Que faut-il savoir sur le LMNP en 2022 ?

Chaque année, au moment de l’élaboration du projet de loi de finances à l’automne, les parlementaires passent à la loupe les différents dispositifs d’investissement immobilier locatif afin d’en tirer le bilan et procéder aux éventuels ajustements nécessaires. Certaines lois de défiscalisation disparaissent parce qu’elles n’étaient plus adéquates, quand d’autres sont modifiées ou font leur apparition.

Mais l’environnement fiscal peut également évoluer à la faveur de grands projets de réforme comme le programme Action publique 2022, lancé par le Premier ministre en 2017. Le Rapport CAP 2022, porté par le comité d’experts CAP (Comité Action Publique) 2022, propose ainsi de réformer le dispositif du loueur en meublé non professionnel (LMNP). En quoi consiste ce projet de réforme ? Peut-on encore investir en LMNP en 2022 ? Et comment réussir son investissement LMNP en 2022 ?

Rapport CAP 2022 : en quoi consiste le projet de réforme ?

Remis en juin 2018, le rapport CAP 2022 ne se focalise pas sur l’immobilier mais aborde de multiples dimensions de la modernisation de l’action publique. Au total, 22 propositions sont formulées pour « changer de modèle ». Et il est vrai que les propositions du Comité Action Publique, si elles étaient mises en application, entraîneraient un changement radical.

En ce qui concerne la politique du logement, le Comité suggère ainsi, ni plus ni moins, « la suppression des régimes d’exception comme le Pinel ou les locations meublées non professionnelles ». Ces dispositifs fiscaux sont mis en cause par les experts car ils favoriseraient selon eux, en zone tendue, davantage « les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre » et n’auraient « pas démontré [leur] efficacité dans la construction de logements intermédiaires en raison de l’absence de contrôle des conditions de ressources des locataires ».

Le rapport CAP 2022 préconise, pour remplacer tous ces dispositifs, « la création d’un régime de droit commun unique pour les investisseurs autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement ». Cette nouveauté s’accompagnerait de plusieurs interdictions, comme celles « de l’imputation des déficits fonciers sur les autres revenus catégoriels » et « de l’imputation des intérêts d’emprunt dans le revenu imposable ». Enfin, le régime du micro-foncier serait élargi.

Peut-on encore défiscaliser grâce au LMNP en 2022 ?

Faut-il pour autant conclure à un big bang fiscal et s’attendre à une disparition du dispositif LMNP en 2022 ou 2023 ? Pas vraiment. Les propositions du comité d’experts CAP 2022 sont des pistes d’action pour le gouvernement, qui peut choisir ou non de les appliquer.

Pour l’heure, la modification voire la suppression du LMNP en 2022 n’a pas été entérinée et il est donc toujours possible d’investir en LMNP en 2022. Pour rappel, le régime LMNP est très avantageux car il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% à 71% sur les revenus locatifs selon le type de location meublée (dans le cadre du régime micro des locations meublées) ou de déduire le montant précis de vos charges (dans le cadre du régime réel). Le LMNP est également compatible avec l’amortissement.

Le seul changement à noter est la disparition programmée du dispositif Censi-Bouvard, qui permet de réaliser un investissement locatif meublé dans certaines résidences. Vous avez ainsi jusqu’au 31 décembre 2022 pour investir dans une résidence services et bénéficier du dispositif LMNP Censi-Bouvard. Retrouvez toutes nos opportunités d’investissement en résidence services, partout en France.

Où investir en LMNP en 2022 ?

Vous avez un projet d’investissement mais ne savez pas où investir ? La demande locative pour des appartements meublés est dynamique sur tout le territoire. D’après une récente étude de Studapart, les villes les plus intéressantes pour réaliser un investissement locatif meublé sont :

• Grenoble
• Marseille
• Rennes
• Toulouse
• Nantes
• Lille
• Bordeaux
• Paris.

De son côté, la plateforme d’investissement locatif Beanstock a élaboré un classement des villes étudiantes pour faire un investissement locatif. Sans surprise, on retrouve certaines grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille. Mais d’autres agglomérations telles que Lille, Strasbourg, Rouen, Rennes, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Tours ou encore Dijon figurent également en bonne place dans ce palmarès.

Quel rendement locatif pour un investissement LMNP en 2022 ?

Il n’existe pas de règle fixe et immuable en matière de rendement locatif. Tout dépend du prix d’achat du logement meublé mais aussi du montant des loyers pratiqués. D’autres critères peuvent entrer en ligne de compte, tels que la fiscalité ou la vacance locative. Ainsi, investir dans le cadre d’une loi de défiscalisation immobilière peut venir améliorer le rendement global d’une opération. Inversement, une carence locative se traduisant par plusieurs semaines voire plusieurs mois sans percevoir de loyers peut venir dégrader la rentabilité globale du projet d’investissement locatif.

En règle générale, il est possible d’atteindre un rendement locatif de l’ordre de 3 à 4% en LMNP.