Panorama des lois de défiscalisation dans l'immobilier neuf

L’immobilier neuf propose de nombreux avantages fiscaux tout en offrant la possibilité d’investir dans un placement sûr et rentable. Quels sont les principaux dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf ?

Plusieurs dispositifs permettent de défiscaliser dans l’immobilier neuf. Nos outils gratuits et en ligne, comme le simulateur Pinel ou le simulateur LMNP, vous permettent d'évaluer de façon simple et rapide votre potentiel de défiscalisation.

Qu'est-ce qu'une opération de défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière consiste à récupérer une partie du prix du bien ou des travaux réalisés sous forme de réduction d'impôt. Il est possible de réaliser une opération de défiscalisation immobilière dans le cadre de l'investissement locatif.

Qu'est-ce qu'une loi de défiscalisation immobilière ?

Une loi de défiscalisation immobilière est un texte législatif qui vise à définir les conditions dans lesquelles l'investisseur peut bénéficier ou non d'un avantage fiscal. Chaque loi de défiscalisation immobilière (loi Pinel, loi Malraux...) poursuit des objectifs qui lui sont propres, tels que la stimulation de la construction de logements neufs dans les zones tendues ou la rénovation de logements anciens.

Peut-on défiscaliser dans l'immobilier neuf ?

Il est possible de réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier neuf, mais aussi dans l'immobilier à rénover ou à réhabiliter. En règle générale, l'investisseur peut déduire une quote-part du prix du bien immobilier neuf ou des travaux réalisés dans l'ancien. Certains dispositifs de défiscalisation permettent également de récupérer la TVA sur l'immobilier neuf.

L’investissement loi Pinel

Le dispositif Pinel ouvre droit en 2023 à une réduction d’impôt équivalant à 9, 12 ou 14 % du prix de revient du bien pour une durée d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. L’avantage fiscal est accordé dans la limite d’un plafond de 300 000 euros par personne et par an, et de 5 500 € par m² de surface habitable.

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L’investissement loi Pinel Outre-Mer

L’investissement loi Pinel Outre-Mer reprend les mêmes caractéristiques que la loi Pinel, mais propose des avantages fiscaux renforcés. La réduction d’impôt peut s’élever à 20 % (6 ans), 23 % (9 ans) ou 25 % (12 ans) en 2024. Les territoires concernés sont la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis et Futuna.

L'investissement en LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’un régime d’imposition favorable. Ce dispositif permet ainsi de bénéficier d’un abattement de 50 % (micro-BIC) ou d’une comptabilisation au réel des charges, avec en plus des amortissements (régime réel). Grâce au régime LMNP réel, il est ainsi possible d’amortir jusqu’à 85 % du prix de revient du bien sur une période de 30 ans.

Au moment de la revente, c’est le prix du bien amorti qui est pris en compte par l’administration fiscale afin de calculer l’imposition des plus-values immobilières, et non la valeur d’achat. Autrement dit, les plus-values sont très faiblement imposées. Ce mécanisme permet de maximiser la rentabilité de l’opération.

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Le dispositif Cosse d’investissement locatif

Le dispositif Cosse ancien (ou dispositif Louer abordable et louer mieux) porte mal son nom puisqu’il peut, en réalité, s’appliquer aussi à l’immobilier neuf. Ce dispositif concerne les logements loués nus, récents ou anciens (avec ou sans travaux), affectés à l’habitation principale du locataire et atteignant un certain niveau de performance énergétique. Le montant de la déduction fiscale varie en fonction de la zone dans laquelle est situé le logement. L’avantage fiscal est, par exemple, égal à 30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire dans les zones A bis, A, B1.

La fiscalité Malraux

Créé en 1962 et révisé à plusieurs reprises, le dispositif Malraux vise à préserver le patrimoine historique français. Concrètement, l'investisseur qui fait l'acquisition d'un immeuble de caractère pour y effectuer des travaux de rénovation importants peut déduire de ses impôts une quote-part des travaux réalisés. Pour en bénéficier, le bien immobilier doit être loué à titre de résidence principale pendant une période de 9 ans.

Le montant de l'avantage fiscal Malraux dépend de la zone dans laquelle est situé l'immeuble. Il s'élève ainsi à :

• 30 % du montant total des travaux si l'immeuble est situé dans une zone couverte par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, un quartier ancien dégradé (QAD) ou encore dans un quartiers conventionné « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU)
• 22 % du montant total des travaux si l'immeuble est situé sur un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).

Vous hésitez entre l’un ou l’autre de ces dispositifs d’investissement locatif ? Découvrez nos résidences éligibles et parlez-en à votre conseiller VINCI Immobilier. Nous sommes à vos côtés pour donner naissance à vos projets.