Lissage PTZ : définition & démarche pour 2024

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un outil de financement immobilier garanti par l’État. Ce crédit avantageux représente un coup de pouce appréciable pour les ménages, mais il peut aussi s’accompagner de défis en termes de gestion de budget. Heureusement, le lissage de crédit peut régler ce problème. Dans cet article, découvrez ce qu’est le lissage de PTZ et comprenez ses avantages à l’aide d’un exemple concret.

Avant de commencer, qu’est-ce que le PTZ ?

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, est un prêt aidé mis en place par l’État pour faciliter l’achat d’une résidence principale. C’est un prêt sans intérêts qui peut financer jusqu’à 50% du prix de revient du bien, avec un montant maximum de 172 500 €.

Pour en profiter, il faut remplir les conditions d’éligibilité suivantes : 

• Être primo-accédant ;
• Choisir un bien neuf localisé en zone tendue, ou un bien ancien localisé en zone détendue ;
• Respecter certaines conditions de ressources.

Attention, le PTZ a évolué en 2024. Consultez notre article dédié aux évolutions du PTZ 2024.

Une des caractéristiques fondamentales du PTZ 2024 est la possibilité de différer le prêt pour une durée maximale de 5 ans. Ainsi, vous ne commencez à rembourser le PTZ que la 6^e année. Cette disposition a l’avantage de reporter les mensualités de remboursement. Mais cela peut également créer des difficultés de gestion et d’anticipation, à moins de procéder au lissage du PTZ.

Le principe du lissage de prêt immobilier

Après cette brève présentation du PTZ, découvrons ce qu’est le lissage de PTZ et son intérêt pour les primo-accédants.

Le lissage intervient lorsqu’un achat est financé par plusieurs prêts immobiliers. Chaque prêt est indépendant et se caractérise par un taux d’intérêt, une durée et une mensualité de remboursement. Ainsi, un emprunteur peut cumuler plusieurs crédits, avec des mensualités qui commencent et se terminent à différents moments, ce qui crée des « paliers » dans ses remboursements.

Le principe du lissage est de fusionner les mensualités de remboursement des différents crédits pour que le montant des échéances soit constant. Ainsi, les crédits restent indépendants, mais leurs remboursements sont regroupés.

Le lissage est particulièrement utile si : 

• Les prêts immobiliers ont des durées différentes ;
• Un des prêts s’accompagne d’un différé de remboursement.

Justement, ces deux conditions sont généralement remplies lorsqu’un bien est partiellement financé par un PTZ.

Les avantages du lissage de prêt immobilier

Le lissage de prêt présente plusieurs avantages si vous empruntez : 

• Il n’y a pas de risque d’être pris de court par un changement de palier et une augmentation de la mensualité ;
• Vous remboursez une mensualité unique tout au long de l’emprunt immobilier. Vous établissez un budget clair pour anticiper et faciliter la gestion de vos finances ;
• Vous faites des économies sur le coût total du crédit.

Les démarches à suivre pour faire un lissage de PTZ

Vous souhaitez financer votre projet avec un PTZ et faire un lissage de vos prêts ? Dans ce cas, voici les étapes à suivre pour lisser un PTZ : 

• Vérifiez votre éligibilité grâce au simulateur PTZ de VINCI Immobilier ;
• Choisissez un établissement financier autorisé à accorder les PTZ ;
• Faites une demande de prêt immobilier classique pour compléter le PTZ, en fonction du montant restant à financer et de votre capacité de remboursement ;
• Montez votre dossier de prêt ;
• Demandez à la banque d’optimiser le montage financier avec le lissage du PTZ.

Cas concret : exemple de lissage de PTZ

Illustrons le lissage de PTZ en prenant un exemple concret. 

Imaginons la situation suivante. Vous voulez réaliser un achat immobilier de 250 000 €, avec un financement composé de deux prêts : 

• Un PTZ à hauteur de 40% du prix de l’achat, soit 100 000 € empruntés sans intérêts. Vous devez rembourser ce prêt à hauteur de 556 €/mois pendant 15 ans, avec un différé de 5 ans ;
• Un crédit immobilier classique de 150 000 € avec 4% d’intérêts sur 20 ans. La mensualité pour ce crédit s’élève à 909 € par mois.

Remboursement sans lissage des prêts

Si vous ne faites pas de lissage du PTZ et du crédit immobilier, vous devrez payer : 

• 909 € par mois (prêt principal) pendant les 5 premières années ;
• 1 465 € par mois (prêt principal + PTZ) pendant les 15 années suivantes.

Au total, les crédits immobiliers vous auront coûté 68 153 €, ce qui correspond aux intérêts générés par le prêt principal.

En conséquence, vous devrez rembourser deux mensualités différentes au cours des 20 ans des crédits. De plus, la mensualité de 1 465 € peut dépasser votre capacité mensuelle de remboursement et vous mettre en difficulté.

Remboursement avec lissage des prêts

Supposons maintenant que vous choisissiez de lisser le PTZ et le crédit immobilier. Dans ce cas, vous devrez payer une mensualité unique de 1 282 € par mois pendant la totalité des 20 ans.

Le coût total des crédits immobiliers s’élèvera désormais à 57 605 € (toujours au titre des intérêts du prêt principal), soit plus de 10 000 € d’économie par rapport au scénario précédent.

Pourquoi le montant des intérêts a-t-il baissé ? Tout simplement parce que vous profitez du différé du PTZ pour rembourser davantage du prêt principal pendant les 5 premières années. En effet, vous remboursez 1 282 €/mois au lieu de 909 €/mois dans le scénario sans lissage. Vous réduisez donc plus rapidement le capital restant à payer, ce qui génère moins d’intérêts.

Rappelons que c’est durant les premières années d’un prêt que vous remboursez le plus d’intérêts. Le lissage PTZ permet d’augmenter vos remboursements du prêt principal pendant la durée du différé du PTZ. C’est donc une arme redoutable pour payer moins d’intérêts.

Ainsi, vous tirez plusieurs avantages du lissage de PTZ : 

• Vous payez toujours la même mensualité pendant 20 ans, ce qui facilite la tenue de votre budget ;
• Vous payez moins d’intérêts, donc votre achat immobilier vous coûte finalement moins cher ;
• Vos mensualités respectent votre taux d’endettement maximum et votre capacité mensuelle de remboursement.