À quoi sert la garantie d’un prêt immobilier ?

Le coût global du crédit immobilier ne se limite pas aux seuls intérêts d’emprunt. Il comprend également l’assurance emprunteur, les frais de dossier ou encore les frais de garantie. À quoi correspond la garantie de prêt immobilier ? Dans quels cas entre-t-elle en jeu ?

Garantie de prêt immobilier : à quoi sert-elle ?

Lorsqu’une banque accepte de vous prêter de l’argent pour financer un achat immobilier neuf ou ancien, elle prend un risque. La garantie de prêt immobilier permet à l’établissement prêteur de s’assurer qu’il pourra récupérer les sommes prêtées en cas de défaillance de l’emprunteur, c’est-à-dire vous.

La garantie de prêt immobilier intervient lorsque l’assurance emprunteur a atteint ses limites. De plus, la garantie se déclenche lorsque la situation de l’emprunteur empêche la poursuite du remboursement du prêt immobilier. Cela peut notamment se produire en cas d’invalidité ou de décès.

La garantie de prêt immobilier est donc une sécurité supplémentaire.

La garantie de prêt immobilier est-elle souvent utilisée ?

Cependant, les cas de défaillance ne sont pas fréquents. Lors de la simulation de financement immobilier, l’établissement prêteur vérifie en effet que les mensualités de remboursement sont cohérentes avec votre budget mensuel et que votre capacité d’endettement n’excède pas certains seuils. En règle générale, les mensualités d’emprunt (celles de votre crédit immobilier mais aussi celles de tout autre crédit en cours, comme un crédit automobile ou un crédit à la consommation) doivent au maximum représenter 33% de vos ressources. Pour en savoir plus, vous pouvez vous mettre en relation avec un courtier en financement immobilier.

Quelles sont les différentes formes de garanties de prêt immobilier ?

Il existe différentes formes de garanties de prêt immobilier :

• L’IPPD ou privilège de prêteurs de deniers (PPD) ;
   
• Le cautionnement, qui regroupe à la fois la société de cautionnement de prêt immobilier et la caution mutuelle fonctionnaire ;
   
• L’hypothèque.

Le privilège de prêteurs de deniers (PPD)

Réservé à l’ancien, ce dispositif s’inscrit dans le cadre de ce que l’on appelle la garantie réelle (par opposition à la garantie personnelle). Contrairement à la garantie personnelle qui, comme son nom l’indique, est attachée à la personne – c’est le cas lorsqu’intervient une société de cautionnement –, la garantie réelle est attachée au bien immobilier. Ainsi, dans le cadre de l’IPPD, l’établissement de crédit est prioritaire pour se faire rembourser les sommes dues en cas de saisie et de revente du logement.

Le cautionnement

La société de cautionnement de prêt immobilier. Il existe plusieurs sociétés de cautionnement, à l’instar de Crédit Logement ou de la Casden. Ce type de société propose une alternative à l’hypothèque. En cas de défaillance, la société de cautionnement se substitue à l’emprunteur pour dédommager la banque. Les frais de garantie se décomposent entre, d’une part, la rémunération de l’organisme de cautionnement de prêt immobilier et, d’autre part, les sommes allouées à un fonds de garantie mutualisé.

On distingue aussi parfois caution simple et caution solidaire :

• Dans le premier cas, la banque doit d’abord établir clairement l’insolvabilité de l’emprunteur avant de pouvoir obtenir un quelconque dédommagement de l’organisme de cautionnement ;
   
• Dans le second, la banque peut se retourner directement contre le garant de l’emprunteur en cas de défaillance de celui-ci. Les formalités sont donc réduites, ce qui explique que la caution solidaire soit de plus en plus répandue.

L’hypothèque

Dans le cadre d’un crédit immobilier, l’hypothèque permet à la banque d’obtenir la saisie du bien immobilier en cas de difficultés de remboursement. La saisie du bien permet à l’établissement prêteur de se faire rembourser les sommes qui lui sont dues.

Bon à savoir, l’hypothèque peut être mise en place pour un bien qui vous appartient déjà ou pour un bien que vous projetez d’acquérir. Si l’hypothèque a largement été utilisée par le passé pour garantir les prêts immobiliers, ce type de garantie de prêt immobilier est aujourd’hui délaissé au profit de la société de cautionnement de prêt immobilier.

La mise en place d’une hypothèque nécessite l’intervention d’un notaire et l’enregistrement au service de publicité foncière. Toutes ces démarches engendrent des frais qui représentent en moyenne 1,5% du montant du crédit immobilier accordé.

Concrètement, les frais d’hypothèque comprennent :

• La rémunération du notaire ;
   
• La taxe de publicité foncière ;
   
• La contribution de sécurité immobilière ;
   
• Les émoluments de formalités et débours.

Si vous remboursez votre crédit immobilier par anticipation, vous aurez également à verser ce qu’on appelle des frais de mainlevée. La mainlevée est un acte notarié qui permet à l’emprunteur de se libérer officiellement d’une hypothèque avant le terme du crédit. Les frais de mainlevée représentent environ 0,3% à 0,6% du montant de l’hypothèque et comprennent les émoluments du notaire, les taxes, les droits d’enregistrement, la contribution de sécurité immobilière ainsi que les frais administratifs de radiation.

Exemple de garantie prêt immobilier : la garantie Crédit Logement

Crédit Logement est le principal organisme de cautionnement. Cette société de financement est placée sous le contrôle de l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution). Ses actionnaires sont les grandes banques françaises.

Cette solution s’adresse aux particuliers et aux sociétés civiles immobilières (SCI) familiales. Pour bénéficier de la garantie Crédit Logement, aucune démarche n’est requise de la part de l’emprunteur. C’est la banque qui se charge de présenter directement le dossier à Crédit Logement. La réponse est généralement communiquée dans un délai de 48 heures, permettant ainsi de débloquer les fonds rapidement.

Quels sont les cas de réduction des frais de garantie de prêt immobilier ?

Il est possible de diminuer les frais de garantie de prêt immobilier en faisant appel à une mutuelle dans le cadre du cautionnement. C’est notamment le cas lorsqu’on fait appel à une caution mutuelle fonctionnaire. Ce type de caution permet aux fonctionnaires (ou aux contractuels de la fonction publique, sous conditions) de faire appel à une société spécialisée pour garantir leur prêt immobilier. Attention, le type de solution n’est pas automatique et la banque prêteuse n’est nullement obligée d’accepter votre société de cautionnement.

En revanche, il est très difficile de faire baisser les frais de garantie dans les deux autres cas que sont l’hypothèque et le PPD. Les frais liés à ces deux modes de garantie sont avant tout constitués de taxes et d’émoluments versés au notaire : ces frais sont donc non négociables.

Quelles sont les autres composantes du coût du crédit sur lesquelles agir ?

Vous cherchez à diminuer le coût global de votre crédit immobilier ? Sachez que la garantie de prêt immobilier n’est pas le seul item sur lequel vous pouvez agir. Il existe ainsi d’autres moyens de faire baisser le coût de votre endettement :

• Négociez votre taux d’intérêt. Cette fraction du coût du crédit, qui correspond à la rémunération de la banque prêteuse, peut faire l’objet d’une négociation avec votre établissement de crédit. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence en sollicitant plusieurs propositions. Vous pouvez également faire appel à un courtier en financement immobilier. Toutefois, pensez à vous renseigner sur le montant de ses honoraires (pourcentage du montant emprunté, forfait…) avant de signer un mandat : il ne faudrait pas que ce que vous gagnez sur le taux d’intérêt soit grevé par les frais du courtier ;
   
• Demandez une délégation d’assurance. Au moment de souscrire un prêt, vous devez demander ce qu’on appelle une assurance emprunteur, qui prendra le relais dans le remboursement des échéances, notamment en cas d’invalidité ou de décès. La plupart du temps, la banque prêteuse va vous proposer l’assurance groupe. Vous pouvez toutefois solliciter, sous conditions, la mise en place d’une délégation d’assurance qui vous permettra de vous assurer pour moins cher auprès d’une autre compagnie d’assurances ;
   
• Agissez sur les frais de dossier. Les frais de dossier font partie des frais fixes qui sont ponctionnés par la banque au moment de la mise en place du prêt. Ils permettent de rémunérer la banque prêteuse pour les différentes formalités administratives liées au déblocage du prêt.

Vous vous interrogez sur la manière de financer votre achat immobilier neuf ? Retrouvez notre guide du financement immobilier.