Acheter un appartement loué : pour quoi faire ?

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous avez le choix entre deux options : acheter un bien que vous allez vous-même mettre en location ou faire l’acquisition d’un bien déjà loué. Acheter un appartement loué pour en tirer des revenus locatifs peut se révéler une stratégie pertinente, à condition de se poser les bonnes questions. On vous aide à y voir plus clair.

Pourquoi acheter un appartement déjà loué ?

Au moins deux bonnes raisons peuvent vous conduire à acheter un bien occupé :

• D’une part, c’est l’opportunité de dénicher un bien moins cher. La décote du prix de vente peut atteindre 10 % à 15 % par rapport à un logement vide. Un bon point, notamment lorsqu’on dispose d’un budget modeste. Acheter un bien loué permet aux primo-investisseurs de se lancer et de réaliser un premier achat immobilier. Le montant du rabais dépend de nombreux critères. Par exemple, plus la date de fin du bail est lointaine, plus vous pouvez espérer faire diminuer le prix du bien. Le niveau du loyer par rapport au marché et l’ancienneté du locataire dans le bien ont également leur importance. Avant d’entamer une négociation avec le vendeur, sachez que le prix de vente affiché tient peut-être déjà compte de ce paramètre. À vous de vous en assurer en comparant le prix demandé avec les prix moyens observés sur le marché immobilier local.
   
• D’autre part, acheter un bien déjà loué permet de maximiser la rentabilité locative. Le mode de calcul du rendement locatif tient, en effet, à la fois compte des loyers versés et du prix du bien. Le prix d’acquisition du logement figure au dénominateur de la formule. Plus le prix d’achat est bas, plus la rentabilité de l’investissement est élevée.

Acheter un appartement déjà loué : pour qui ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf ou ancien avec l’intention de le louer, vous devez patienter jusqu’à l’achèvement des travaux de construction ou de rénovation avant de percevoir vos premiers revenus locatifs.

À l’inverse, lorsque vous achetez un bien déjà loué, vous encaissez vos premiers loyers dès que vous devenez officiellement propriétaire du bien concerné. Un avantage non négligeable, en particulier pour ces deux catégories d’acheteurs :

• Les propriétaires qui sont à la recherche d’un complément de revenus immédiat. Il peut s’agir, par exemple, de personnes approchant de l’âge de la retraite et ayant besoin d’un revenu additionnel pour l'améliorer.
   
• Les propriétaires qui ont besoin de réduire leurs impôts à très court terme. Il existe ainsi de nombreux dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf, à l’instar de l’investissement Loi Pinel ou de l’investissement Loi Censi-Bouvard. Par exemple, la réduction d'impôt liée à la loi Pinel peut atteindre 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de l'engagement de location.

Comment acheter un bien déjà loué ?

Vous envisagez d’acheter un bien déjà loué ? Avant de réaliser votre acquisition, intéressez-vous aux quatre points suivants :

• Le locataire. Avant d’acheter, il est notamment conseillé de vous assurer de l’absence de loyers impayés. Vous pouvez également demander à consulter le dossier du locataire. Ce dernier doit notamment disposer de revenus suffisants pour assumer les loyers ou disposer d’un garant.
   
• Le contrat de location. La location d’un bien immobilier obéit à un certain formalisme. Il convient notamment de passer en revue la conformité du contrat de bail ainsi que les conditions de congé (départ du locataire). Le montant du loyer et les conditions de révision périodique doivent également faire l’objet d’une attention particulière. Acheter un bien loué depuis très longtemps à la même personne et pour un loyer inférieur au marché peut se révéler être une très mauvaise affaire. Vérifiez également que le contrat de location ne comporte pas de clauses particulières.
   
• Le logement. Comme pour n’importe quelle acquisition dans l’ancien, il est important de prendre en compte l’état général de l’appartement, le niveau de performance énergétique fixé par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou encore la programmation d’éventuels travaux de copropriété.
   
• L’échéance à laquelle vous comptez récupérer la jouissance du bien. Vous aurez peut-être besoin, par exemple, de récupérer le bien pour vous loger, une fois à la retraite ou pour loger un proche ou un enfant débutant ses études. Bon à savoir, le bail du locataire doit notamment être prolongé pendant une certaine durée. En cas de vente, le locataire dispose par ailleurs d’un droit de préemption.

Est-ce vraiment intéressant d’acheter un appartement loué ?

Devez-vous ou non vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier occupé ? La réponse à cette question dépend avant tout de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation personnelle. Acheter un bien immobilier occupé peut se révéler une bonne affaire, à condition d’éviter certains écueils et de se poser les bonnes questions.

Si vous disposez déjà d’un bien en location et souhaitez le récupérer pour pouvoir l’habiter, sachez que c’est également possible. Vous devez néanmoins respecter certaines règles, notamment en termes de préavis et de formalités.

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien occupé, vous devez reconduire le bail locatif pour une durée minimale de deux ans. Vous n’avez donc pas la possibilité d’occuper le bien immédiatement. Au moment où ce contrat de bail s’achève, vous devez informer votre locataire au moins six mois avant la fin du bail (en location vide) ou trois mois avant (en location meublée).

Achat d’un bien déjà loué : qu’est-ce que la loi de 1948 ?

La ristourne que vous pouvez espérer obtenir sur votre bien déjà loué se situe entre 10 % et 15 % s’il s’agit d’un logement soumis à la loi de 1948. Ce texte concerne les logements construits avant le 1^er septembre 1948 et situés dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes.

La loi de 1948 propose des loyers peu élevés et permet au locataire et à ses proches de se maintenir dans les lieux à la fin du bail. Ces règles sont précisées sur le site officiel Service Public : « Si à l'échéance du bail le propriétaire n'a pas donné son préavis, le locataire a un droit au maintien dans les lieux. Le locataire peut rester dans le logement sans limitation de durée et sans que le propriétaire n'ait à rédiger un nouveau bail. » Seuls les logements dont les locataires sont entrés dans les lieux avant le 23 décembre 1986 continuent d'en bénéficier, sous certaines conditions.

Si le logement que vous venez d’acquérir est concerné par la loi de 1948, vous avez la possibilité de donner congé au locataire pour habiter vous-même les lieux. Cependant, vous devez obligatoirement lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins. De plus, la reprise du logement est impossible si le locataire a plus de 70 ans et des ressources annuelles inférieures à 1,5 fois le montant annuel du Smic brut (soit 29 620,50 € en juin 2022).