Acheter un appartement en SCI pour le louer : mode d’emploi

Acheter un appartement meublé en SCI est une solution attractive sur le plan de la gestion, de la fiscalité mais aussi de la transmission. Ce type de montage requiert toutefois un certain formalisme à ne pas négliger pour utiliser la SCI location meublée à bon escient.

Vous envisagez d’acquérir un appartement neuf ou ancien dans le but de le louer ? Deux solutions s’offrent à vous : soit vous investissez seul, soit vous investissez à plusieurs. L’investissement immobilier peut alors avoir lieu en indivision ou en SCI (société civile immobilière).
 

Pourquoi investir en SCI location meublée ?

Acheter en SCI location meublée peut se justifier pour au moins quatre raisons :

• Pour éviter les contraintes et risques de conflits liés à l’indivision. Lorsque vous avez le statut d’associé en SCI, vous détenez non pas des parts d’indivision mais des parts sociales, comme dans n’importe quelle autre société. La dimension affective et les relations interpersonnelles sont donc reléguées au second plan, même si des différends peuvent naturellement naître entre associés ;
• Pour optimiser la transmission. La transmission de patrimoine immobilier est facilitée grâce à la SCI location meublée. Il est même possible d’anticiper cette transmission en donnant progressivement des parts d’une SCI familiale entre parents et enfants, ou entre grands-parents et petits-enfants ;
• Pour avoir le choix de sa fiscalité. Il est possible, dans une SCI, d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou pour l’impôt sur les sociétés (IS). L’IS peut s’avérer plus avantageux pour les associés qui ne seront imposés à titre personnel qu’en cas de distribution de bénéfices sous forme de dividendes ;
• Pour éviter d’avoir une relation personnelle avec le locataire. Dans une SCI location meublée, le propriétaire bailleur est une société et non une personne. Les relations propriétaire/locataire sont donc de nature plus anonyme.
   

Ce qu’il faut savoir avant de créer sa SCI location meublée

Sachez qu’il est obligatoire de rédiger les statuts de votre SCI location meublée par écrit. Il s’agit d’une étape indispensable pour pouvoir immatriculer votre SCI location meublée. Cette démarche peut être réalisée sous seing privé, par acte authentique ou encore par acte notarié.

Les statuts de votre SCI location meublée doivent être rédigés avec soin. Si l’organisation de la SCI location meublée est assez libre, vous allez devoir mentionner un certain nombre de clauses obligatoires qui concernent :

• La forme de la société ;
• L’identité des associés de la SCI location meublée ;
• Le nom de votre SCI location meublée (dénomination sociale ou raison sociale) ;
• L’objet social de votre SCI location meublée ;
• L’adresse du siège social de la SCI location meublée ;
• Le montant du capital social de la SCI location meublée (avec ou sans clause de variabilité) ;
• La durée de la SCI location meublée (au maximum 99 ans, renouvelable) ;
• Les apports de chaque associé (en numéraire ou en nature) ;
• Les modalités de la gérance (mode de nomination, de révocation et de rémunération du gérant de SCI location meublée…) ;
• Les règles de convocation, de majorité et de quorum des assemblées générales ;
• Les dates d’ouverture et de clôture de l’exercice social ;
• Les modalités de cession des parts sociales ;
• Les conditions de gestion des comptes courants d’associé ;
• L’affectation des bénéfices ;
• Les règles en matière de dissolution.

Ces statuts doivent être adoptés par tous les associés en assemblée générale constitutive. Après la rédaction des statuts, vous devez déposer le capital social de votre SCI location meublée et publier une annonce légale de la SCI location meublée.

Tous ces éléments peuvent paraître assez techniques pour les personnes qui n’ont pas l’habitude de manipuler ces concepts. Et il ne faudrait pas que la gestion de votre SCI location meublée ou la bonne entente entre les associés soient troublées par des désaccords résultant d’une mauvaise rédaction. C’est pourquoi il est parfois préférable de confier l’élaboration des statuts de la SCI location meublée à un professionnel tel qu’un avocat.

Lors de la création d’une SCI location meublée, soyez également attentif à la manière dont vous apportez le ou les biens immobiliers à la société. Il est en effet obligatoire de faire intervenir un notaire pour enregistrer l’acte d’apport du bien immobilier.

De plus, le patrimoine de la SCI doit être suffisant pour justifier la création d’une telle société, en raison d’un formalisme relativement lourd. On considère généralement que la SCI est adaptée à partir de deux biens ou plus.

Enfin, il faut savoir que certains prêts aidés ne sont pas compatibles avec la SCI. Ce point est toutefois à nuancer car la plupart des prêts aidés concernent l’acquisition de la résidence principale uniquement. Ils ne sont donc de toute façon pas applicables à l’investissement locatif, quel que soit le montage sélectionné.

Quelles sont les responsabilités légales des associés ?

La responsabilité des associés est sans limite. Cela signifie que leur patrimoine personnel peut être impacté en cas de dettes de la SCI location meublée, à proportion des parts sociales détenues. Une SCI est donc bien différente d’une entreprise en responsabilité limitée (SARL, EURL, EIRL), car une dette impacte les biens propres et personnels de l’associé.

On dit aussi qu’une SCI est solidaire. Concrètement, cela veut dire que chaque associé est responsable des biens et des paiements à réaliser selon sa quote-part. Cette quote-part est déterminée en fonction du nombre de parts dont l’associé dispose dans le capital social de la SCI.

Enfin, une SCI est dite subsidiaire. En cas de contentieux avec un tiers ou de créance non recouvrée, on va d’abord rechercher la responsabilité de la SCI avant de se tourner vers les associés. La responsabilité des associés ne sera invoquée que si les solutions recherchées avec la SCI – ou les procédures entamées – n’ont pas permis de trouver une issue satisfaisante à la difficulté rencontrée.

Bien gérer sa location en SCI

Il est indispensable de tenir une comptabilité rigoureuse. Le gérant d’une SCI doit impérativement réaliser une présentation des comptes aux associés. Cette démarche prend la forme d’un rapport de gestion du groupe. Les associés doivent ensuite approuver les comptes. Dans les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), une assemblée générale doit être convoquée dans les six mois qui suivent la clôture de l’exercice. Les SCI à l’IS doivent déposer leurs comptes annuels au greffe du tribunal de commerce. Dans ce cadre, il est nécessaire de fournir un ensemble de documents comprenant le bilan, le compte de résultat et l’annexe. Le dépôt des comptes annuels au greffe peut se faire en ligne, par courrier ou directement à l’accueil du greffe du tribunal de commerce compétent.

À noter qu’en matière de comptabilité, les formalités sont beaucoup plus souples pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR). En lieu et place d’une comptabilité de société commerciale, il est possible de se contenter de tenir à jour un cahier qui retrace les recettes et les dépenses.

L’article 1856 du Code civil rappelle toutefois la nécessité de rendre le rapport du conseil de surveillance concernant la gestion de la société aux associés au moins une fois dans l’année : « Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues. »

Quelques précautions s’imposent pour bien gérer sa SCI location meublée. Vous n’avez en effet pas le choix entre IS et IR. Comme le rappelle l’administration fiscale sur son site internet, « les locations meublées sont des prestations de service à caractère commercial ». Le site des impôts précise encore : « Une SCI qui exerce une activité industrielle et commerciale doit être imposée à l’impôt sur les sociétés en son nom propre. Elle ne peut pas être imposée par l’intermédiaire de ses associés selon la quote-part que ces derniers détiennent dans la SCI. » En matière fiscale, la SCI location meublée doit déposer la déclaration n°2065 et ses annexes (2033 et suivants ou 2050 et suivants). Elle ne peut pas déposer de déclaration n°2072, comme le font les autres SCI qui ne pratiquent pas la location meublée.

Acheter un appartement en SCI pour le louer : quelques points à retenir

Une SCI peut-elle louer un bien ? Une SCI a la possibilité de louer un bien immobilier soit dans le cadre familial, soit dans le cadre d’un investissement locatif.

Une SCI peut-elle louer à un associé ? Un associé peut louer un bien appartenant à la SCI qu’il a constituée et verser en contrepartie un loyer à la société.

Une SCI peut-elle louer un appartement ? Une SCI peut louer un appartement dans le cadre de la location nue.

Investir en SCI fait partie des options à envisager, à condition de ne pas négliger un certain formalisme. Retrouvez tous nos conseils pour investir sur notre site internet.