Investir autrement : acheter un bien immobilier à plusieurs

Acheter un bien immobilier à plusieurs, c’est possible ! Si l’indivision est la plus répandue, il existe aussi d’autres possibilités telles que la SCI familiale, la tontine voire le démembrement de propriété. Tour d’horizon des différentes solutions envisageables.

L’indivision

Dans une indivision, chaque membre (ou indivisaire) est propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière lors de l’achat. Par exemple, si les indivisaires sont au nombre de deux et que chacun investit à parts égales dans le logement, chacun détient une quote-part de 50% dans l’achat. Chacun a donc des droits sur la totalité du bien après l’achat. Il doit aussi contribuer aux dettes de l’indivision (ex. impôts, travaux…), en fonction de la quote-part qu’il détient.

Si l’indivision est un mode de détention à plusieurs très répandu, elle n’est pas sans comporter quelques inconvénients. Ainsi, la prise de décision doit se faire systématiquement à l’unanimité, entraînant parfois des blocages. Par ailleurs, en cas de travaux de rénovation ou de petites réparations assumés par un seul des indivisaires, l’indivision doit dédommager celui qui a financé certaines dépenses dans le bien. Or, tous les indivisaires ne sont pas nécessairement du même avis lorsqu’il s’agit d’améliorer le bien. En cas de conflit portant sur la vente d’un bien indivis, il est possible de se tourner vers le tribunal de grande instance en vue d’obtenir l’autorisation de vendre.

Afin de sécuriser l’indivision, une convention d'indivision peut être établie.

La SCI familiale

Dans une société civile immobilière (SCI) à caractère familial, plusieurs membres d’une même famille apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent. Ils peuvent également choisir d’emprunter ensemble pour acheter un bien immobilier, à la hauteur de ce qu’ils souhaitent investir. Il détiennent ensuite des parts sociales correspondant à leur apport.

Parmi les points d’attention, il convient de souligner que la SCI familiale exige un certain formalisme dès l’achat, notamment en ce qui concerne la rédaction des statuts et la production des comptes. De plus, la cession de parts est grevée d’un droit d’enregistrement. Dans votre calcul, il convient donc de tenir compte des frais associés à la vente d’un bien acquis en SCI familiale.

La tontine

Pour acheter un bien immobilier à plusieurs, une clause de tontine peut être insérée dans l’acte d’achat. On se trouve alors dans la configuration d’un pacte tontinier, selon l’expression consacrée.

Attention, la tontine peut être requalifiée en donation si les acquéreurs ne financent pas tous une partie du bien, et n’ont pas une espérance de vie similaire. En outre, comme pour l’indivision, la tontine requiert l'unanimité pour agir.

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est légèrement différent des trois cas évoqués plus haut (l’indivision, la SCI familiale et la tontine). En effet, ce mécanisme consiste à distinguer la nue-propriété (la propriété immobilière) de l’usufruit (le droit d’occupation). Le montant de l’usufruit est calculé en fonction d’un barème bien précis.

Le démembrement de propriété est notamment utilisé pour optimiser les frais de succession portant sur le logement. Les parents transfèrent à leurs enfants la nue-propriété de leur résidence principale ou d’une résidence secondaire, conservant l’usufruit.