Pinel Plus, le nouveau dispositif pour défiscaliser en 2023

Les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel sont progressivement réduits en 2023 et 2024. Il reste toutefois une possibilité pour bénéficier des anciens avantages fiscaux liés à la loi Pinel, plus attractifs : en investissant en Pinel Plus. En quoi consiste ce dispositif ? Quel est son fonctionnement ?

En quoi consiste le dispositif Pinel ?

Avec le dispositif Pinel, vous bénéficiez d’un avantage fiscal en cas d’investissement locatif dans un logement neuf. Autrement dit, vous devez investir dans un logement nouvellement construit, acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Il peut également s’agir d’un logement que vous faites rénover. Dans ce cas, les travaux de réhabilitation entrepris doivent permettre au logement d’acquérir des performances techniques similaires à celles d’un logement neuf.

Au-delà, le contribuable doit respecter trois grandes séries de conditions lorsqu’il investit en loi Pinel :

• Des conditions liées au locataire. L’investisseur peut ainsi louer à un enfant, à condition que celui-ci ne soit pas rattaché au même foyer fiscal. De plus, le locataire doit avoir des ressources inférieures à certains plafonds afin de pouvoir louer en loi Pinel. En moyenne, les loyers Pinel sont inférieurs de 20% aux loyers du marché.

• Des conditions liées à l’investissement immobilier. Il n’est pas possible de bénéficier de la loi Pinel de façon « illimitée ». Le contribuable doit ainsi respecter un double plafond de 300 000 euros et de 5 500 euros/m². Ce plafond d’investissement de 300 000 euros est calculé sur deux logements au maximum. Par exemple, l’investisseur peut faire simultanément l’acquisition de deux appartements Pinel ayant chacun une valeur de 150 000 euros.
• Des conditions liées au logement. Dorénavant, l’investissement Pinel dans une maison neuve n’est plus possible. Ce dispositif est réservé aux immeubles collectifs. Un appartement Pinel doit également se conformer à certaines exigences en matière de performance énergétique. Par ailleurs, le logement doit se situer en zone tendue (A bis, A et B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense (depuis le 1^er janvier 2018).

Lorsque toutes ces conditions sont réunies, le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt. Le montant de l’avantage fiscal varie en fonction de la durée de l’engagement de location que l’investisseur consent à prendre. Un logement Pinel doit ainsi être mis en location pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans. À noter qu’en 2023-2024, les taux de réduction d’impôt du Pinel classique évoluent. En 2023, ils sont ramenés respectivement à 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans. En 2024, la réduction d’impôt Pinel s’élèvera à 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans.

Quels sont les atouts de l’investissement Pinel ?

Bien entendu, l’avantage fiscal Pinel est un atout majeur de ce dispositif très prisé des investisseurs locatifs. Vous avez l’opportunité de réaliser un placement immobilier – et, donc, de profiter d’une valeur refuge – tout en réduisant vos impôts.

Parallèlement, vous investissez dans un logement neuf (ou réhabilité aux normes du neuf). Or, ce type de logement est plus attractif pour les locataires. C’est donc la perspective de louer votre bien très rapidement à partir de sa livraison.

Vous investissez également dans un bien respectueux de l’environnement. Les immeubles neufs sont conçus dans le respect des dernières normes. De plus en plus de programmes neufs intègrent également le végétal. De plus, les matériaux de dernière génération offrent une isolation thermique et acoustique performante. C’est le gage, pour l’investisseur, de bénéficier d’un bien dont la valeur se maintiendra dans le temps.

Enfin, le dispositif Pinel offre une certaine flexibilité. Vous pouvez, en effet, choisir librement la durée de l’engagement de location, avec un minimum de 6 ans. Vous pouvez ensuite revendre votre investissement à la fin de l’avantage fiscal ou bien continuer de le louer. Si vous ne souhaitez pas investir en direct, il est possible d’investir en Pinel à travers des SCPI fiscales.

Quels sont les critères du dispositif Pinel Plus ?

Afin de bénéficier des anciens taux de réduction d’impôt, il est possible de s’inscrire dans le cadre du dispositif Pinel Plus ou Super Pinel. Ce nouveau dispositif de défiscalisation s’inscrit dans le prolongement du rapport sur la qualité d’utilisation du logement remis par Laurent Girometti, directeur général d’EpaMarne, et François Leclercq, architecte urbaniste, en 2021. L’objectif est de rendre au logement ses lettres de noblesse en en faisant la pierre angulaire de l’aménagement urbain. « Le logement est pourtant la brique essentielle de l’édifice urbain, elle ne peut donc être fragile », écrivent les auteurs du rapport.

Pour remplir les conditions liées à ce nouveau dispositif, il est nécessaire :

• Soit d’investir dans une zone QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville). Il est possible de consulter la liste des quartiers prioritaires sur le système d’information géographique de l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).
• Soit d’acquérir un logement locatif répondant à certains critères environnementaux et de qualité (surface minimale à respecter en fonction de la typologie, présence d’un extérieur…).

Les critères du Pinel Plus en matière de performance énergétique, d’usage et de confort ont été définis par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022.

Le logement Pinel Plus doit avoir une surface habitable minimale en fonction de la typologie du logement. Les normes fixées sont les suivantes :

• 28 m² pour un T1
• 45 m² pour un T2
• 62 m² pour un T3
• 79 m² pour un T4
• 96 m² pour un T5

Chaque logement Pinel Plus doit aussi disposer d’un espace extérieur privatif avec, là encore, une surface minimale à respecter : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5.

Afin de favoriser la luminosité et le confort des logements quelles que soient les saisons, deux orientations différentes sont requises pour les logements T3 et plus.

Sur le plan environnemental, le niveau d’exigence est relevé par rapport aux critères de performance énergétique et environnementale du Pinel classique. D’ailleurs, les critères du Pinel Plus seront progressivement renforcés sur la période 2023-2024 :

• Pour être éligibles au dispositif Pinel Plus, les logements neufs achetés en 2023 devront atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE2020. La RE2020 s’applique selon plusieurs jalons en 2022, 2025, 2028 et 2031 avec des exigences renforcées au fil du temps.
• À partir de 2024, les logements neufs acquis devront respecter le critère précédent et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Une dérogation est accordée pour les logements acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1^er janvier 2022. Pour ces logements, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE (diagnostic de performance énergétique) doit être atteinte. S’agissant des logements réhabilités à neuf en 2023 ou 2024, il est nécessaire d’atteindre un niveau de performance équivalent à l’étiquette B du DPE.

Quel est le montant de la réduction d’impôt en Pinel Plus ?

Le dispositif Pinel Plus permet un maintien des avantages fiscaux en 2023 et 2024. Pour rappel, les réductions d’impôt du Pinel classique sont dégressives à compter du 1^er janvier 2023. Le taux de réduction d’impôt Pinel Plus est ainsi de 12% pour un engagement de 6 ans, de 18% pour un engagement de 9 ans et de 21% pour un engagement de 12 ans.

Vous envisagez d’investir en Pinel ? Pour résumer, vous avez le choix entre deux options :

• Première option, vous choisissez d’investir dans le cadre du Pinel classique. Le logement neuf dont vous faites l’acquisition n’a pas besoin de respecter les critères minimaux en termes de surface habitable, de surface de l’espace extérieur privatif, d’orientation ou encore de performance environnementale renforcée. Vous n’avez pas non plus à sélectionner un programme neuf situé dans une zone QPV. Cependant, vous ne bénéficiez pas de la réduction d’impôt maximale dans la mesure où l’avantage fiscal associé au Pinel classique est dégressif en 2023-2024 par rapport aux taux Pinel applicables jusqu’au 31 décembre 2022.
• Seconde option : vous investissez dans le cadre du Pinel Plus (Pinel +), aussi appelé Super Pinel. Dans ce cas, le logement neuf acquis doit soit se situer dans un quartier prioritaire, soit se conformer à un ensemble de critères de qualité ou de confort. Ces éléments peuvent éventuellement venir renchérir le budget d’achat mais l’investisseur bénéficiera en contrepartie d’un bien plus attractif et, surtout, d’un avantage fiscal plus élevé. La réduction d’impôt Pinel Plus correspond en effet aux anciens taux de la loi Pinel, qui sont plus intéressants d’un point de vue fiscal.
   

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