Transfert PTZ et rachat de crédit

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État. De ce fait, il obéit à certaines règles fixées par les textes. Qu’en est-il en matière de transférabilité ? Quelles sont les alternatives possibles ? Que faut-il savoir à propos du rachat de PTZ ?

En quoi consiste le transfert d’un PTZ ?

En cas de vente du logement acquis avec un PTZ pour en acquérir un nouveau, vous ne pouvez pas faire une nouvelle demande de PTZ dans la mesure où vous avez déjà été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédentes.

En revanche, vous pouvez solliciter l’accord de la banque pour obtenir le transfert de votre ancien PTZ. C’est l’article L31-10-6 du code de la consommation qui prévoit cette possibilité : « En cas de mutation du logement, l’emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt, sous la forme d’un transfert du capital restant dû, pour l’acquisition ou la construction d’une nouvelle résidence principale. » Vous ne remboursez alors que le capital restant dû et pouvez utiliser le reste des fonds pour acheter votre nouvelle résidence principale.

À noter que, si le transfert intervient dans les six années suivant le moment où les fonds du PTZ ont été débloqués, votre nouvelle opération doit respecter les conditions d’attribution du PTZ en vigueur à la date du transfert.

La banque peut-elle s’opposer au transfert du PTZ ?

Oui, la banque peut s’opposer au transfert du PTZ, notamment si elle considère que vous ne remplissez pas les critères en matière de capacité de remboursement.

Rachat de crédit et PTZ : comment ça marche ?

Avec le transfert de PTZ, il existe une autre modalité à connaître : le rachat du PTZ.

En règle générale, le rachat de crédit peut être envisagé pour plusieurs raisons :

• Pour optimiser un budget. Le rachat de crédit peut être envisagé afin de réduire le montant de la mensualité et, ainsi, réaliser des économies chaque mois ;
   
• Pour pallier une baisse de revenus. Si le rachat de crédit peut vous aider à optimiser vos dépenses mensuelles, il peut aussi vous aider à réduire votre mensualité en vue de faire face à une baisse subite de vos ressources ;
   
• Pour préparer un futur investissement. Les économies réalisées grâce au rachat de crédit peuvent être utilisées afin de dégager une capacité d’épargne mensuelle, qui servira plus tard à financer un nouvel achat immobilier ou un autre projet. 

Pour rappel, un PTZ est toujours accordé en complément d’un prêt principal (prêt amortissable classique, prêt d’accession sociale, prêt conventionné, prêt d’épargne logement…) ou d’un prêt complémentaire comme les prêts proposés par Action Logement (ex-1% Logement). Dès lors, se pose la question suivante : faut-il ou non inclure le PTZ dans le rachat, en plus du prêt principal ?

Intégrer le PTZ dans le rachat de crédit : quels inconvénients ?

Il n’est pas obligatoire d’inclure le PTZ dans le rachat de crédit. Toutefois, plusieurs motifs peuvent nécessiter d’inclure le PTZ dans le rachat de crédit notamment si votre taux d’endettement dépasse 35% et si la banque avait pris une hypothèque englobant le PTZ et le prêt immobilier principal.

En cas d’hypothèque, le nouvel établissement bancaire peut demander à contrôler la garantie du prêt immobilier initial afin d’être prioritaire pour un remboursement en cas de défaut de paiement. La banque va alors prendre une hypothèque portant à la fois sur le prêt amortissable et le PTZ. Le PTZ est alors racheté et transformé en prêt amortissable. Cela signifie que vous vous mettez à payer des intérêts sur un prêt qui n’en comportait pas auparavant (car consenti à taux zéro). Une option financière qui n’est pas forcément avantageuse pour l’emprunteur.

Quelles sont les raisons d’exclure le PTZ d’un rachat de crédit ?

Si le PTZ est exclu du rachat de crédit, vous continuez de bénéficier des conditions avantageuses du prêt à taux zéro sur le prêt initial. Vous conservez ainsi le bénéfice du PTZ sur un montant pouvant atteindre 20% ou 40% du prix d’acquisition financé à taux zéro.

Autre avantage, votre endettement est maîtrisé grâce aux conditions très attractives du PTZ et vous avez ainsi l’opportunité de bénéficier d’un meilleur taux pour votre prêt immobilier principal. Vous bénéficiez également de marges de manœuvre financières pour augmenter votre reste à vivre ou épargner davantage.

Inclure ou exclure le PTZ du rachat de crédit : comment choisir ?

En résumé, exclure le PTZ du rachat de crédit possède à la fois des avantages et des inconvénients.

Concernant les avantages :

• Vous conservez tous les atouts de ce prêt aidé. Au-delà de son taux nul, le PTZ se caractérise par l’absence de frais de dossier et de frais d’expertise. Vous bénéficiez d’une période de différé (d’une durée de 5, 10 ou 15 ans), qui précède la période de remboursement (d’une durée de 15, 12 ou 10 ans). En outre, le PTZ est cumulable avec d’autres prêts dont certains peuvent être aidés ou soutenus par l’État : prêt d’épargne logement, prêt d’Action Logement, prêt conventionné (PSLA, PAS…), éco-PTZ…
   
• Vous ne rachetez que la partie du financement correspondant au prêt amortissable et bénéficiez ainsi d’un meilleur taux en vue de réduire le coût total de votre opération.

Concernant les inconvénients :

• La banque qui rachète le crédit est susceptible de s’opposer au rachat si le financement comprend une hypothèque. En effet, si le PTZ est conservé par l’établissement initial, c’est lui qui bénéficiera de l’hypothèque de premier rang et non l’organisme prêteur qui rachète le crédit ;
   
• Vous limitez les formalités administratives en concentrant le rachat de crédit sur le prêt amortissable.
   

La réponse à la question de savoir s’il faut ou non racheter votre crédit en incluant le PTZ dépend avant tout de votre situation personnelle. Vous devez intégrer dans votre réflexion l’ensemble des paramètres financiers, qui ne sont pas les mêmes d’une opération à l’autre. Vous devez également vous interroger sur vos besoins et projets futurs : le rachat de crédit – qu’il porte d’ailleurs sur la totalité de votre financement ou uniquement sur la part représentée par le prêt amortissable – n’est parfois tout simplement pas à envisager si vous avez l’intention de redevenir locataire à brève échéance.

Afin de vous accompagner dans votre cheminement, vous pouvez notamment faire appel à un courtier en financement immobilier qui saura vous conseiller et sélectionner la solution de financement la mieux appropriée.

Renégocier votre crédit : une alternative au transfert ou au rachat

Dernière possibilité si votre objectif est d’optimiser le coût global de votre crédit, vous pouvez tenter de renégocier votre crédit avec votre établissement actuel. Ce dernier est susceptible, après réexamen de votre dossier, de vous accorder des conditions plus favorables.

Vous éviterez, dans le même temps, un certain nombre de démarches administratives mais aussi des frais. Si aucune indemnité de remboursement anticipé ne peut être réclamée par la banque au titre du PTZ, qui demeure entièrement gratuit pour les ménages primo-accédants, il n’en va pas de même pour un crédit amortissable. Sur un prêt immobilier classique, la banque peut en effet facturer des pénalités pouvant représenter jusqu’à six mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt ou 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Afin de renégocier votre crédit immobilier dans les meilleures conditions, vous devez mettre toutes les chances de votre côté. Parmi les bons réflexes à adopter :

• Commencez par vérifier que la renégociation du crédit est réellement intéressante. Si le niveau des taux d’intérêt a augmenté, toutes durées confondues, depuis le moment où vous avez emprunté, alors il n’est pas nécessairement opportun d’agir sur vos conditions d’emprunt ;
   
• N’hésitez pas à jouer sur les différents paramètres du prêt. Si le contrat de prêt prévoit la modulation des échéances, vous pouvez par exemple augmenter la durée du crédit dans le but de réduire votre mensualité. Inversement, vous pouvez en profiter pour réduire votre durée de remboursement et, ainsi, tenter de décrocher un meilleur taux ;
   
• Soignez la présentation de votre dossier et affûtez vos arguments. Situation professionnelle stable, capacité d’épargne, régularité des remboursements sur la période écoulée du prêt, perspectives de carrière : autant d’éléments qui peuvent venir à l’appui de votre dossier et inciter la banque à vous accorder des conditions plus favorables. En un mot, vous devez donner envie à votre établissement actuel de vous fidéliser ;
   
• Renseignez-vous sur les frais associés à la renégociation du crédit. La banque peut notamment facturer des frais de dossier, d’un montant variable selon les établissements. Parfois, le gain associé au réaménagement du prêt est inférieur aux frais forfaitaires associés à la renégociation. Ce constat peut notamment se vérifier lorsque vous envisagez de vendre votre bien à court ou moyen terme, sans intention de le conserver jusqu’au terme du crédit. Là encore, tout dépend de votre situation personnelle et de vos projets de vie !

Pour aller plus loin, consultez notre Guide PTZ, accessible gratuitement sur notre site.