Loi Climat & Résilience : quels impacts sur votre achat immobilier ?

La loi du 22 août 2021 "portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets", dite également loi Climat & Résilience, apporte plusieurs changements dans le domaine immobilier.

C’est quoi, la loi Climat et Résilience ?

La loi Climat et Résilience est la traduction concrète d’une partie des 146 propositions de la Convention citoyenne pour le climat. 

Son objectif principal est de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40% d’ici 2030. Cet objectif passe notamment par la lutte contre l’artificialisation des sols, c’est-à-dire le fait de construire sur des sols qui étaient auparavant dévolus à des bois, des forêts, des terres agricoles qu’elles soient cultivées ou en jachère… En d’autres termes, l’objectif est de réduire l’impact du logement sur l’environnement. La préservation des sols participe en effet du maintien de la biodiversité et de la qualité des espaces naturels.

Concrètement, la loi Climat et Résilience vise à atteindre le Zéro artificialisation nette (ZAN) en 2050. VINCI Immobilier a souhaité marquer son engagement en prenant un temps d’avance par rapport à cet objectif pourtant déjà ambitieux. VINCI Immobilier a ainsi été le premier promoteur en France à s’engager sur un objectif zéro artificialisation nette en 2030. Cela se traduit notamment par la volonté, dans tous nos projets immobiliers neufs, d’étudier en priorité les possibilités de recyclage de fonciers obsolètes. Notre engagement fort en faveur du ZAN passe également par le renoncement aux opérations trop consommatrices de sols et la compensation de l’artificialisation des sols. Nous prévoyons ainsi, dès 2030, de rendre à la nature chaque mètre carré pris sur une opération neuve.

Parallèlement, la loi Climat et Résilience embarque une série de mesures visant à adapter le parc de logements existants aux enjeux du réchauffement climatique. Documents obligatoires, réglementation de la location, information des locataires comme des futurs acheteurs : plusieurs changements d’ampleur doivent avoir lieu au cours des prochaines années.

En tant que propriétaire, quelles sont vos obligations ? 

Plusieurs points de vigilance doivent attirer l’attention des propriétaires suite à la promulgation de la loi Climat et Résilience.

Interdiction des passoires thermiques à la location

En France, il est obligatoire de présenter un DPE au moment de la mise en location. Le DPE est en effet un diagnostic obligatoire à la location. Plusieurs échéances sont prévues concernant les possibilités de location des logements, en fonction de leur classe énergétique DPE.

Depuis 2023, les propriétaires de logements classés G devront réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent augmenter le loyer de leur location.

À partir de 2025, il sera interdit de louer les logements classés G et, dès 2028, cette mesure s’étendra au reste des passoires thermiques (classées F). 

À partir de 2034, ce sont les logements classés E qui seront interdits à la location.

Dans certains cas, il est également nécessaire de réaliser le bilan énergétique obligatoire. L’audit énergétique obligatoire concerne les logements classés D à G, et proposés à la vente en mono-propriété. Plus précisément, le calendrier d’application de l’audit énergétique est le suivant :

• Application dès 2022 pour les classes F et G
• Application dès 2025 pour la classe E
• Application en 2034 pour la classe D

À noter que les seuils des étiquettes du DPE ont évolué pour les logements de petite surface depuis la parution de l’arrêté du 25 mars 2024, entrant en vigueur le 1^er juillet 2024.

Audit énergétique obligatoire

L’audit énergétique est destiné à réaliser une évaluation globale de la performance énergétique et environnementale d’un logement. Il doit permettre de sensibiliser le futur acquéreur d’un logement donné – en fonction de sa classe DPE – aux travaux à réaliser. L’audit énergétique doit par ailleurs suggérer plusieurs scénarios de travaux. Valable 5 ans (contre 10 ans pour le DPE), ce document est articulé autour de 4 points clés :

• Une estimation de la performance du bâtiment avant travaux
• Un schéma faisant apparaître clairement la répartition des déperditions d’énergie dans le logement 
• Plusieurs propositions de travaux permettant de parvenir à une performance énergétique optimale (au minimum 2 scénarios de travaux sont requis)
• Un rappel des caractéristiques du logement dans les domaines suivants : aération et ventilation du logement avant travaux, traitement des interfaces.

Enfin, un carnet d’information du logement (CIL) est créé par la loi Climat et Résilience. Ce document concerne les logements neufs dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé depuis le 1^er janvier 2023. Le carnet est établi par le propriétaire du logement neuf, en tenant compte des informations communiquées par le professionnel qui s’est chargé de la construction du logement. Le propriétaire est libre du choix du carnet : numérique ou papier. 

Le contenu du carnet d’information du logement est assez normé. Il doit ainsi a minima comprendre :

• L’intégralité des plans de surface et les coupes du logement, ainsi que les plans des réseaux d’eau, d’électricité, de gaz et d’aération du logement
• Une liste détaillée des matériaux utilisés pour l’isolation thermique de la toiture, des murs donnant sur l’extérieur, des parois vitrées et des portes donnant sur l’extérieur. Cette liste porte également sur les planchers bas. Le CIL doit donner une description précise du matériau isolant (y compris marque et référence du matériau), de ses caractéristiques thermiques, de la surface d’isolant et des solutions de traitement des interfaces mises en œuvre 
• Les notices de fonctionnement et d’entretien des équipement du logement (chauffage et refroidissement). Le CIL doit notamment décrire le type d’équipement (y compris marque, modèle, énergie, mode d’évacuation…), l’étiquette énergie et la description de l’échangeur réseau de chaleur ou de froid/logement, le cas échéant
• L’ensemble de la documentation relative au logement : DPE, document du maître d’ouvrage attestant de la prise en compte de la réglementation thermique et environnementale, attestations de délivrance de divers labels ou certifications le cas échéant, audit énergétique.

Le CIL doit être scrupuleusement tenu à jour et conservé par le propriétaire. Il devra en effet être remis à l’acquéreur en cas de vente, au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique. En retour, l’acquéreur doit attester, dans l’acte authentique chez le notaire, qu’on lui a bien remis le CIL.

Quels sont les impacts sur le marché locatif ?

L’information du locataire est renforcée par cette loi. Grâce au DPE, le locataire sera en effet informé de la classe énergétique de son logement et pourra choisir son habitation en connaissance de cause. Il pourra, par exemple, décider de payer un peu plus de loyer si cela lui permet d’occuper un logement plus performant et mieux isolé, et ainsi réaliser des économies sur sa facture d’énergie. 

Cependant, l’une des conséquences de ce texte est le retrait d’un certain nombre de logements du marché locatif, entraînant des tensions sur l’offre locative. En effet, le montant des travaux à engager pour faire en sorte qu’un logement gagne une ou plusieurs classes énergétiques peut atteindre plusieurs milliers d’euros. « Le coût d’une rénovation énergétique pour une passoire thermique varie fortement en fonction des types de travaux réalisés. Si on prend l’exemple d’une maison de 150 m² classée G, le gain de 5 classes énergétiques pourra s’obtenir par l’intermédiaire de 3 gestes : isolation des combles, des murs par l’extérieur et remplacement de la chaudière par une pompe à chaleur. De tels travaux coûtent environ 40 000€ », selon une étude Hello Watt parue en novembre 2023. Certains propriétaires, jugeant qu’il leur sera difficile d’amortir un tel chantier sur la durée, préfèrent se séparer de leur logement ou le conserver pour eux-mêmes.

Quelles sont les obligations pour les copropriétés ? 

Afin de faciliter la rénovation des immeubles en copropriété, les syndics devront adopter un plan pluriannuel de travaux dédié à la rénovation énergétique (PPT). Ce document a pour but d’établir une planification détaillée des travaux collectifs à réaliser au sein d’une copropriété et sur une période de 10 ans.

Le PPT porte sur les éléments suivants :

• La liste des travaux visant à rénover l’immeuble
• L’estimation des performances énergétiques attendues après la réalisation des travaux prévus par le PPT
• Une évaluation du coût des travaux
• Une planification détaillée des travaux.

Pour concevoir le PPT, les copropriétés pourront s’appuyer sur une analyse du bâti par un professionnel, le DPE, le diagnostic technique global (DTG) et l’audit énergétique lorsqu’ils ont été réalisés, ainsi que tout autre document.

Comme pour les autres mesures contenues dans la loi Climat et Résilience, le déploiement du PPT s’étale sur plusieurs années, en fonction de la taille de la copropriété :

• Depuis le 1^er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
• Depuis le 1^er janvier 2024 pour celles comptant entre 51 et 200 lots
• À partir du 1^er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins

Quelles aides pour accompagner les propriétaires ? 

Les propriétaires bailleurs et les syndicats de copropriétaires peuvent, sous conditions, bénéficier des aides Ma Prime Rénov’ et des conseils de Mon Accompagnateur Rénov’.

Le dispositif MaPrimeRénov’ est composé de deux volets principaux :

• MaPrimeRénov’ Parcours par geste, qui vise à financer un ou plusieurs travaux d’isolation, changer son système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire décarboné 
• MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, pour les travaux d’ampleur permettant un gain de deux classes énergétiques au minimum.

Ces deux volets sont complétés par un troisième, consacré plus spécifiquement aux copropriétés : MaPrimeRénov’ Copropriété.

L’aide MaPrimeRénov’ est accordée sous conditions de ressources. Pour être éligible, le bénéficiaire doit ainsi avoir des revenus inférieurs à certains plafonds, qui varient selon que le domicile se situe en ou hors Île-de-France. De plus, du 15 mai au 31 décembre 2024, il est obligatoire de fournir un DPE pour toute demande de MaPrimeRénov’ Parcours par geste. Les travaux doivent également être réalisés par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE).

À titre d’exemple, voici une liste non éligible de travaux finançables par MaPrimeRénov’ : le raccordement à un réseau de chaleur et/ou de froid, l’installation d’un chauffe-eau thermodynamique, l’installation d’une pompe à chaleur air/eau (dont PAC hybrides), l’isolation thermique des murs par l’extérieur (surface de murs limitée à 100 m²) ou par l’intérieur, l’audit énergétique lorsque celui-ci n’est pas obligatoire…

La loi Climat & Résilience prévoit par ailleurs un mécanisme de financement pour régler le reste à charge des travaux de rénovation, notamment à travers des prêts garantis par l’État.

Quelles sont les obligations dans le cadre d’une vente immobilière ? 

Lors de la vente de logements classés D à G en mono-propriété, un audit énergétique comportant des propositions de travaux devra être réalisé.

Au-delà du DPE et de l’audit énergétique, plusieurs documents peuvent être demandés (diagnostics techniques…).

Pour aller plus loin, découvrez ce qu’il faut retenir à propos des passoires thermiques.