Devenir propriétaire en payant un loyer

Il est tout à fait possible d’accéder à la propriété tout en payant un loyer. Découvrez tout ce qu’il faut savoir à ce sujet.

Vous êtes actuellement locataire de votre logement ? Vous vous apprêtez à devenir propriétaire dans un avenir proche ? Il existe plusieurs situations dans lesquelles vous pouvez être amené à verser un loyer en plus de votre mensualité de crédit :

• Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier ancien à rénover. Pendant la durée des travaux, vous ne pouvez pas occuper votre bien et devez rester dans votre ancien logement.
• Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf.

Devenir propriétaire en payant un loyer : l’importance du mode de financement

Si vous financez votre acquisition dans le neuf à 100 % grâce à un apport personnel (épargne, héritage, donation…), l’achat d’un bien immobilier neuf ne pèse pas sur votre budget mensuel. Cependant, ce cas de figure reste exceptionnel.

En revanche, si vous financez tout ou partie de votre achat grâce à un emprunt, vous devrez cumuler le paiement de votre loyer et une mensualité de crédit permettant de couvrir les intérêts intercalaires. Vous ne commencerez à rembourser le capital qu’après la livraison du bien.

Bon à savoir

Les intérêts intercalaires correspondent aux intérêts versés à l’organisme prêteur durant les premières années du remboursement.

Devenir propriétaire grâce à la location-accession

La loi du 12 juillet 1984 définit la location-accession comme « le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option. »

Bon à savoir

Depuis la loi du 12 juillet 1984, la location-accession remplace un ancien dispositif appelé location-attribution au profit des bénéficiaires de logements sociaux.

La location-accession est un dispositif qui se décompose en deux phases :

• Une période de location pendant laquelle le locataire verse un loyer appelé « redevance ». La loi précise que la redevance versée s’entend comme « la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien ».
• Une période de propriété immobilière.

La phase de location peut être plus ou moins longue. Sa durée est définie avec le propriétaire. La location-accession permet de réaliser l’acquisition progressivement. Elle ne constitue en rien une obligation pour le locataire ; il s’agit d’une simple option.

En d’autres termes, dans le cadre de la location-accession, vous demeurez libre d’actionner ou non votre droit à devenir propriétaire. Si vous y renoncez, vous récupérez une quote-part de la redevance versée pendant la période de location. Cette fraction est diminuée d’une indemnité au bénéfice du propriétaire.

A l’inverse, si vous décidez de devenir propriétaire, vous devez vous acquitter d’un solde de prix.

Accession à la propriété : tous les avantages du PSLA

Dans le cadre d’une location-accession, il est possible de bénéficier du Prêt Social Location Accession (PSLA).

Ce prêt aidé est déployé par les organismes HLM, qui peuvent seuls prendre l’initiative de mettre en vente les logements qu’ils possèdent. Le prix de vente est déterminé par l’organisme HLM lui-même, après avis du maire de la commune d’implantation de l’immeuble.

Le PSLA permet de bénéficier de nombreux avantages, notamment sur le plan de la fiscalité. Le PSLA ouvre ainsi droit à une TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) ainsi qu’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

Les avantages du PSLA se mesurent également sur le plan de la trésorerie, à travers l’absence de paiement au fur et mesure de l’avancement des travaux. Autre atout, le dépôt de garantie est limité à 1 000 €.

Le PSLA permet enfin d’effectuer un achat immobilier en toute sérénité. D’une part, le transfert de propriété est sécurisé à travers le versement d’une redevance composée d’une fraction locative et d’une fraction acquisitive (c’est cette dernière qui permet d’acter le transfert). D’autre part, la phase de location préliminaire à l’achat permet de s’assurer que le bien visé correspond bien à ses besoins.

En dehors de la location-accession, il est tout à fait possible d’obtenir une mensualité de crédit équivalente ou proche de votre loyer actuel. Si l’effort financier peut se révéler légèrement plus important pendant la période de construction du fait du remboursement des intérêts intercalaires, cela deviendra relativement indolore par la suite.