Logement locatif intermédiaire (LLI) : fonctionnement, avantages et conditions

Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif qui vise à encourager la construction de logements destinés aux ménages aux revenus moyens. En quoi consiste-t-il précisément ? Et quels sont exactement les avantages de ce dispositif ?

Qu’est-ce que le dispositif LLI ?

Créé par l’ordonnance du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire, le logement intermédiaire se situe entre le logement social et le logement libre. Voici ses règles de fonctionnement.

Comment définir un logement locatif intermédiaire ?

Les logements dits intermédiaires présentent plusieurs grandes caractéristiques :

• Ce sont des logements dont le loyer ou le prix est maîtrisé ;
• Ces logements sont destinés à être occupés par des ménages aux revenus intermédiaires ;
• Ils sont destinés à être occupés à titre de résidence principale et pendant une certaine durée.

À qui s’adresse le dispositif LLI ?

Du point de vue des propriétaires, le LLI s’adresse aux investisseurs qui souhaitent combiner impact social et rentabilité locative. Le dispositif LLI est en effet destiné à favoriser la création de logements abordables pour des ménages qui peinent à se loger dans le parc traditionnel et à proximité de leur emploi. Les zones LLI correspondent par ailleurs à des zones géographiques où la demande locative est élevée. Auparavant réservé aux investisseurs institutionnels, le logement locatif intermédiaire s’ouvre désormais aux investisseurs particuliers à condition que ceux-ci investissent dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI).

Du point de vue des locataires, les publics visés sont les ménages aux revenus trop importants pour être éligibles au parc social mais trop faibles pour pouvoir se loger convenablement dans le parc locatif privé. Les plafonds de revenus LLI sont déterminés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d’occupation du logement.

Quels sont les bénéfices concrets du LLI ?

Le LLI présente des avantages pour les locataires, mais aussi pour les propriétaires. Voici un aperçu des bénéfices concrets que permet le logement locatif intermédiaire.

Les avantages et spécificités des logements intermédiaires pour les propriétaires

Les propriétaires bénéficient d’une incitation financière pour l’achat ou la construction des logements intermédiaires. Les investisseurs bénéficient en effet d’avantages fiscaux spécifiques avec :

• Un taux de TVA réduit à 10 % ;
• Une créance d’impôt sur les sociétés (IS) d’un montant égal à celui de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dont les personnes morales seraient redevables au titre du logement locatif intermédiaire donné en location (20 ans ou moins). Il est à noter que, dans ce cas, la taxe foncière ne peut plus entrer dans le champ des charges déductibles pour le calcul du bénéfice imposable.

Le logement locatif intermédiaire nécessite d’investir via une SCI, le dispositif étant réservé aux personnes morales. Par ailleurs, l’acquéreur doit s’engager sur un certain nombre de conditions. Le logement intermédiaire doit ainsi être loué à titre de résidence principale et sans TVA. Les acquéreurs doivent également respecter les plafonds de ressources et de loyers applicables aux locataires. Ils doivent aussi s’engager à louer le bien intermédiaire pendant une période de 20 ans à compter de la livraison. Enfin, les acquéreurs sont soumis à une obligation de déclaration.

Les avantages et spécificités des logements intermédiaires pour les locataires

Le plafonnement des loyers en LLI permet de limiter le coût du logement pour les locataires. Les loyers des logements intermédiaires sont en général de 10 à 15 % inférieurs à ceux du marché locatif traditionnel.

La qualité de logement est également un argument majeur du LLI. Un logement locatif intermédiaire est neuf ou entièrement rénové. Il répond à des normes élevées en termes d’isolation phonique et thermique, garantissant ainsi un confort optimal à leurs résidents. L’emplacement en zone tendue, c’est-à-dire dans les grands centres urbains, est également un plus et contribue au confort de vie pour les locataires.

Néanmoins, le logement intermédiaire comporte certaines spécificités pour les locataires. Compte tenu de la forte demande et des tensions qu’on constate sur le marché locatif, les temps d’attente peuvent être longs avant d’obtenir un logement intermédiaire. De plus, les critères d’éligibilité sont stricts, ce qui peut avoir pour effet de restreindre l’accès au logement intermédiaire. Enfin, la durée du bail de location, même si elle est souvent plus longue que dans le parc privé, peut être inférieure à celle du logement social.

Quelles sont les conditions liées à l’achat d’un logement sous LLI ?

Plusieurs conditions doivent être respectées pour pouvoir acheter en LLI :

• Respecter la durée minimale de location (au moins 20 ans) ;
• Réaliser l’acquisition via une société civile immobilière (SCI) ;
• Investir dans une zone géographique éligible ;
• Respecter les plafonds de ressources des locataires et de loyers.

Quels sont les derniers changements concernant le dispositif LLI ?

Depuis 2014, la construction de logements locatifs intermédiaires n’a de cesse d’augmenter avec le soutien de l’État par le biais d’un taux de TVA réduit et d’incitations fiscales. En mars 2024, le Gouvernement a conclu avec les opérateurs du logement intermédiaire et les investisseurs et intermédiaires financiers un pacte visant à financer la construction de 75 000 logements intermédiaires neufs et anciens à horizon de 3 ans.

Parallèlement, la loi de finances pour 2024 a ouvert le dispositif LLI à l’ensemble des personnes morales, y compris les SCI. Depuis cette date, le LLI est ainsi devenu accessible aux investisseurs particuliers lorsque ceux-ci décident d’investir à plusieurs, au travers du véhicule juridique qu’est la société civile immobilière. Auparavant, le LLI était réservé aux bailleurs institutionnels.

Pourquoi le dispositif LLI est intéressant en 2025 ?

Avec la disparition du Pinel en 2024, le LLI est une alternative intéressante à considérer en 2025. Le dispositif LLI combine en effet intérêt sociétal et rentabilité locative.

Un dispositif attractif depuis la fin du Pinel

Même si les loyers LLI sont encadrés, les acquéreurs limitent le risque de vacance locative en investissant dans des zones tendues où la demande est forte. Le LLI permet également d’investir dans des logements neufs et de qualité, leur conférant ainsi une forte valeur patrimoniale. Du point de vue d’un propriétaire, cela représente l’opportunité de réaliser, éventuellement, une plus-value à la revente. Récemment, le LLI a également été étendu aux résidences services (résidences étudiantes, résidences seniors) avec la possibilité de facturer, en complément du loyer, une quote-part de services. Le LLI permet ainsi de diversifier un patrimoine immobilier tout en investissant dans un cadre bien défini et sécurisant.

Des avantages inhérents à la SCI

Le véhicule juridique de la SCI, indispensable pour investir en LLI, présente en outre de nombreux avantages. Contrairement à l’indivision, vous détenez en tant qu’associé non pas des fractions d’un bien immobilier, mais des parts sociales d’une société. Cela limite l’affect lié à la gestion du bien et permet de prendre plus facilement des décisions à plusieurs concernant les opérations courantes. La transmission du bien s’en trouve également facilitée. Autre atout de la SCI : vous protégez votre patrimoine dans la mesure où il n’existe pas de solidarité entre les associés.

Pour en savoir plus sur le logement locatif intermédiaire, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller VINCI Immobilier.