Comment et pourquoi investir en nue-propriété ?

Investir en nue-propriété peut se révéler une option intéressante, en particulier pour les patrimoines les plus importants et les contribuables qui ont besoin de diminuer leurs impôts. Comment fonctionne ce type d’opération immobilière ?

Pourquoi investir en nue-propriété ?

Il existe de nombreuses raisons d’investir en nue-propriété :

• Le démembrement de propriété offre, d’abord, l’opportunité de réaliser une « bonne affaire » immobilière dans la plupart des cas. L’achat en nue-propriété permet en effet d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. La décote sur le prix du bien peut atteindre 30 à 50 % de la valeur du bien. Afin de vérifier si la ristourne est suffisamment intéressante, il est toutefois nécessaire de bien connaître le marché immobilier local et les prix pratiqués ;
   
• Par rapport à un achat immobilier classique, l’investissement en nue-propriété permet, ensuite, de limiter le montant des charges. Pour rappel, c’est en effet à l’usufruitier de payer les travaux d’entretien courant. L’usufruitier devra également s’acquitter du paiement de la taxe foncière pendant toute la durée de la nue-propriété, à condition que cela ait été au préalable prévu par conventionnement entre les parties. Toujours au plan des charges, le nu-propriétaire peut aussi compter sur des économies sur les frais de gestion et de syndic ;
   
• De plus, l’achat en nue-propriété permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Le nu-propriétaire ne doit payer ni impôt sur le revenu, ni impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre de son investissement immobilier. Autre avantage fiscal notable de la nue-propriété, en cas de revente, c’est la valeur du bien en pleine propriété au moment de l’achat qui sera prise en compte et non le montant décoté qui a été payé par le nu-propriétaire ;
   
• L’achat en nue-propriété est aussi très sécurisé. L’application d’un barème fiscal permet d’encadrer les conditions d’entrée. Le risque de moins-value à la revente est quant à lui limité en raison de la décote appliquée sur le prix du bien au moment de l’achat ;
   
• Enfin, l’achat en nue-propriété permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Les frais d’acquisition sont calculés en fonction de la valeur de la nue-propriété et ne portent donc pas sur la totalité de la valeur du bien.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La pleine propriété est composée, d’une part, de l’usufruit et, d’autre part, de la nue-propriété.

Le terme d’« usufruit » est dérivé du latin et issu de la contraction entre l’« usus » et le « fructus ». L’usus désigne l’usage, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien. L’usage peut ainsi correspondre au droit d’habiter le bien. Le fructus, quant à lui, se définit comme le fruit. Quand on parle démembrement de propriété, le fructus correspond donc à la possibilité, pour l’usufruitier, de tirer des revenus locatifs du bien immobilier concerné.

Le terme de « nue-propriété » est, pour sa part, plus transparent. À proprement parler, il s’agit de la propriété « nue » d’un bien immobilier, c’est-à-dire dépourvue de l’usage et de la possibilité d’en tirer des revenus. En résumé, si vous êtes nu-propriétaire d’une maison, cela veut dire que vous possédez uniquement les murs de la maison.

Qui gère le bien immobilier en nue-propriété ?

Cette fragmentation du droit de propriété entre 2 parties distinctes – l’usufruitier et le nu-propriétaire – pose la question de la répartition des frais et des responsabilités. Fort heureusement, les textes ont organisé cette répartition. On considère ainsi que les travaux d’entretien courant du bien sont à la charge de l’usufruitier. Ce principe vaut pour tous les types de travaux d’entretien, qu’ils concernent les parties communes ou privatives. En revanche, les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire et sont listés précisément par l’article 606 du Code civil. Il s’agit des réparations portant sur :

• Les gros murs et voûtes ;
   
• Le rétablissement des poutres et des couvertures ;
   
• La réparation des digues, murs de soutènement et clôtures.

À noter qu’il existe néanmoins une exception à ce principe : les grosses réparations qui concernent la structure de l’immeuble peuvent être mises à la charge de l’usufruitier par accord entre les 2 parties. Une convention est en effet signée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Si c’est le nu-propriétaire qui prend en charge les gros travaux, ainsi que le prévoit le Code civil, il a la possibilité d’imputer ces dépenses sur ses autres revenus fonciers.

Quels sont les droits et devoirs du nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien (l’usufruit). Pour vendre le bien, il est donc nécessaire de recueillir l’accord de l’usufruitier. Cependant, le nu-propriétaire ne peut ni occuper le bien, ni en tirer un revenu locatif.

Quelle est la durée moyenne d’un investissement en nue-propriété ?

Par principe, l’usufruit est temporaire. Le nu-propriétaire a donc vocation à devenir plein propriétaire à la fin de l’usufruit. Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, la durée temporaire d’investissement s’étale de 15 à 20 ans.

Quand le nu-propriétaire récupère-t-il son bien ?

Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien lorsque l'usufruit arrive à son terme, c’est-à-dire soit pour cause de décès, soit en raison de l’arrivée à échéance du contrat de démembrement.

Pour approfondir ce sujet, retrouvez toutes nos informations pour savoir comment acheter en démembrement de propriété.