Prêt d’accession sociale : conditions & avantages

Parmi les nombreux dispositifs d’accession à la propriété, on trouve notamment le prêt d’accession sociale (PAS). Ce prêt aidé par l’État vous permet en effet de financer votre bien dans des conditions avantageuses.

Quelles sont les grandes caractéristiques du prêt d’accession sociale ?

Le PAS fait partie de la catégorie des prêt réglementés. Son fonctionnement est donc encadré par les textes et le prêt d’accession sociale ne peut être utilisé dans n’importe quel but. Ce prêt aidé par l’État peut ainsi servir à :

• Financer des travaux. Attention, le PAS ne peut pas financer n’importe quel type de travaux et la liste des opérations éligibles est limitativement énumérée par les textes. Le PAS peut ainsi être utilisé pour un agrandissement par extension ou surélévation (création d’une terrasse…), des travaux d’économie d’énergie (isolation thermique…) ou encore la transformation en logement d’un local auparavant non destiné à l’habitation. Les travaux doivent atteindre un seuil minimum de 4 000 € ;
   
• Construire un logement. Dans ce cas, le prêt peut être utilisé pour financer l’achat d’un logement neuf à un promoteur ou la construction d’un logement. En cas de construction nouvelle, le PAS peut également couvrir l’achat du terrain ;
   
• Faire l’acquisition d’un logement ancien. Le PAS peut alors servir à financer l’achat d’un logement ancien et des travaux d’amélioration le cas échéant.

Dans tous les cas, le logement acquis grâce à un prêt d’accession sociale doit devenir la résidence principale du bénéficiaire au plus tard 1 an après son acquisition (ou 1 an après la fin des travaux). Il existe toutefois quelques exceptions à cette règle. Il est ainsi possible de louer le bien à titre temporaire en cas d’acquisition en vue de la retraite, de retour de l’étranger ou d’impossibilité de continuer à l’occuper.

Le PAS peut être utilisé pour financer la totalité du coût du projet. Le coût global du projet comprend notamment le prix du terrain, le coût des travaux, les honoraires de négociation, les taxes locales et de construction, ainsi que les frais d’état des lieux et d’assurance. En revanche, le prêt d’accession sociale ne peut servir à financer les frais de notaire (c’est-à-dire les droits de mutation et les émoluments du notaire), les frais d’instruction du dossier ou encore les éventuels achats de meubles pour équiper le logement.

Le prêt d’accession sociale est accordé pour une durée comprise entre 5 et 30 ans. Cette durée peut éventuellement aller jusqu’à 35 ans maximum si le contrat le prévoit. Les mensualités sont constantes sur toute la durée du prêt mais il existe une possibilité de les moduler notamment en cas de coup dur passager.

Quels sont les atouts du PAS ?

Un des grands avantages du PAS est que le taux d’intérêt ne peut dépasser un taux maximum. Vous pouvez choisir entre un PAS à taux fixe ou révisable et un PAS modulable (à taux fixe et à taux révisable). Le taux du prêt d’accession sociale est variable selon les banques. Toutefois, il ne peut dépasser un plafond qui est rappelé dans le tableau ci-dessous.

Autre grand point fort du PAS, la garantie est exonérée des taxes de publicité foncière. Parallèlement, les frais d’instruction du dossier sont plafonnés et les frais de rémunération du notaire sont réduits.

Quelles différences avec les autres emprunts ?

Il ne faut pas confondre le PAS avec les autres aides à l’accession à la propriété. Il ne s’agit pas non plus d’un prêt classique dans la mesure où l’emprunteur doit respecter certaines conditions.

Bon à savoir, il est possible d’associer le PAS avec des prêts complémentaires tels qu’un prêt à taux zéro, un prêt d’épargne logement (qu'il est possible d'obtenir, sous conditions, après avoir ouvert un plan d'épargne logement) encore un prêt Action Logement. Cependant, il est interdit de compléter un prêt d’accession sociale avec un prêt immobilier classique.

Qui peut bénéficier du prêt d’accession sociale ?

Le PAS est réservé aux personnes ayant des revenus modestes. Pour estimer les ressources du demandeur, l’établissement de crédit va calculer le total des revenus fiscaux de référence de l’emprunteur et des autres personnes qui vont habiter le logement, au titre de l’année N-2. Plus exactement, les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des 2 montants suivants :

• Soit la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement ;
   
• Soit le coût total de l’opération divisé par 9.

Le prêt d’accession sociale est plus ou moins attractif selon la localisation du logement. Les plafonds de ressources sont les suivants, en fonction de la zone considérée et du nombre de personnes habitant le logement :

Pour évaluer votre capacité d’achat et vérifier votre éligibilité au PAS, vous pouvez faire une simulation de financement immobilier.

Comment profiter du prêt d’accession sociale ?

Le PAS est distribué par les banques ayant signées une convention avec l’État. Vous envisagez de solliciter un prêt d’accession sociale ? Il vous suffit de contacter votre banque afin de savoir si elle propose cette solution de financement.

Les critères d’acceptation sont identiques à ceux d’un prêt immobilier traditionnel. La banque va notamment s’intéresser aux éléments suivants :

• Les revenus du ou des emprunteurs ;
   
• La composition du ménage ;
   
• Le taux d’endettement ;
   
• L’effort d’épargne (c’est-à-dire le montant de l’apport personnel) ;
   
• Les garanties.

Afin de mettre toutes les chances de votre côté et faciliter vos démarches, vous pouvez commencer à constituer votre dossier en réunissant votre avis d’imposition de l’année N-2, vos 3 derniers bulletins de salaire, la promesse de vente du logement et, le cas échéant, le permis de construire pour une construction.

Si votre dossier coche toutes les cases, la banque doit vous adresser gratuitement une offre de prêt. Ce document est destiné à préciser les conditions du prêt, valables 30 jours au minimum. Vous disposez ensuite d’un délai de 10 jours calendaires à compter de la date de l’accusé de réception pour accepter cette offre. L’acceptation peut être signifiée par écrit ou par signature électronique.

Pour aller plus loin, faites le point sur les différentes étapes de votre projet immobilier.