Prêt Immobilier en SCI Familiale : Tout savoir | VINCI Immobilier

La société civile immobilière (SCI) est une des modalités possibles pour acheter à plusieurs. Acheter en SCI pour louer peut s’avérer très intéressant. Il est même possible de coupler cette opération à un achat à crédit. Explications.

Quelles sont les spécificités de la SCI ? Les avantages du financement via une SCI ?

Société civile immobilière (SCI) : définition

Une SCI est un véhicule juridique qui permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Elle doit être composée au minimum de deux personnes. On les appelle des associés. Chaque associé reçoit un certain nombre de parts sociales proportionnel à son apport.

Types de SCI

Il existe plusieurs types de sociétés civiles immobilières. La plus connue est sans doute la SCI familiale, qui est gérée par les membres d’une même famille. Cette forme de SCI est généralement utilisée afin de favoriser la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers, ou bien d’éviter les écueils liés à la propriété d’un bien en indivision.

Parmi les autres catégories de SCI, on peut également citer :

• La SCI de location (ou SCI de gestion), créée pour acheter et gérer des biens locatifs à plusieurs dans le but d’en tirer des revenus réguliers
• La SCI construction-vente, qui sert de support à des montages immobiliers visant la revente du bien à court ou moyen terme
• Les catégories particulières de SCI, comme la SCI d’attribution ou la SCI de jouissance à temps partagé.

Caractéristiques d’une SCI

La SCI est régie par des statuts, qui doivent faire apparaître le nom d’un gérant et l’adresse d’un siège social pour la société. Un capital doit être constitué et déposé en banque. De plus, un avis de création de la SCI doit être publié dans un journal d’annonces légales. Sans oublier la nécessité, pour la SCI, de s’immatriculer en ligne sur le site du guichet des formalités d’entreprise. 

Elle peut être imposable, selon les choix des associés, à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à  l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, en cas de location meublée, l’activité de la SCI est considérée par l’administration fiscale comme une activité commerciale. La SCI sera donc automatiquement soumise à l’IS.

Dans certains cas, la SCI fait l’objet d’une comptabilité précise. C’est notamment le cas lorsqu’une clause spécifique des statuts de la société l’impose, lorsqu’un des associés est soumis à l’IS ou à la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), lorsque la SCI a opté pour l’IS, lorsque la SCI récupère la TVA ou, enfin, en cas d’activité commerciale (SCI de construction-vente…).

Afin d’en savoir plus sur ces différents aspects comptables et fiscaux, n’hésitez pas à solliciter votre expert-comptable.

Pourquoi mettre en commun des capacités d'emprunt ? 

Réaliser un prêt immobilier en SCI familiale comporte plusieurs avantages.

Des conditions d’emprunt avantageuses

L’emprunt en SCI permet d’accéder aux mêmes prêts immobiliers que les particuliers. Cela peut constituer un avantage pour les associés. Toutefois, il convient de rappeler qu’un prêt immobilier en SCI familiale n’ouvre pas droit aux différentes formes de prêts aidés tels que le prêt à taux zéro, le prêt conventionné ou encore les différents prêts Action Logement. Ces prêts, accordés à des conditions préférentielles, visent en effet à favoriser l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes, voire très modestes.

Emprunter au niveau de la société et non des associés

Emprunter au nom de la SCI (et non au nom de chacun des associés, qui peuvent être endettés indépendamment du prêt immobilier en SCI familiale) est un atout de taille. Cela permet à chaque associé d’être endetté à titre personnel, pour ses propres besoins (résidence principale…), et indirectement au travers de la société.

De plus, le prêt immobilier en SCI familiale permet de maximiser la capacité d’emprunt et de mutualiser les ressources. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier. 

Emprunter sans apport personnel

Dans la mesure où les associés empruntent à plusieurs, le risque est réparti entre plusieurs co-emprunteurs. De ce fait, la banque est davantage susceptible d’accorder un prêt immobilier sans apport aux associés de la SCI, notamment dans le cas où une bonne partie d’entre eux présente un dossier solide.

Des garanties consolidées

Ensemble, les associés sont susceptibles d’apporter des garanties bancaires plus importantes que s’ils empruntaient individuellement. Cela est de nature à rassurer l’établissement prêteur et peut, éventuellement, permettre d’obtenir un taux d’emprunt plus intéressant.

Une fiscalité intéressante

D’un point de vue fiscal, la valeur des parts détenues par chaque associé dans la SCI correspond à la différence entre la valeur du bien immobilier et le capital restant dû. Cela permet de diminuer d’autant la valeur des parts et, ainsi, limiter la fiscalité en cas de transmission des parts. Le prêt immobilier en SCI familiale devient alors un outil supplémentaire pour faciliter la transmission d’un patrimoine d’une génération à la suivante, en plus des nombreux avantages que propose la SCI en la matière. 

Quelle répartition des risques entre associés ?

Dans le cadre d’une SCI, on dit que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Cela signifie que, si jamais la SCI ne rembourse pas le prêt immobilier en SCI familiale, les associés sont susceptibles d’être poursuivis individuellement par la banque.

Cependant, cette responsabilité n’est pas solidaire. La banque ne peut réclamer auprès d’un associé que la part du prêt immobilier en SCI familiale qui est proportionnelle à la quotité de capital qu’il détient dans la société. 

Quelles sont les étapes pour emprunter via une SCI ?

Pour réaliser un prêt immobilier en SCI familiale, il suffit de suivre ces différentes étapes :

Étape 1 : l’évaluation de la capacité d’emprunt

Évaluer le besoin de financement et estimer la capacité de financement : voici comment débute toute demande de prêt immobilier en SCI familiale.

Étape 2 : le dépôt de la demande de financement

Les associés doivent ensuite déposer un dossier de demande de prêt auprès d’une ou plusieurs banques. En règle générale, c’est le gérant qui se charge de monter le dossier de financement. Toutefois, avant toute demande de prêt immobilier en SCI familiale, il est indispensable de recueillir l’accord unanime de l’ensemble des associés. En effet, comme on l’a vu précédemment, la responsabilité des associés est engagée si la SCI s’endette.

Afin d’obtenir un prêt immobilier en SCI familiale dans les meilleures conditions possibles, il est recommandé de se rendre à la banque avec un dossier complet comprenant notamment :

• L’ensemble des informations juridiques et financières relatives à la société (statuts, derniers états financiers…)
• Le détail des garanties proposées
• Une ébauche de plan de financement immobilier récapitulant le montant du capital que la société civile souhaite emprunter, les mensualités souhaitées ainsi que la durée d’emprunt estimée
• Une vision claire du type de bien immobilier visé, ses caractéristiques, son adéquation avec la demande locative, le marché immobilier local, etc.

Les associés doivent convaincre la banque de leur accorder un prêt immobilier en SCI familiale. Et, si possible, dans les meilleures conditions possibles (taux, frais annexes…). Il faut donc montrer à l’établissement prêteur que la démarche est sérieuse et bien préparée. En d’autres termes, c’est un véritable business plan qu’il faut élaborer pour réussir son prêt immobilier en SCI familiale !

Étape 3 : le choix de l’assurance emprunteur

Souscrire une assurance emprunteur est une étape incontournable de la demande de prêt immobilier en SCI familiale. L’établissement prêteur peut en effet exiger une assurance de prêt couvrant au moins le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie des associés. Cette assurance de prêt vient alourdir le coût global de l’emprunt et doit, par conséquent, être prise en compte au moment du calcul du coût du crédit. La délégation d’assurance est une piste à regarder de près pour diminuer le coût de l’assurance emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier en SCI familiale.

Étape 4 : la garantie

Il convient ensuite de fournir la garantie demandée par l’établissement bancaire. Le détail des garanties possibles dans le cadre d’un prêt immobilier en SCI familiale est rappelé dans la partie suivante de cet article.

Étape 5 : le déblocage du prêt

Vient, enfin, le moment de débloquer le prêt immobilier en SCI familiale au moment de l’acquisition du bien immobilier.

Étape 6 : le suivi du prêt immobilier en SCI familiale au long cours

Au fil de l’eau, il est important pour les associés de s’assurer que le compte bancaire est suffisamment provisionné pour permettre le paiement des mensualités du prêt immobilier en SCI familiale. Charges de copropriété, charges exceptionnelles pour travaux, honoraires divers, fournitures de bureaux : diverses dépenses peuvent être prélevées sur le compte bancaire de la SCI familiale. Attention à ne pas faire descendre le solde en-dessous de zéro, au risque d’entraîner des difficultés au niveau du prêt immobilier en SCI familiale !

Quelles garanties pour un prêt immobilier en SCI ?

Trois types de garanties sont envisageables dans le cadre d’un prêt immobilier en SCI familiale. Ces garanties permettent de sécuriser l’établissement prêteur dans le cas où les associés de la SCI ne parviendraient plus à rembourser le prêt immobilier en SCI familiale.

Cas n°1 : l’hypothèque

Dans le cadre de la garantie hypothécaire, la banque a la possibilité de saisir le bien immobilier faisant l’objet du prêt immobilier en SCI familiale. L’hypothèque est enregistrée devant notaire. Des frais d’acte supplémentaires sont donc à anticiper !

Cas n° 2 : la caution solidaire

Dans ce cadre, les associés s’engagent à rembourser le prêt immobilier en SCI familiale en cas de défaillance de l’un d’entre eux. Il est également possible de mettre en place le cautionnement en faisant appel à un organisme financier.

Cas n° 3 : l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers 

Cette garantie, auparavant connue sous le nom de privilège du prêteur de deniers (PPD) est une forme particulière d’hypothèque qui ne peut être utilisée que pour le financement de terrains, appartements ou maisons existants. L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne peut ainsi pas être utilisée dans le cadre d’un achat Vefa (vente en l’état futur d’achèvement).

SCI et fiscalité : quelles incidences en cas d’emprunt à plusieurs ?

Les intérêts d'emprunt et les charges liées à l'emprunt peuvent être déductibles fiscalement dans le cadre d'une SCI.

Pour aller plus loin, découvrez comment transmettre un bien grâce à la SCI. Faites également le point sur les liens entre SCI et LMNP.