La clause résolutoire dans un bail de location

De façon générale, une clause résolutoire prévoit que, lorsqu’une des parties d’un contrat ne respecte pas ses engagements, le contrat sera résilié de plein droit. Quelles sont les implications de cette clause en matière immobilière ?

Qu’est-ce que la clause résolutoire ?

En droit, la clause résolutoire fait partie des trois modes de résolution du contrat, avec la résolution unilatérale et la résolution judiciaire.

Cette clause résolutoire peut être insérée dans un contrat de location. Elle permet alors au propriétaire bailleur de résilier, unilatéralement et de plein droit, le contrat en cas de manquements du locataire à ses obligations (paiement du loyer, obligation d’assurance…).

Ce type de clause n’a rien d’obligatoire dans un contrat de location, qu’il s’agisse d’un bail meublé ou d’un bail non meublé. Pour autant, on retrouve cette clause de résiliation automatique du contrat en cas de loyers impayés dans la plupart des contrats.

Quel est le cadre légal de la clause résolutoire ?

Le contenu et les modalités de la clause résolutoire sont définis par l’article 1225 du Code civil. Ainsi, la clause résolutoire doit être formulée de manière suffisamment explicite : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. »
 

Le Code civil précise par ailleurs les conditions dans lesquelles la clause résolutoire peut être invoquée : « La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

Dans quels cas appliquer la clause résolutoire ?

La loi du 6 juillet 1989 liste précisément les cas dans lesquels la clause résolutoire peut être appliquée :

• Le non-paiement des loyers et/ou des charges locatives ;
   
• Le non-versement du dépôt de garantie par le locataire à son entrée dans le logement ;
   
• La non-souscription, par le locataire, d’une assurance habitation ou d’une assurance propriétaire non occupant (PNO) contre les risques locatifs ;
   
• Le non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux et, notamment, en cas de troubles de voisinage constatés par décision de justice.
   

Cette liste est limitative. Cela signifie qu’il n’est pas possible, pour un propriétaire, d’invoquer la clause résolutoire pour d’autres motifs que ceux-ci. En termes juridiques, on dit que toute autre cause est réputée non écrite.

Comment rédiger une clause résolutoire ?

La clause résolutoire doit être rédigée de façon parfaitement claire et précise afin de constituer une véritable sécurité pour le propriétaire bailleur. La rédaction de la clause résolutoire doit notamment comporter les éléments suivants :

• D’une part, la liste explicite des manquements susceptibles d’entraîner l’annulation du contrat ;
   
• D’autre part, les délais de déclenchement de la clause résolutoire. En règle générale, la résiliation du bail ne peut intervenir qu’après un délai de deux mois.

Les étapes de la mise en œuvre de la clause résolutoire

Les étapes de mise en œuvre de la clause résolutoire dépendent de chaque cas d’usage. Par exemple, en cas de non-versement du dépôt de garantie :

• Vous devez, tout d’abord, envoyer un commandement de payer au locataire. Le commandement de payer appartient à la catégorie des actes extrajudiciaires : il est obligatoirement délivré par un huissier de justice. Ce document ordonne au locataire de s’acquitter de sa dette. Le locataire peut saisir le juge, pour demander des délais de paiement, et le fonds de solidarité pour le logement (FSL), pour obtenir une aide financière. Bon à savoir, si une autre personne s’est engagée comme caution du locataire, c’est à ce tiers que l’huissier signifiera le commandement. À noter également, les frais liés à l’envoi d’un commandement de payer sont, dans le cadre de la clause résolutoire, à la charge du locataire ;

• Vous devez, ensuite, patienter pendant une durée de deux mois afin de laisser le temps à votre locataire de se mettre en règle en payant sa dette. Si votre locataire s’acquitte de sa dette dans les délais impartis, la procédure s’arrête là ;

• Enfin, en l’absence d’exécution – ou si votre locataire ne s’acquitte pas de la totalité de sa dette (même si la part restante est minime) –, vous devez mettre en œuvre la clause résolutoire en assignant le locataire devant un tribunal. Ce dernier validera cette procédure et prononcera l’expulsion de ce dernier.

Clause résolutoire et information de la CCAPEX

L’huissier chargé de signifier le commandement de payer doit également informer la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou la sous-commission compétente du département concerné.

Le signalement à la CCAPEX n’est obligatoire que si la dette dépasse un certain montant ou une certaine ancienneté. Plus précisément, il faut que la situation du locataire corresponde à un des deux cas suivants :

• Cas n°1 : le locataire se trouve en situation d’impayé de loyer (le cas échéant, de charges locatives) sans interruption depuis une durée fixée en mois par arrêté préfectoral, comprise entre trois et six mois ;

• Cas n°2 : la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à un multiple, fixé par arrêté préfectoral, compris entre trois et six fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives. Compte tenu des disparités entre les marchés immobiliers locaux, les seuils peuvent varier au sein d’un même département.

Cette information se fait par lettre simple. Un arrêté préfectoral, d’une durée maximale de six ans, précise les adresses postale et électronique du secrétariat de la commission et, le cas échéant, de la sous-commission, à laquelle l’huissier signale le commandement (article 14 du décret n°2015-1984 du 30 octobre 2015).

Les autres recours pour le propriétaire

Si vous n’avez inclus aucune clause résolutoire dans votre contrat de location, alors vous pouvez mettre en demeure votre locataire, ce qui peut avoir un effet persuasif.

S’il convient de toujours préférer la voie amiable en première intention, sachez qu’il est possible d’assigner directement le locataire au tribunal par voie d’huissier.

Pour aller plus loin, découvrez quels sont les droits et devoirs du locataire.