Éligibilité LLI : quelles conditions pour le propriétaire ?

Le logement locatif intermédiaire (LLI) peut constituer une bonne opportunité d’investissement pour les particuliers, à condition de respecter les différentes règles applicables à ce dispositif. On vous éclaire.

Quelles sont les conditions d’éligibilité pour louer un LLI ?

Il convient de distinguer entre, d’une part, les conditions d’éligibilité sur lesquelles s’engage le vendeur (promoteur immobilier) et, d’autre part, celles sur lesquelles s’engage l’acquéreur.

Les conditions sur lesquelles s’engage le vendeur

Le vendeur doit respecter des conditions liées à :

• La nature de l’opération. L’opération doit porter sur un logement neuf ou rénové ;
• La localisation du logement. Le logement intermédiaire doit être situé dans certaines zones considérées comme tendues, c’est-à-dire présentant un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ;
• La mixité sociale. Les logements intermédiaires doivent être soit intégrés dans un ensemble immobilier comprenant plus de 25 % de logements locatifs sociaux, soit être un projet immobilier sur des terrains situés dans des communes comportant plus de 25 % de logements locatifs sociaux ou en quartier prioritaire de la ville (QPV) au moment du dépôt du permis de construire.

À noter que la condition de mixité sociale ne s’applique pas pour les logements locatifs intermédiaires situés dans les résidences services.

Les conditions sur lesquelles s’engage l’acquéreur

De son côté, l’acquéreur doit être une personne morale (y compris une SCPI ou une SCI). Une personne physique ne peut ainsi investir directement en LLI ; elle ne peut le faire qu’en achetant des parts ou actions d’une structure éligible.

Diverses conditions

Parallèlement, l’acquéreur doit respecter des conditions liées :

• À la destination du bien. Le logement locatif intermédiaire doit être destiné à être occupé en tant que résidence principale ;
• Aux plafonds de ressources des locataires. Les logements locatifs intermédiaires doivent être loués à des personnes dont les ressources annuelles sont inférieures à certains plafonds réglementaires ;
• Aux loyers mensuels pratiqués, qui doivent se situer en-deçà de certains plafonds ;
• À la durée de location minimale. Le propriétaire d’un logement locatif intermédiaire doit en effet prendre l’engagement de louer le bien pendant une durée de 20 ans au minimum ;
• À la location en exonération de TVA. Les loyers d’un logement locatif intermédiaire sont facturés hors taxes.

Des obligations déclaratives

Enfin, l’acquéreur doit se déclarer selon les modalités en vigueur et tenir l’administration informée de façon périodique. Les informations à transmettre sont regroupées par catégorie. Elles comprennent des données relatives à l’identité du maître d’ouvrage et celle de l’acquéreur des logements. Il est également nécessaire de fournir des informations relatives à la localisation, à la nature et aux caractéristiques générales de l’opération. La déclaration comporte aussi des éléments en lien avec l’acquisition des logements locatifs intermédiaires (en cas de vente en VEFA), le suivi de l’opération jusqu’à sa livraison et la vente des LLI. La liste complète des informations à fournir doit être précisée par voie d’arrêté. De plus, afin de faciliter les démarches des propriétaires, il est prévu de mettre en place une téléprocédure spécifique.

Que se passe-t-il si l’acquéreur ne respecte pas les conditions du LLI ?

Le non-respect de ces conditions peut donner lieu au versement d’un complément de TVA. Le complément de TVA n’est cependant pas dû si les conditions LLI ne sont plus remplies en raison de la mise en vente du logement, à compter de la 11^e année. Par ailleurs, il n’est pas possible de céder plus de la moitié des logements LLI jusqu’à la 16^e année qui suit la livraison.

Quels sont les avantages fiscaux liés à l’achat en LLI ?

Le LLI donne accès à deux grands avantages : un taux de TVA réduit et une créance d’impôt sur les sociétés. Explications.

Un taux de TVA réduit à 10 %

L’investisseur en LLI bénéficie d’un taux de TVA réduit à 10 % sur l’acquisition du logement neuf. Attention, comme évoqué ci-dessus, un complément de TVA peut être demandé par l’administration fiscale lorsque les conditions LLI ne sont pas ou plus remplies.

Une créance d’impôt sur les sociétés

Le montant de la créance d’impôt sur les sociétés (IS) est équivalent à celui de la taxe foncière sur les propriétés bâties que devrait normalement payer la personne morale au titre du LLI donné en location.

Bon à savoir, il est possible de bénéficier de cet avantage fiscal même pour les personnes morales exonérées d’IS. La créance d’IS peut être étendue, le cas échéant, à d’autres taxes telles la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI) ou encore la taxe additionnelle spéciale annuelle au profit de la région Île-de-France.

Pour continuer de vous informer sur le LLI et ses conditions de fonctionnement, retrouvez nos autres contenus consacrés à cette thématique sur notre site.