Pourquoi demander l'accord de principe de sa banque avant le compromis de vente ?

Avant de signer le compromis de vente d’un bien immobilier, il est indispensable de recueillir au préalable un accord de principe de prêt immobilier. L’accord de principe émis par la banque permet de sécuriser l’obtention d’un financement et de préparer la suite des démarches. Mais à quoi sert de recueillir l’accord de principe de la banque avant le compromis de vente ?

Définition : qu’est-ce que l’accord de principe dans le cadre d’un prêt immobilier ? 

L’accord de principe d’un prêt immobilier est un document écrit qui vise à préciser les modalités du crédit immobilier accordé. Cet accord de principe récapitule les principaux éléments du dossier (prix maximum du bien, durée d’emprunt, taux d’intérêt…) et résulte d’un consentement mutuel des deux parties, à savoir l’établissement prêteur et vous-même.

Quelle est l’utilité d’un accord de principe de prêt immobilier ? 

Demander un accord de principe avant de signer le compromis de vente est une étape nécessaire, même si elle n’est pas engageante pour la banque. Ce document va en effet vous permettre d’avoir une idée plus précise de votre budget. Grâce à l’accord de principe, vous saurez approximativement combien emprunter, sur quelle durée et à quel taux. Autant d’informations essentielles pour orienter vos recherches.

De plus, les informations contenues dans l’accord de principe vont vous aider à rédiger l’offre d’achat. Vous serez ainsi amené à détailler un certain nombre de conditions suspensives, parmi lesquelles la condition suspensive d’obtention de crédit qui sera ensuite reprise dans le compromis de vente.

Enfin, l’accord de principe est une garantie supplémentaire pour le vendeur. S’il est amené à choisir entre deux ou plusieurs offres d’achat, le vendeur aura tendance à privilégier celle qui émane d’un acheteur ayant avancé dans ses démarches. Le fait de disposer d’un accord de principe limite en effet le risque de désistement après la signature du compromis.

Quels sont les éléments pris en compte pour obtenir un accord de principe ?

Avant de donner un accord de principe, l’établissement prêteur va soigneusement examiner les points suivants :

• Votre situation professionnelle : stabilité de votre poste actuel, perspectives d’évolution, niveau de rémunération…     
• Votre taux d’effort, qui doit être inférieur à 35 %, assurance emprunteur comprise 
• Le montant de votre reste à vivre, après le paiement de vos mensualités 
• Le montant de votre apport personnel
• Votre capacité à bien gérer vos comptes bancaires, voire à épargner au cours des trois derniers mois.

Quel est le statut juridique de l’accord de principe ?

L’accord de principe ne constitue en aucun cas une offre de prêt et n’a pas de valeur juridique. L’émission d’un accord de principe n’oblige nullement la banque à vous proposer un prêt immobilier. De la même manière, l’obtention d’un accord de principe ne vous contraint pas à accepter une quelconque proposition de la banque qui vous l’a délivré. 

Rien ne vous empêche ainsi de faire jouer la concurrence et de solliciter plusieurs accords de principe auprès de plusieurs établissements différents. Vous aurez alors la possibilité de comparer plus facilement les différentes propositions et choisir la plus avantageuse.

Qu’est-ce qu’un accord de principe avec des réserves ?

Au moment de vous donner son accord de principe, la banque peut tout à fait émettre un certain nombre de réserves. Cela signifie que vous pourrez obtenir un prêt à condition de respecter les engagements qui vous sont demandés dans cet accord de principe avec réserves. Il peut notamment s’agir de la validation de votre période d’essai ou de la vente de votre bien actuel.

La banque peut-elle refuser votre demande de prêt après avoir donné un accord de principe ? 

Tout d’abord, la banque n’est pas engagée par l’accord de principe qu’elle délivre. Ce document n’a aucune valeur contraignante. La banque peut donc tout à fait refuser un crédit immobilier après examen approfondi des détails du prêt, quand bien même elle aurait donné son accord de principe au préalable.

Au moment de la signature du compromis de vente, vous allez pouvoir préciser la durée dont vous disposez pour rechercher votre financement. Le délai d’obtention d’un prêt immobilier ne peut être inférieur à 30 jours d’un point de vue légal.

Pendant toute cette période qui succède au compromis et précède la signature de l’acte authentique, vous allez pouvoir rencontrer différents établissements bancaires ou courtiers, comparer les différentes offres et choisir celle qui est la plus avantageuse pour vous.

De son côté, la banque qui va accepter de vous prêter de l’argent va passer votre dossier au crible. Plusieurs critères seront passés en revue, tels que le taux d’endettement (vos dettes doivent représenter au maximum 35 % de vos revenus dans la majorité des cas), le montant de votre apport personnel, la stabilité de votre situation professionnelle, la bonne tenue de vos comptes, votre capacité d’épargne ou encore le montant de votre reste à vivre.

C’est seulement à l’issue de ce processus que l’accord de principe pourra être éventuellement converti en offre de prêt en bonne et due forme. Si la banque vous oppose un refus de prêt, vous pouvez tout à fait lui demander une attestation de refus. Ce document atteste du fait que la banque refuse de vous proposer une offre de prêt définitive. Vous en aurez besoin afin d’expliquer au vendeur et au notaire pourquoi vous ne pouvez pas lever la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

L’attestation de financement : une alternative viable à l’accord de principe pour convaincre les vendeurs 

L’attestation de financement est un document qui permet d’attester de vos capacités de financement. Concrètement, elle permet d’informer le propriétaire du bien immobilier que vous souhaitez acheter sur votre capacité de financement. Rassuré sur le fait que la transaction ira à son terme, le vendeur sera ainsi probablement davantage enclin à accepter votre offre d’achat immobilier.

L’attestation de financement récapitule les éléments suivants :

• Vos coordonnées
• Le montant maximal de l’achat immobilier que vous pouvez vous permettre (ou le montant maximal du prêt que la banque est disposée à vous accorder)
• Les mentions légales
• La date d’édition du document.

Les données contenues dans l’attestation de financement peuvent varier en fonction de nombreux paramètres : une évolution de vos revenus, la situation des taux d’intérêt, une variation dans la grille de taux de l’établissement prêteur… C’est pourquoi il est généralement recommandé de produire une attestation de financement de moins de deux mois. 

Afin d’obtenir une attestation de financement, vous devez fournir à l’établissement de crédit un certain nombre de pièces justificatives, parmi lesquelles une copie de votre pièce d’identité, vos trois derniers bulletins de paie, vos trois derniers relevés de comptes bancaires, ainsi qu’un ou plusieurs justificatifs de votre apport personnel selon l’origine des fonds.

L’attestation de financement est parfois également appelée attestation de prêt. Pour rappel, elle n’a rien d’obligatoire et est dépourvue de toute valeur juridique. L’attestation de financement est uniquement là pour rassurer le vendeur et, dans certains cas, faciliter la négociation du prix du bien.

Que faire après l’obtention d’un accord de principe ou d’une attestation de financement ? 

Après avoir obtenu votre accord de principe (ou votre attestation de financement), vous avez la possibilité de poursuivre vos recherches immobilières. Le moment venu, une fois que vous aurez trouvé la perle rare, vous pourrez produire ce document en même temps que vous formulerez une offre d’achat. Vous maximiserez ainsi vos chances de convaincre le propriétaire de vous vendre son bien. 

N’oubliez pas d’actualiser périodiquement votre accord de principe ou votre attestation de financement si vos recherches sont amenées à durer. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises !