, cette déclaration porte sur l’ensemble des revenus du contribuable.

Dans un cas comme dans l’autre, l’option pour le régime réel est valable un an et se renouvelle automatiquement.

Quand sort-on du statut LMNP ?

Vous ne pouvez plus bénéficier du régime LMNP lorsque les recettes annuelles retirées de l’activité de location :

• Dépassent 23 000€ pour l’ensemble des membres du foyer fiscal.
   
• Sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Dès lors que vous ne remplissez plus les conditions du LMNP, vous quittez ce statut mais conservez la possibilité de louer votre bien immobilier. Votre statut est alors celui du LMP (loueur en meublé professionnel). Le basculement dans le nouveau régime LMP est automatique, dès lors que votre situation le justifie.

Il est également possible de sortir volontairement du statut LMNP en déclarant sa fin d’activité. Vous vous trouvez dans cette situation ? Vous devez alors prévenir le greffe du tribunal de commerce dans les 30 jours suivant la fin de l’activité. Le formulaire à remplir est la déclaration de cessation d’activité (formulaire P2 P4i appelé « déclaration de modification ou de cessation d’activité »). Suite à la déclaration de cession de fin d’activité, le numéro de SIRET est automatiquement désactivé.

Pour en savoir plus sur l’investissement LMNP, n’hésitez pas à consulter notre guide LMNP en accès libre.