Quelles sont les obligations du propriétaire pour une location ?

Vous vous apprêtez à mettre votre bien en location et vous questionnez sur les règles que vous aurez à respecter ? On passe en revue, avec vous, les différentes obligations du propriétaire bailleur et les devoirs qu’il a vis-à-vis de son locataire.

Le respect des lois et réglementations

Le propriétaire doit respecter les textes en vigueur, qui concernent plusieurs aspects.

Le respect des critères de décence du logement

Le propriétaire doit louer un logement décent selon des critères bien précis sur 5 dimensions.

En termes de surface du logement

Le logement doit comporter au moins une pièce principale. Cette pièce doit avoir une surface habitable de 9 m² minimum et une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum. De plus, un logement décent doit présenter un volume habitable d’au moins 20 m³. À noter que les notions de surface et volume habitables sont clairement définies par les textes.

En termes de performance énergétique du logement

Les contraintes en la matière varient en fonction de la date du bail. Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027, le logement doit être classé A, B, C, D, E ou F au diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 1^er janvier 2025, il est interdit de louer un logement classé G au DPE.

En termes de sécurité et de santé du locataire

Les règles relatives à la sécurité et à la santé du locataire sont particulièrement précises. Par exemple, le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites tout en permettant une aération suffisante. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz doivent être conformes à la réglementation en vigueur. Les installations de chauffage doivent également être aux normes.

En termes de salubrité

Le logement doit être protégé contre les animaux nuisibles (rats, souris…) ou les parasites.

En termes d’équipements

Un logement, pour être qualifié de décent, doit permettre un chauffage normal et bénéficier d’un accès à l’eau potable. Il doit être connecté à un système d’évacuation des eaux usées. Un logement décent doit également être doté d’une cuisine (ou, à défaut, d’un coin cuisine). Une installation sanitaire doit être accessible au locataire (les toilettes ne doivent pas nécessairement se trouver à l’intérieur du logement mais se situer à l’intérieur du bâtiment et être aisément accessibles). Enfin, le logement doit être équipé d’un réseau électrique permettant un éclairage suffisant des différentes pièces et un fonctionnement normal des divers équipements ménagers indispensables à la vie quotidienne.

Quelles conséquences si le logement est indécent ?

Si le logement n’est pas décent, le locataire a la faculté d’engager une procédure contre le propriétaire. Il doit d’abord indiquer au propriétaire (ou à l’agence immobilière qui le représente) quels sont les signes de non-décence qu’il relève. Cette démarche doit, de préférence, être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le propriétaire se range à l’avis du locataire, il doit alors préciser au locataire, par courrier recommandé avec accusé de réception, quels sont les travaux de mise en conformité qu’il accepte de réaliser et dans quels délais.

Si, en revanche, le propriétaire conteste la non-décence du logement, le locataire peut demander, selon les cas, une mise en demeure du propriétaire.

Lorsqu'aucune autre solution ne peut être trouvée, il est également possible de saisir le tribunal sous certaines conditions. Vous pouvez retrouver l’ensemble des informations sur le site Service Public.

Les règles applicables au bail d’habitation

Le propriétaire doit respecter les règles applicables au bail d’habitation. Ces règles diffèrent selon qu’il s’agit d’une location vide ou meublée. Pour en savoir plus sur la rédaction du bail d’habitation, retrouvez les nombreux contenus disponibles sur notre site internet.

La notion de jouissance paisible des lieux

Il doit garantir au locataire une jouissance paisible des lieux. Le propriétaire bailleur doit ainsi s’assurer que le logement loué ne présente aucun défaut ni aucun vice qui serait de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement. Cette obligation vaut même si le propriétaire n’a pas connaissance des vices concernés au moment de la mise en location. La seule exception tolérée par la jurisprudence est la force majeure. Attention toutefois, le propriétaire est uniquement tenu par une obligation de moyens : il doit pouvoir prouver qu’il a mis en œuvre tous les moyens à sa disposition pour éviter les troubles.

La notion de jouissance exclusive

Enfin, le propriétaire doit respecter le droit de jouissance exclusive du locataire. Cela signifie que le bailleur ne peut imposer à son locataire un droit de visite en dehors de tout cadre légal. Il ne peut interdire au locataire de recevoir des personnes autres que les membre de sa famille. Il ne peut pas non plus pénétrer dans le logement sans l’autorisation du locataire. Le droit de jouissance exclusive du locataire comprend également la possibilité d’avoir un animal de compagnie ou bien encore de fumer dans le logement s’il le souhaite.

L’entretien du logement

Le propriétaire doit fournir un logement en bon état et prendre à sa charge, pendant la durée du bail, les travaux qui ne sont pas assimilables à des réparations locatives.

Voici un tableau récapitulatif des travaux à la charge du propriétaire durant le bail :

À noter qu’en matière de travaux, le propriétaire ne peut pas s’opposer aux travaux que souhaiterait réaliser un locataire à partir du moment où ces travaux n’entraînent pas ce qu’on appelle une transformation de la chose louée. Le locataire est ainsi libre de réaliser des travaux de transformation tels qu’un changement de sol ou de revêtement mural. Seuls les gros travaux nécessitent un accord écrit de la part du propriétaire. Le locataire peut également adapter son logement au handicap ou à la perte d’autonomie, notamment en modifiant le cloisonnement du logement, en aménageant la cuisine ou les pièces d’eau, en installant des appareils de levage ou de déplacement spécifiques, ou encore en posant de nouvelles commandes d’ouverture et de fermeture des portes, fenêtres ou volets. Enfin, le locataire peut réaliser, à ses frais, un certain nombre de travaux de rénovation énergétique à condition que ceux-ci n’affectent pas la structure du bâtiment, son aspect extérieur ou sa destination. Plus généralement, le locataire ne peut entreprendre des travaux nécessitant une déclaration préalable ou un permis de construire.

Les documents obligatoires à fournir par le propriétaire

Le propriétaire est tenu de remettre à son locataire un certain nombre d’informations : un dossier de diagnostic technique en annexe du contrat, des quittances de loyer pour chaque loyer réglé…

Bon à savoir, depuis 2020, le propriétaire doit informer le locataire de sa consommation énergétique annuelle lorsque l’immeuble est doté de système d’individualisation des frais de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire. Cette communication doit se faire chaque semestre (ou chaque trimestre lorsque le locataire en fait la demande).

Pour en savoir plus, découvrez quels papiers le propriétaire doit fournir au locataire.

Les obligations du propriétaire en matière d’assurance

Lorsque le logement loué se situe au sein d’une copropriété, le propriétaire bailleur doit être couvert par une garantie responsabilité civile. Cependant, il peut être opportun pour le propriétaire de se protéger contre certains risques liés à l’entretien du logement, à la construction et aux dommages subis dans le cadre de la location. Il existe ainsi des contrats d’assurance spécifiques appelés PNO (propriétaire non occupant).

Quelles sont les spécificités liées à la location meublée ?

Dans le cadre de la location meublée, le propriétaire doit mettre à la disposition du locataire un certain nombre de meubles et d’équipements. Pour en savoir plus, découvrez quelle est la liste des meubles obligatoires dans le cadre de la location meublée.

Le propriétaire doit par ailleurs respecter l’ensemble de ses obligations comptables et fiscales. S’il souhaite bénéficier du statut LMNP, il doit notamment remplir une déclaration de début d’activité et obtenir un numéro Siret. Il doit également transmettre à l’administration une liasse fiscale chaque année.

Comment se défendre contre les abus d’un locataire ?

Le propriétaire bailleur peut, sous certaines conditions, engager une procédure pour loyers impayés. Dans notre article dédié, découvrez les détails de cette procédure et les différentes étapes à suivre avant d’effectuer un recours en justice.

Pour aller plus loin, découvrez quels sont les droits et devoirs du locataire.