Individuel ou collectif : quel type de logement privilégier pour devenir propriétaire ?

Vous avez un projet d’achat immobilier neuf ? Vous hésitez entre logement individuel ou collectif ? Au sein du logement collectif, vous ne savez pas quelle typologie de logement choisir ? Voici quelques clés pour mieux comprendre les différences entre logement individuel ou collectif… et faire votre choix en toute sérénité.

Logement individuel ou collectif : quelles différences ?

Un logement individuel est un bâtiment doté d’une entrée séparée pour chaque occupant. Un immeuble individuel ne doit ainsi pas comporter de parties communes, telles qu’une cage d’escalier, un ascenseur ou encore un local commun. Selon cette définition, une maison est donc un logement individuel. Même si elle est divisée en plusieurs appartements distincts desservis par un escalier extérieur, elle reste considérée comme un immeuble individuel.

Inversement, un immeuble standard en copropriété est un immeuble collectif. Ce type d’immeuble est doté d’une entrée commune à l’ensemble des occupants, même si ces derniers disposent par ailleurs d’une entrée privative à leur logement. Un logement collectif peut disposer de divers locaux communs, tels qu’un local poubelle, un parking souterrain, un garage à vélo, un ascenseur, des couloirs, un jardin intérieur ou encore une piscine. Le fonctionnement d’un immeuble collectif est régi par un règlement intérieur, et un syndic de copropriété est généralement chargé d’administrer les différentes dépenses et travaux communs. D’autres indices permettent de déterminer si l’immeuble en présence est collectif : la mise à disposition d’un état descriptif de division, d’un carnet d'entretien de l'immeuble, de procès-verbaux d’assemblées générales du syndicat de copropriétaires…

Qu'est-ce que la typologie T1, T2 et T3 ?

Au sein d’un immeuble collectif, on peut retrouver différents types de logements :

• Le T1 (et T1 bis), qui correspond à un studio équipé d’une cuisine séparée de la pièce principale.
• Le T2, qui est un deux pièces (une chambre).
• Le T3, qui est un trois pièces (deux chambres).
• Et ainsi de suite pour le T4, T5…

Comment savoir quel est le type de logement ?

Si vous achetez dans le neuf, le type de logement (individuel/collectif, surface, nombre de pièces) est rappelé dans le contrat de réservation.

Si vous achetez dans l’ancien, cette information figure dans l’annonce immobilière, mais aussi dans la promesse unilatérale de vente. Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, il est également impératif de faire figurer le statut de l'immeuble – individuel ou collectif – dans le bail.

Quels sont les avantages et inconvénients du logement collectif ?

Choisir d’habiter dans un immeuble collectif présente des avantages. Qu’il s’agisse de charges courantes ou de dépenses exceptionnelles de travaux, vous avez la possibilité de mutualiser un certain nombre de frais entre copropriétaires. Vous avez également l’opportunité d’accéder à des espaces communs souvent plus vastes que dans un logement individuel. C’est notamment le cas si la copropriété est entourée d’espaces verts. Dans certains cas, un immeuble collectif peut aussi comporter des infrastructures (piscine…) parfois absentes d’une maison individuelle. Un vrai plus pour le confort au quotidien, sans avoir à en assumer le coût seul !

Cependant, habiter un logement collectif signifie accepter de vivre à proximité d’autres habitants. Si le voisinage est source de lien social, il peut également en résulter quelques petits tracas. L’immobilier neuf, grâce à sa bonne isolation thermique et acoustique, permet de limiter grandement ces légers inconvénients.

Quels sont les avantages et inconvénients du logement individuel ?

Un logement individuel offre lui aussi des avantages. C’est d’abord la satisfaction d’avoir un « vrai » chez-soi dans la mesure où une maison individuelle – lorsqu’elle n’est pas mitoyenne ni jumelée – est totalement indépendante des autres habitations. Un point à nuancer, toutefois, s’il n’y a pas beaucoup de terrain autour de la maison.

Ensuite, vous avez la possibilité de différer certains travaux si vous n’avez pas le budget nécessaire à l’instant T, sans avoir à vous soumettre aux lois de la majorité en copropriété. Néanmoins, vous ne pourrez pas faire l’impasse sur les travaux les plus urgents, tels qu’une toiture qui fuit ou le remplacement de la chaudière si celle-ci tombe en panne en plein hiver.

Enfin, vous n’entendrez pas de bruit à l’étage du dessus ou du dessous si vous habitez un logement individuel… mais vous aurez toujours besoin de composer avec vos voisins, notamment l’été. On vit en effet un peu plus à l’extérieur à cette période de l’année.

Du côté des inconvénients du logement individuel, on retrouve le coût (pas de possibilité de partage de certaines dépenses), le côté chronophage (pas de syndic pour superviser les travaux) ou encore le sentiment d’isolement relationnel, qui peut être plus fort lorsqu’on habite une maison isolée.

Immeuble individuel ou collectif : quelles conséquences en cas de location ?

Si vous êtes locataire d’un logement individuel, vous disposez d'une entrée propre et avez donc un sentiment d’indépendance plus important. Le budget nécessaire pour vous loger sera également plus raisonnable qu’en copropriété, dans la mesure où il n’y a pas de charges de copropriété. Vous n’aurez à payer que l’eau et l’énergie. Attention toutefois aux maisons individuelles mal isolées et chauffées avec une installation peu performante : la facture peut être particulièrement salée en fin d’année.

Du point de vue du propriétaire bailleur, il n’y a pas non plus de charges de copropriété si le logement loué est individuel. Cela représente un coût en moins, mais également du temps de gagné. Le bailleur n’aura ainsi pas à calculer le montant de la provision pour charges facturée en plus du loyer dans le cadre du loyer charges comprises. Il n’aura pas non plus à effectuer de régularisation en fin d’année. Cependant, cela peut aussi se révéler un inconvénient dans la mesure où le propriétaire devra payer seul – sans pouvoir partager cette dépense avec d’autres copropriétaires – les gros travaux.

À noter que le statut du logement n'a aucune incidence sur la durée du bail ni la durée du préavis.

Finalement, tout dépend de vos envies et de vos projets ! Si votre objectif est de minimiser vos charges tout en consacrant le moins de temps possible à la gestion de votre bien immobilier, le choix du logement collectif s’impose de lui-même. Si vous avez avant tout besoin d’indépendance, la maison individuelle peut constituer une bonne option, à condition de ne pas sous-estimer les contraintes en termes d’entretien et de budget travaux notamment.

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