Pinel ou LMNP : quel dispositif privilégier pour investir ?

Vous souhaitez investir en défiscalisation immobilière ? Entre loi Pinel et LMNP, vous ne savez pas vers quel dispositif vous orienter ? Retrouvez tous nos conseils.

Loi Pinel ou investissement LMNP ? Chacun de ces deux dispositifs fiscaux possède des avantages fiscaux qui lui sont propres. Plusieurs critères peuvent vous aider à arbitrer : en fonction de la durée d’investissement, en fonction de l’utilisation du bien, en fonction de la rentabilité locative et en fonction de votre objectif (défiscalisation, préparation retraite...).

Pinel ou LMNP : choisir en fonction de la durée d’investissement

La loi Pinel permet à l’investisseur de choisir sa durée d’engagement : il loue ainsi son bien pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, il obtient une réduction d’impôts en 2024 de 9%, 12% ou 14% du montant investi pour l’achat du bien. Plus il loue longtemps, plus c’est intéressant.

Le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’impose aucune contrainte liée à la durée de location. En revanche, vous devez rembourser la TVA récupérée en cas de revente avant 20 ans, si vous avez bénéficié de l’amortissement. Vous devez donc être en mesure de conserver votre bien sur une durée suffisante afin de maximiser les avantages fiscaux liés au statut LMNP, ce qui suppose d’avoir une épargne suffisante par ailleurs.

La destination du bien, un critère de choix entre Pinel ou LMNP

La loi Pinel permet de louer à ses ascendants ou descendants tout en conservant la réduction d’impôt. Le dispositif Pinel conserve donc tout son sens si vous envisagez de loger votre enfant dans le cadre de ses études, par exemple.

Il est également possible de défiscaliser dans le cadre du LMNP, tout en louant à un proche. Tout comme le dispositif Pinel, le dispositif LMNP sait faire preuve de flexibilité.

Tenir compte de l’objectif de rendement avant d'arbitrer entre Pinel ou LMNP

L’investissement en loi Pinel impose des plafonds de loyers et de revenus. Même s’il convient de tenir compte de la réduction d’impôts (rentabilité nette nette), le rendement obtenu peut apparaître en léger décalage avec les standards du marché.

Le rendement est potentiellement plus élevé dans le cadre du LMNP. Le propriétaire peut en effet louer son bien sans plafonds de loyers ou conditions de ressources. A noter toutefois que l’encadrement des loyers tend à se développer dans les grandes métropoles françaises (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Grenoble ou encore Bordeaux). Cet encadrement peut constituer une limitation du pouvoir de fixation des loyers par le propriétaire et venir réduire la rentabilité de l’investissement locatif à plus ou moins long terme. Une simulation s’impose donc afin de bien mesurer les impacts.

En fonction du temps dont vous disposez

L’investissement en résidence services est compatible sous conditions avec la loi Pinel, mais c’est généralement le statut LMNP qui est privilégié pour ce type d’investissement.

Le LMNP en résidence services s’adresse à tous ceux qui ont peu de temps ou ne souhaitent pas s’investir dans la gestion de leur bien à travers la possibilité de signer un bail commercial avec un exploitant professionnel. Pour en savoir plus sur le LMNP, vous pouvez vous rendre sur notre page dédiée ou utiliser notre simulateur d’investissement.

Pour résumer, le choix entre dispositif Pinel et dispositif LMNP dépend avant tout de vos projets personnels et patrimoniaux. Chacun possède des atouts et des contraintes qui lui sont propres. Le dispositif Pinel s'adresse notamment aux investisseurs qui peuvent s'engager sur une certaine durée de location et ont besoin de visibilité sur le montant de leur avantage fiscal. Le dispositif LMNP offre une certaine souplesse. Ce dispositif conviendra également aux investisseurs qui souhaitent déléguer entièrement la gestion de leur bien locatif à un exploitant professionnel dans le cadre d'une résidence services.

N’hésitez pas à utiliser les nombreux simulateurs disponibles sur notre site internet afin de définir votre projet d’investissement locatif. Pour toute question, vous pouvez vous rapprocher de votre conseiller VINCI Immobilier. Nous sommes à vos côtés pour faire de votre projet d’investissement une réalité.