Comment se passe la revente d'un bien LMNP ?

Vous avez investi en location meublée non professionnelle (LMNP) et vous interrogez sur les modalités de la revente ? Vous avez des questions sur les incidences fiscales de la revente d’un bien LMNP ? On fait le point en détail.

Pourquoi revendre un LMNP ?

Plusieurs raisons peuvent vous conduire à revendre votre bien LMNP :

· Pour faire face à un besoin de liquidités. On dit parfois que l’immobilier n’est pas un placement liquide. Il est vrai que quelques mois sont nécessaires pour effectuer les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente, faire estimer le bien, publier une annonce immobilière, trouver un acquéreur et passer devant le notaire. Toutefois, les biens loués en LMNP sont généralement de petites surfaces situées dans des emplacements très demandés. Ce qui en fait des biens très recherchés des acquéreurs qui souhaitent investir dans la pierre. La plupart du temps, vous n’aurez ainsi aucun mal à revendre votre bien LMNP pour récupérer des fonds en cas de coup dur.

· Pour réaliser un achat immobilier. Vous pouvez avoir envie de revendre en vue de réaliser un nouvel investissement. Cela peut notamment se justifier si vous possédez, par exemple, deux biens locatifs situés dans le même immeuble. Vous pouvez alors revendre un des deux biens et acheter un autre appartement meublé en vue de diversifier votre patrimoine immobilier. Cela peut notamment être l’occasion de réaliser un investissement en résidence services.

· Pour transmettre un patrimoine. Si vous souhaitez effectuer une donation à plusieurs héritiers en même temps, il peut être envisagé de revendre un bien LMNP, puis de répartir la somme issue de la revente entre vos ayants-droits.

· Pour réaffecter son épargne vers un autre support. Si vous estimez que la part de l’immobilier est trop importante dans votre patrimoine au regard des autres actifs, vous pouvez souhaiter revendre un de vos biens en vue d’investir les fonds sur un contrat d’assurance-vie ou un plan d’épargne en actions, par exemple. Ce type d’arbitrage doit cependant tenir compte de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale et votre appétence au risque. Tandis que l’immobilier fait office de valeur refuge, la valeur des placements financiers peut être amenée à fluctuer fortement. D’où l’intérêt de faire appel à un professionnel du patrimoine pour vous informer et vous orienter.

Comment mettre en vente son bien LMNP ?

Trois options s’offrent à vous pour revendre votre bien LMNP :

· Revendre votre bien par vous-même en publiant des annonces sur des sites spécialisés ou généralistes. Dans ce cas, les règles pour mettre en vente votre bien LMNP ne sont pas si différentes de celles qui concernent la mise en vente d’une location classique. Au moment de rédiger votre annonce immobilière, pensez à faire de belles photos et à mentionner certaines informations essentielles : est-ce qu’un locataire est en place dans le logement ? Quelle est la liste du mobilier et des équipements qui garnissent le bien ? Le mobilier reste-t-il dans le bien après la revente ? Quel est l’état général des meubles ?

· Faire appel à un prestataire spécialisé dans la revente de ce type de bien. Il existe plusieurs réseaux ou plateformes spécialisés dans la revente de biens LMNP. Le marché secondaire pour ce type de bien est très dynamique. De nombreux investisseurs sont à la recherche d’un bien LMNP déjà construit et prêt à louer en vue de dégager des revenus immédiats. La présence d’un locataire dans le logement n’est pas nécessairement un obstacle, bien au contraire. Afin de confier la revente de votre bien LMNP à ce type d’intervenant, prenez toutefois le temps de vous renseigner sur le montant de la commission qu’il prélève.

· Confier la revente à l’exploitant de la résidence services. Il existe deux formes d’investissement en LMNP : l’investissement en direct sans services et l’investissement en résidence services. Dans ce second cas, la mise à disposition d’un logement meublé s’accompagne de la fourniture de services. Cela a pour conséquence de faire entre la location meublée dans le régime de la TVA, qu’il est possible de récupérer sous conditions. L’investisseur signe un bail commercial d’une durée minimale de neuf ans avec un exploitant professionnel, qui lui reverse ensuite des revenus sécurisés. Dans certains cas, l’exploitant peut vous proposer de racheter votre bien LMNP, soit en direct, soit par l’intermédiaire d’une filiale du groupe auquel il appartient.

Si vous êtes un investisseur particulier, sachez que le produit de la revente sera taxé au régime des plus-values immobilières. Si la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien LMNP est positive, la plus-value sera imposable à hauteur de 19%. L’imposition devient dégressive par palier jusqu’à la 22^e année. Au bout de 22 ans, l’exonération d’impôt est totale. Seuls les prélèvements sociaux résultant de la revente du bien en LMNP restent dues jusqu’à la 30^e année. L’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux n’est ainsi totale qu’au bout de 30 ans. Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité en cas de revente de la résidence principale ou la cession d’une résidence secondaire.

Comment sortir du statut LMNP ?

Après la revente, vous devez signaler votre sortie du statut LMNP. Pour ce faire, il vous suffit de déclarer la fin de l'activité au Greffe au Tribunal du commerce via le formulaire P2-P4i. Cette démarche peut également être réalisée en ligne depuis le site d'Infogreffe. La déclaration doit être faite 30 jours après la cessation de son activité. Le centre de formalités des entreprises (CFE) concerné se charge ensuite de prévenir l’ensemble des autres administrations concernées ; vous n’avez donc aucune démarche supplémentaire à effectuer.

Parallèlement, la cessation d’activité déclenche l’imposition immédiate des bénéfices ou déficits réalisés depuis le dernier exercice clos. Il convient donc de télétransmettre la déclaration des résultats dans les 60 jours qui suivent la cessation d’activité. Cette formalité se fait avec la liasse fiscale (formulaires n° 2031 et annexes n° 2033). La date à laquelle commence à courir ce délai correspond à la date indiquée lors de votre déclaration de cessation en ligne ou sur le formulaire P2P4i.

Si vous relevez du régime micro-BIC, vous devrez déclarer la cessation d'activité avant votre prochaine déclaration d'impôt sur le revenu. Cette déclaration se fait via l’annexe de la déclaration d’impôt sur le revenu (formulaire n° 2042-C Pro). Vous devez y inscrire le chiffre d’affaires réalisé jusqu’à la date de cessation.

Enfin, concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE), vous pouvez bénéficier d’un remboursement au prorata temporis si vous arrêtez votre activité en cours d’année, sous conditions. « En cas de cessation en cours d’année, la CFE demeure établie pour l’année entière. Toutefois, l'article 1478 du Code Général des Impôts prévoit que le contribuable qui cesse toute activité dans un établissement n'est pas redevable de la cotisation foncière des entreprises pour les mois restant à courir. », indique ainsi l’administration fiscale sur son site internet.

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