Réforme du LMNP en 2025 : ce qu'il faut retenir

Depuis la fin du Pinel, le LMNP (loueur en meublé non professionnel) est devenu l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus attractifs du marché. Le LMNP a toutefois connu un certain nombre d’évolution à la faveur de l’adoption du budget 2025. Quels sont les grands changements à connaitre concernant le LMNP en 2025 ?

Quels impacts financiers pour les loueurs en meublé non professionnels ?

L’article 24 du projet de loi de finances pour 2025 vise à réintégrer les amortissements lors du calcul des plus-values à la revente d’un logement.

En quoi consiste la réintégration des amortissements à la revente ?

La taxe sur la plus-value immobilière ne sera plus calculée en faisant la différence entre la valeur de revente et la valeur d’origine, mais entre la valeur de revente et la valeur amortie. Autrement dit, les contribuables qui pratiquent le LMNP avec amortissement perdent un avantage fiscal.

Exemple chiffré de l’impact de la réforme LMNP 2025

Auparavant, les investisseurs qui souhaitaient revendre leur bien LMNP bénéficiaient d’une niche fiscale. Prenons l’exemple d’un bien LMNP acquis pour un montant de 100 000 €. Il est loué en LMNP pendant une période de 20 ans. Au bout de cette période, 60 % de la valeur du bien ont été amortis, soit : 60 % x 100 000 = 60 000 €. Le propriétaire souhaite revendre et fait évaluer son bien : sa valeur est aujourd’hui estimée à 150 000 €. Jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme LMNP 2025, la taxe sur la plus-value immobilière était calculée sur la base de la différence entre la valeur de revente et la valeur d’acquisition, soit : 150 000 - 100 000 = 50 000 €.

Dorénavant, la plus-value immobilière est imposée sur la base de la différence entre la valeur de revente et la valeur comptable après amortissement, soit : 150 000 - 60 000 = 90 000 €. L’assiette d’imposition est donc beaucoup plus importante et le montant de l’imposition de facto plus élevé.

Attention, ce calcul ne tient pas compte des abattements pour durée de détention. À noter que la revente d’un bien immobilier est totalement exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvement sociaux au bout de 30 ans. Si vous avez besoin d’estimer le montant de l’imposition de votre plus-value immobilière, vous pouvez utiliser le simulateur gratuit proposé par l’Anil (Agence nationale pour le logement).

Par ailleurs, cette réforme ne remet en cause que les modalités d’imposition de la revente d’un bien LMNP. Elle laisse inchangés les avantages du LMNP pendant la durée de location, à savoir la possibilité de déduire un certain nombre de charges en LMNP réel et des amortissements (du bien et du mobilier). Cela permet de diminuer fortement l’imposition des revenus locatifs tirés de la location meublée. Cela reste donc un dispositif d'investissement locatif intéressant.

Quelles options s'offrent à moi après la réforme ?

Certaines catégories de logements sont toutefois exclues du périmètre de cette réforme. Il s’agit des logements situés dans les résidences étudiantes, seniors et celles avec services pour personnes âgées ou handicapées.

Quels sont les types de résidences exemptées de la réforme ?

Compte tenu du besoin important de logements destinés à certaines populations spécifiques, l’article 24 de loi de finances pour 2025 exclut certains types d'immeubles ou de résidences du périmètre de la réforme. Voici lesquels.

Les résidences services pour étudiants ou personnes âgées

« Une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans », selon le texte de loi. Concrètement, cela concerne les résidences étudiantes et les résidences seniors. Ces dernières sont des résidences non médicalisées qui se destinent à accueillir des seniors autonomes.

En revanche, les résidences de tourisme sont bien concernées par la réforme du dispositif LMNP. La revente d'un bien LMNP en résidence de tourisme fait donc l'objet d'une nouvelle fiscalité.

Les établissements sociaux et médico-sociaux

La loi de finances pour 2025 exempte « un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément prévu à l’article L. 7232-1 du code du travail ou l’autorisation prévue à l’article L. 313-1 du code de l’action sociale et des familles pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile relevant des 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du même code ou l’ensemble des logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu aux articles L. 444-1 à L. 444-9 dudit code, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale. »

Les établissements de soins de longue durée

De la même manière, la réforme LMNP ne s'applique pas à « un établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné à l’avant-dernier alinéa du I de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement pour des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien. » Ces établissements correspondent à ce qu'on appelle les USLD pour "unités de soins de longue durée".

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