Que signifie la valeur vénale en immobilier ?

La valeur vénale correspond au prix auquel pourrait être vendu un bien immobilier. Dans le cas d’un achat immobilier ancien, le prix de vente est déterminé par le propriétaire, parfois avec l’aide d’un professionnel (agence immobilière, notaire…). Dans le cas d’un achat immobilier neuf, le prix de vente est fixé dans le contrat de réservation.

Valeur vénale en immobilier : définition

Il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale. La valeur vénale correspond à la valeur réelle d’un bien.

La valeur vénale dépend notamment de l’emplacement du bien, de sa surface, de ses caractéristiques… Si vous effectuez un achat sur plan, par exemple, le prix du bien est notamment déterminé par le coût du foncier et les coûts de construction. Le prix de vente prévisionnel est fixé dans le contrat préliminaire de réservation. Le contrat de réservation prévoit également les modalités de révision du prix. S’il s’agit d’un bien immobilier ancien, sachez que la valeur vénale peut être diminuée en fonction de certains facteurs, notamment lorsque le bien est occupé ou est en indivision.

Quelle différence entre la valeur vénale et le prix ?

Le prix de vente d’un appartement ou d’une maison correspond à une valeur réelle observée sur le marché immobilier à la suite d’une transaction validée par un notaire. La valeur vénale correspond, elle, à une estimation réalisée par un professionnel de l’immobilier ou par le propriétaire lui-même à partir de diverses sources d’information. S’il peut arriver que la valeur vénale rejoigne le prix de vente – notamment lorsque l’expertise est rigoureuse et bien documentée –, ces deux notions ne recouvrent donc pas exactement la même chose.

Valeur vénale et valeur locative : comment les distinguer ?

La valeur vénale est le prix auquel on peut espérer revendre un bien immobilier, tandis que la valeur locative correspond à une estimation de loyer dans le cadre d’un investissement locatif.

La notion de valeur locative pour un appartement ou une maison peut avoir deux acceptions différentes :

• D’une part, ce terme peut faire référence à la valeur locative cadastrale. Cette notion correspond à un loyer théorique calculé par l’administration fiscale en vue d’estimer le montant de certains impôts locaux (taxe d’habitation, taxe foncière…).
• D’autre part, la valeur locative peut se définir comme le montant de loyer estimé en fonction des conditions de marché (équilibre offre/demande…), des caractéristiques du bien ou encore des espérances de rendement locatif de l’investisseur. Cette notion, plus subjective, peut correspondre à un montant différent de la valeur locative cadastrale.

Pourquoi calculer la valeur vénale d'un bien immobilier ?

La valeur vénale d’un bien immobilier peut être utilisée pour estimer le prix de revente d’un bien dont on est propriétaire. Cette information peut avoir son importance, notamment dans la perspective d'un nouvel achat.

S’il est parfois possible de réaliser un prêt immobilier sans apport, il est souvent nécessaire de consacrer une partie de son patrimoine au financement de son achat immobilier neuf ou ancien. Le produit de la revente peut alors constituer tout ou partie de l’apport personnel. Pour en savoir plus, retrouvez les six étapes principales d’un financement immobilier.

Connaître la valeur vénale d’un bien immobilier peut également être utile pour remplir ses obligations déclaratives. Il est ainsi nécessaire de renseigner la valeur vénale dans le cadre de la déclaration IFI (impôt sur la fortune immobilière), si vous êtes concerné. Cette information peut également s’avérer indispensable dans le cadre de la transmission d’un patrimoine immobilier (donation, succession…).

Comment calculer la valeur vénale d'un bien ?

Une estimation immobilière vous sera demandée par l’établissement de crédit au moment de monter votre dossier de prêt immobilier. Comment effectuer une telle expertise ? Plusieurs outils en ligne vous permettent d’estimer facilement et rapidement la valeur vénale d’un bien immobilier ancien.

Vous pouvez notamment consulter la base Demandes de valeurs foncières (DVF). Ce jeu de données, accessible gratuitement depuis internet, est produit et publié par la direction générale des finances publiques. Construite à partir des données issues des actes notariés et des informations cadastrales, cette base de données très complète recense l’ensemble des transactions immobilières intervenues au cours des cinq dernières années sur le territoire métropolitain et les DOM-TOM, à l’exception de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte.

Autre possibilité, vous pouvez vous référer à l’outil Patrim accessible depuis le site des impôts. Ce simulateur vous permet de rechercher des transactions immobilières passées. Pour pouvoir l’utiliser, vous devez vous munir au préalable de vos identifiants (numéro fiscal et mot de passe). Bon à savoir, cet outil ne couvre pas encore les transactions en Alsace, en Moselle ainsi qu’à Mayotte.

Vous pouvez également vous renseigner auprès d’un professionnel de l’immobilier (notaire, agence immobilière…). La plupart du temps, il est possible d’obtenir une estimation gratuite par une agence. Les notaires proposent, quant à eux, le portail Notaviz qui compile de nombreuses informations telles que les prix de l'immobilier, le calcul de plus-values ou encore le calcul des frais immobiliers.

Vous avez un projet de revente de votre bien actuel ? Vous êtes à la recherche d’un programme immobilier neuf près de chez vous ou dans une autre région ? N’hésitez pas à prendre contact avec un conseiller VINCI Immobilier.