Tout savoir sur les 5 zones de la loi Pinel pour 2024

À travers des avantages fiscaux proposés aux investisseurs, le dispositif Pinel⁽¹⁾ a pour but d’encourager la construction de logements neufs là où la demande locative est la plus forte et où l’offre est insuffisante. La carte de l’investissement Pinel est donc découpée en différentes zones.

Quelles sont les zones de la loi Pinel en 2024 ?

Conçu pour stimuler la construction de logements neufs dans les zones les plus carencées, le dispositif fiscal loi Pinel fait l’objet d’une application différenciée selon le territoire considéré. Le territoire national est découpé en plusieurs zones : la zone A, la zone A bis, la zone B1, la zone B2 et la zone C. Toutes ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Avant d’investir, il est donc très important de vérifier la zone dans laquelle se situe le logement.

À quoi correspondent les différentes zones Pinel ? Que faut-il savoir à leur sujet ?

Quels sont les changements de zone pour Pinel en 2024 ?

Deux grands changements sont intervenus depuis la fin de l'année 2023 :

• D'une part, depuis le décret du 2 octobre 2023, 209 villes en France métropolitaine et territoires d’outre-mer changent de zone. On compte désormais 145 nouvelles villes admissibles au programme Pinel et une soixantaine sont reclassées en zone A. C’est notamment le cas de Toulouse et Bordeaux. Aussi, certaines villes ont été réaffectées en zone B1, c’est le cas de Lorient ou Béziers par exemple.
• D'autre part, un arrêté du 5 juillet 2024 élargit la liste des communes appartenant à la zone tendue et introduit le reclassement de plus de 800 communes.

Les nouveaux plafonds de loyer selon les zones Pinel sont les suivants :

La zone A de la loi Pinel

La zone Pinel A comprend l’agglomération de Paris (hors zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, ainsi que certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.

Le plafond de loyer au mètre carré en métropole, pour la zone A, est de 13,56 € en 2024.

En zone A (métropole), pour les baux conclus en 2024, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

• Pour une personne seule : 41 855 € ;
• Pour un couple : 62 555 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge : 75 194 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant deux personnes à charge : 90 070 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant trois personnes à charge : 106 626 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant quatre personnes à charge : 119 897 € ;
• Majoration par personne à charge supplémentaire : + 13 369 €.

La zone A bis de la loi Pinel

La zone Pinel A bis comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.

Le plafond de loyer au mètre carré en métropole, pour la zone A bis, est de 18,25 € en 2024.

En zone A bis (métropole), pour les baux conclus en 2024, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

• Pour une personne seule : 41 855 € ;
• Pour un couple : 62 555 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge : 82 002 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant deux personnes à charge : 97 904 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant trois personnes à charge : 116 487 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant quatre personnes à charge : 131 078 € ;
• Majoration par personne à charge supplémentaire : + 14 603 €.

La zone B1 de la loi Pinel

La zone Pinel B1 comprend certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères et les départements d’outre-mer.

Le plafond de loyer au mètre carré en métropole, pour la zone B1, est de 10,93 € en 2024.

En zone B1 (métropole), pour les baux conclus en 2024, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

• Pour une personne seule : 34 115 € ;
• Pour un couple : 45 558 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge : 54 785 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant deux personnes à charge : 66 139 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant trois personnes à charge : 77 805 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant quatre personnes à charge : 87 685 € ;
• Majoration par personne à charge supplémentaire : + 9 782 €.

La zone B2 de la loi Pinel

La zone Pinel B2 comprend les villes centres de certaines grandes agglomérations, la grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A ou B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, et des communes de Corse non situées en zone A ou B1.

La zone B2 n’est pas éligible à la loi Pinel, sauf pour les parties ayant obtenu un agrément préfectoral.

Le plafond de loyer au mètre carré en métropole, pour la zone B2, est de 9,50 € en 2024 (sur agrément).

En zone B2 (métropole), pour les baux conclus en 2024, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

• Pour une personne seule : 30 704 € ;
• Pour un couple : 41 001 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge : 49 307 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant deux personnes à charge : 59 526 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant trois personnes à charge : 70 025 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant quatre personnes à charge : 78 917 € ;
• Majoration par personne à charge supplémentaire : + 8 801 €.

La zone C de la loi Pinel

La zone Pinel C comprend le reste du territoire. Elle n’est pas éligible à la loi Pinel, sauf pour les parties ayant obtenu un agrément préfectoral.

Le plafond de loyer au mètre carré en métropole, pour la zone C, est de 9,50 € en 2024 (sur agrément).

En zone C (métropole), pour les baux conclus en 2024, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

• Pour une personne seule : 30 704 € ;
• Pour un couple : 41 001 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge : 49 307 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant deux personnes à charge : 59 526 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant trois personnes à charge : 70 025 € ;
• Pour une personne seule ou un couple ayant quatre personnes à charge : 78 917 € ;
• Majoration par personne à charge supplémentaire : + 8 801 €.

Comment savoir dans quelle zone Pinel se situe le logement ?

Pour savoir dans quelle zone se trouve votre commune, vous pouvez utiliser le simulateur mis à disposition gratuitement sur le site Service public. Il vous suffit de saisir le code postal pour obtenir automatiquement le classement A/B/C de la commune d’implantation.

La liste des communes situées en zone B2 ou C, éligibles aux dispositifs d’investissement locatif Pinel et Duflot ayant obtenu un agrément préfectoral, est disponible sur le site officiel Data.gouv.fr.

Quel est l’impact du zonage Pinel sur les conditions de location ?

Ce zonage détermine non seulement la possibilité ou non de bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel, mais aussi différents paramètres liés à l’investissement :

• Les logements loués dans le cadre du Pinel doivent respecter un plafond de loyer qui varie selon la zone géographique. Pour l’année 2024, le plafond de loyer en zone A bis est ajusté à 18,25 €/m²/mois, par rapport à 17,62 €/m²/mois en 2023​​. Ce plafond est ensuite modulé par l’application d’un coefficient multiplicateur, qui détermine le montant maximal du loyer pour un logement Pinel, prenant en compte la surface du logement. Pour en savoir plus, retrouvez toutes nos explications afin de calculer le plafond de loyer en loi Pinel ;
• Le zonage Pinel influence également le montant du plafond de ressources d’un locataire habitant un logement en Pinel. Pour 2024, un foyer composé d’une personne seule et vivant en zone A bis ne doit pas avoir des ressources supérieures à 41 855 €, une augmentation par rapport au plafond de 39 363 € en 2023. Retrouvez le plafond de ressources en loi Pinel selon la zone d’implantation du logement.

Quelles sont les dernières évolutions du zonage loi Pinel ?

Le zonage A/B/C est fondé sur la tension du marché immobilier. Il classe les villes de la zone la plus tendue à la moins tendue. Le critère pris en compte pour chaque révision est donc l’équilibre entre l’offre et la demande en matière de location. Une révision du zonage est prévue au moins tous les trois ans.

Le zonage A/B/C a été mis en place en 2003 lors du lancement du dispositif Robien. Il a ensuite été révisé à plusieurs reprises en 2006, 2014, 2019 et 2022. Un arrêté publié le 20 février 2022 au Journal officiel modifie le zonage A/B/C de 57 communes situées en Savoie, en Haute-Savoie ainsi que dans certaines zones littorales. Parmi les communes concernées, certaines stations de ski très connues comme Chamonix, Megève, La Clusaz, Les Gets ou encore Morzine. Ce changement de classement a pour effet de les rendre éligibles au dispositif d’investissement locatif Pinel pour l’achat d’une résidence principale dans le neuf.

Uun arrêté publié le 2 octobre 2023 a révisé le classement de plus de 200 communes françaises, entraînant une reclassification de certaines d’entre elles en zones plus tendues. Des villes comme Bordeaux, Toulouse, Annecy, Biarritz, et La Rochelle sont passées de la zone B1 à la zone A, tandis que d’autres, telles que Brest, Dreux, et Quimper, ont été reclassées de la zone B2 à la zone B1. Même des stations de ski et des communes touristiques, comme Les Deux Alpes ou Le Grand-Bornand, ont bénéficié d’un passage de la zone C à la zone A.

Enfin, un arrêté du 5 juillet 2024 élargit la liste des communes appartenant à la zone tendue. L’arrêté prévoit ainsi le reclassement de 865 communes au titre du zonage ABC, dont 688 qui intègrent la zone tendue (B1 ou A) alors qu’elles étaient auparavant classées en zone B2 ou C.

Quelles sont les exceptions au zonage Pinel ?

Des dérogations sont parfois possibles en ce qui concerne le zonage Pinel. Suite à la fin de l’éligibilité à la loi Pinel pour les zones B2 et C, l’article 164 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 prévoit ainsi l’expérimentation d’un « Pinel breton ».

Dans le cadre de ce dispositif dérogatoire au droit commun, le préfet de région est autorisé à lister des communes ou parties de communes éligibles à la réduction d’impôt Pinel. Les zones concernées doivent se caractériser par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants. L’arrêté préfectoral fixe les plafonds de loyer et de ressources du locataire pour chaque commune ou partie de commune éligible et par type de logement. Cet arrêté est pris après avis du président du conseil régional et du comité régional de l’habitat et de l’hébergement. L’expérimentation a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2024.

En 2023, 58 communes bretonnes, dont des villes majeures comme Brest et Saint-Malo ainsi que d’autres municipalités moins importantes, sont éligibles à la loi Pinel. Cette éligibilité peut être totale pour certaines communes, notamment les 25 communes de la zone B1 de la métropole de Rennes, ou partielle pour d’autres, comme Rennes où l’éligibilité est définie selon les IRIS (Îlots regroupés pour l’information statistique définis par l’Insee). Des villes telles que Saint-Brieuc, Lannion, Plérin, Brest, Quimper et Concarneau figurent parmi les municipalités concernées par cette éligibilité partielle​.

Le dispositif loi Pinel est prorogé

Un amendement au projet de loi de finances 2021 prolonge le dispositif d’aide à l’investissement locatif jusqu’au 31 décembre 2024. Cependant, la réduction d’impôt en Pinel est progressivement diminuée en 2023 et en 2024 :

• De 10,5 % à 9 % pour un engagement de 6 ans ;
• De 15 % à 12 % pour un engagement de 9 ans ;
• De 17,5 % à 14 % pour un engagement de 12 ans.

Par ailleurs, un décret du 17 mars 2022 institue un dispositif Super Pinel ou Pinel Plus qui permet de bénéficier des taux de réduction maximaux en cas d’investissement locatif dans une zone QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville) et respectant certains critères de qualité (surface minimale, présence obligatoire d’un extérieur et performance énergétique du logement).

Outre l’investissement locatif, le zonage A/B/C détermine aussi les conditions d’éligibilité du logement intermédiaire, du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt d’accession sociale à la propriété (PAS) et du prêt social location-accession (PSLA).

Vous désirez en savoir plus sur le dispositif locatif Pinel ? N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un conseiller VINCI immobilier pour trouver votre logement neuf Pinel.

(1) Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt pour certains investissements immobiliers locatifs sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. L’éligibilité au dispositif Pinel n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou sur notre page dédiée à la loi Pinel.