Fin du Pinel, quelles sont les alternatives en 2025 ?

Malgré la fin du dispositif Pinel en 2024, il existe encore de nombreuses opportunités de défiscalisation immobilière cette année. Parmi elles, on trouve l’investissement LMNP (loueur en meublé non professionnel), mais pas seulement. On vous dit tout.

Quelles sont les meilleures options de défiscalisation après le Pinel ?

Même si le dispositif Pinel a pris fin en 2024, il reste encore de nombreuses possibilités de réduire ses impôts grâce à l’immobilier, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien.

Le LMNP

La première alternative au dispositif Pinel, c’est le LMNP. Lorsque vous investissez dans le cadre de la location meublée, vous avez la possibilité de bénéficier du régime LMNP, sous certaines conditions. Le loueur en meublé non professionnel doit ainsi :

• Soit percevoir des loyers d’un montant total inférieur à 23 000 € par an (charges comprises) ;
• Soit avoir des recettes annuelles tirées de la location meublée inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer (salaires, pensions de retraite, bénéfices industriels et commerciaux…). Cette condition s’apprécie au niveau du foyer fiscal.

D’autres démarches sont également nécessaires, telles que l’obtention d’un numéro Siret et la déclaration du début d’activité.

Malgré toutes ces formalités, le LMNP peut se révéler très attractif. Les revenus locatifs tirés de la location meublée sont en effet imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est possible d’opter pour deux régimes d’imposition : le micro-BIC et son abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés ou le régime réel. Ce dernier est compatible avec le mécanisme de l’amortissement comptable. Le LMNP avec amortissement permet ainsi de déduire chaque année une partie de la valeur comptable du bien et d’optimiser son imposition.

Il est possible d’investir en LMNP non géré, mais aussi en LMNP géré pour profiter des nombreux avantages de l’investissement en résidence services.

Le LLI

Autre possibilité, le logement locatif intermédiaire (LLI). Ce dispositif est actuellement en plein développement. Il est destiné à favoriser la création de logements pour les ménages aux revenus intermédiaires, c’est-à-dire ceux qui ne sont pas éligibles au logement social mais peinent malgré tout à se loger dans le parc locatif privé. Là encore, plusieurs conditions – notamment des plafonds de revenus des locataires et de loyers – doivent être respectées pour pouvoir investir dans le cadre du LLI.

Mais le LLI comporte aussi de nombreux avantages pour le propriétaire. Il permet notamment de bénéficier d’un prêt locatif intermédiaire, du taux de TVA réduit, d'une créance d’impôt sur la société dans le cadre d’un investissement en SCI...

La nue-propriété

Le démembrement de propriété est un mécanisme qui permet de dissocier la nue-propriété d’un bien immobilier (c’est-à-dire la propriété des murs) de son usufruit (possibilité d’occuper le bien ou d’en tirer des revenus locatifs). Au bout d’une certaine durée (entre 15 et 20 ans, en moyenne), la nue-propriété et l’usufruit sont réunis pour reformer la pleine propriété du bien immobilier.

Ce mécanisme offre au propriétaire la possibilité d’accroître la taille de son patrimoine immobilier sans pour autant alourdir sa fiscalité. L’investissement en nue-propriété permet, tout d’abord, de bénéficier d’une décote sur la valeur du bien au moment de l’achat. Ensuite, le nu-propriétaire réalise de nombreuses économies pendant la période de détention. Il n’est pas redevable des impôts fonciers, qui sont mis à la charge de l’usufruitier. De plus, le bien immobilier détenu en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Et, comme le nu-propriétaire ne peut pas toucher de loyers, il n’est pas non plus imposé sur les revenus locatifs. Enfin, les dépenses liées au bien sont limitées à certains travaux spécifiques. L’investissement en nue-propriété se caractérise donc par l’absence de soucis de gestion locative pour l’investisseur.

La loi Denormandie

La loi Denormandie concerne l’acquisition d’un logement à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location. Ce dispositif permet au propriétaire, sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée en fonction de la durée d’engagement de location. Pour en savoir plus sur ce dispositif, consultez nos pages dédiées.

Le déficit foncier

Le déficit foncier est un dispositif accessible aux propriétaires qui ont opté pour le régime réel (par opposition au régime micro-foncier). Il permet de déduire des revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € pour certaines catégories de logement). Et ce n’est pas tout. Si vous enregistrez un excédent de déficit foncier, vous avez la possibilité de le reporter sur l’ensemble de vos revenus pendant une période de 6 ans et sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Pour rappel, le déficit foncier est accessible uniquement dans le cadre de la location vide. La liste des charges déductibles est clairement définie. Elle comprend notamment les frais de gestion locative, certains impôts, les dépenses d’entretien et de réparation, les primes d’assurance ou encore les intérêts d’emprunt.

Les lois Malraux et Monuments historiques

Vous avez la passion des vieilles pierres ? Les lois Malraux et Monuments historiques visent ainsi à encourager la rénovation et la restauration de biens patrimoniaux, en contrepartie d’une réduction d’impôt accordée sous conditions :

• L’avantage fiscal Malraux est accordé en cas de dépenses de restauration immobilière d’un immeuble bâti situé dans certaines zones. Pour en bénéficier, vous devez réaliser des travaux en vue de sa restauration complète.
• Le dispositif Monuments historiques est, lui, accordé dans le cadre de la rénovation d’immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ; d’immeubles labellisés Fondation du patrimoine ; ou d’immeubles faisant partie du patrimoine national uniquement si l’agrément du ministère chargé du budget a été reçu ou demandé au plus tard le 31 décembre 2013.

Quels sont les critères de choix pour un investissement immobilier post-Pinel ?

Plusieurs critères sont à prendre en compte, notamment :

• Votre capacité d’investissement (et votre capacité d’emprunt) ;
• Votre situation personnelle et patrimoniale (besoins de diversification, niveau d’imposition…) ;
• Votre connaissance des différentes possibilités d’investissement locatif ;
• Votre envie et temps disponible pour gérer un bien locatif ;
• Vos besoins en termes de transmission d’un patrimoine.

Quels sont les changements réglementaires prévus pour 2025 ?

Plusieurs changements vont venir impacter la fiscalité immobilière en 2025, notamment en ce qui concerne le dispositif LMNP. Pour les contribuables qui ont opté pour le LMNP avec amortissement, les amortissements comptables sont ainsi réintégrés dans le calcul de la taxe sur la plus-value immobilière. Vous pouvez toutefois échapper à cette modification de la législation fiscale en investissant en LMNP géré dans une résidence étudiante ou une résidence senior, par exemple.

Pour en savoir plus sur les différentes possibilités de défiscalisation, retrouvez nos autres contenus consacrés à cette thématique.