Comment vendre sa maison pour en acheter une autre ?

Que ce soit pour bénéficier d’une pièce en plus, accompagner une mobilité professionnelle ou encore suivre son conjoint, il est parfois nécessaire de vendre sa résidence principale. Vous avez un projet de revente couplé à un achat de maison ? Voici ce qu’il faut savoir pour réussir vos démarches.

Comment vendre sa résidence principale pour en acheter une autre ?

Deux possibilités s’offrent à vous :

• Soit vous revendez votre résidence principale avant d’acheter la nouvelle. Vous n’avez alors aucun problème de trésorerie puisque vous recevez le fruit de la vente de votre ancienne maison avant d’avoir à décaisser de l’argent pour acheter la nouvelle.
• Soit vous achetez votre nouvelle résidence principale avant d’avoir vendu votre ancien bien. Dans ce cas, vous allez avoir besoin de mettre en place un prêt relais, sauf à disposer de ressources financières très importantes qui vous permettent d’acheter votre nouvelle maison comptant.

Comment faire pour acheter une maison en attendant de vendre la sienne ?

Si vous achetez avant d’avoir vendu, vous allez rencontrer un problème de trésorerie. Dans la plupart des cas, vous aurez en effet besoin des fonds retirés de la revente de votre ancienne résidence principale pour financer tout ou partie de votre nouvelle acquisition.

Le prêt relais (ou crédit relais) est une solution de financement qui permet de résoudre ce décalage de trésorerie.

Ce type de prêt présente trois caractéristiques principales :

• Une courte durée (maximum 24 mois), renouvelable une fois
• L’absence d’indemnité de remboursement anticipé (IRA)
• La possibilité d’opter pour un remboursement différé.

Sachez également qu’il existe plusieurs types de prêts relais. Dans le cadre d’un prêt relais sec, vous avez la possibilité de rembourser uniquement les intérêts (auxquels s’ajoute parfois l’assurance de prêt) jusqu’à la vente de votre ancienne maison.

Mais vous avez également la possibilité d’opter pour un prêt relais acquisition (ou prêt relais adossé). Ce type de prêt vient en complétement d’un crédit classique et permet de faire financer, par la banque, 60 à 80% du montant global de la cession de votre ancienne maison. Le prêt relais devra être remboursé dans les 12 mois maximum, mais cette période peut être renouvelée pour 12 mois supplémentaires. Vous disposez ainsi de plus de temps pour vendre le bien initial. Après la revente, vous bénéficiez d’une enveloppe supplémentaire (équivalant par exemple à 30% du prix de vente de votre maison si le prêt relais adossé était calculé sur 70% de sa valeur) que vous pouvez utiliser pour effectuer un remboursement anticipé partiel sur le crédit de votre nouvelle maison – attention toutefois au montant des indemnités de remboursement anticipé (IRA) – ou bien réaliser des travaux dans votre nouvelle habitation.

Vous entendrez peut-être également parler du prêt relais rachat, qui consiste à faire racheter le prêt relais par un nouvel établissement en vue de lisser l’ensemble des mensualités.

Comment est calculé le montant d’un prêt relais ?

Le montant du prêt relais est évalué par la banque. Ce montant est une fraction du prix de vente prévisionnel. Généralement, le prêt relais correspond environ à 70% de la valeur du bien mis en vente. L’organisme de crédit prend ainsi une marge de sécurité au cas où le bien perdrait de la valeur (par exemple, en cas de retournement du marché immobilier) ou dans l’hypothèse où vous devriez consentir une ristourne conséquente sur le prix de votre ancienne maison. Le ratio retenu par l’établissement de crédit est fixé librement par les banques et peut dépendre de nombreux critères tels que le type de bien ou le quartier.

Pour calculer le montant du prêt relais, la banque va vous demander une ou plusieurs estimations immobilières réalisées par des professionnels (agent immobilier, notaire…). Attention, les banques ont une bonne connaissance de la dynamique du marché immobilier et du niveau des prix immobiliers. Vous n’avez donc pas intérêt à gonfler artificiellement le prix de vente pour tenter d’obtenir un crédit relais d’un montant plus important. Cela risque même de se retourner contre vous en décrédibilisant votre dossier.

Bon à savoir, le montant du prêt relais peut être supérieur à 70% du prix du bien – si c’est ce ratio qui est habituellement appliqué par la banque – lorsque vous disposez déjà d’une promesse de vente signée. Il peut donc être indiqué d’anticiper la mise en vente de votre ancienne maison.

Comment faire pour vendre et acheter en même temps ?

Afin d’optimiser votre achat immobilier, vous pouvez également coupler la revente et l’achat, par exemple en vendant le matin et en achetant l’après-midi d’une même journée. La plupart des établissements bancaires exige cependant de monter un prêt relais par mesure de précaution, dans l’hypothèse où la vente viendrait à échouer au dernier moment. Ce crédit relais ne sera déclenché qu’en cas de besoin.

Il s’écoule plusieurs mois (environ trois, en moyenne) entre la signature de la promesse et l’acte authentique. Pour éviter d’avoir à payer un crédit relais pendant une durée trop longue, il est ainsi conseillé de bien préparer la revente de son bien.

Comment passer d’une maison à une autre ?

Pour passer d’une maison à une autre, il vous suffit de suivre les étapes suivantes :

• Faites estimer sans tarder votre ancienne maison. Une mauvaise estimation peut déséquilibrer votre plan de financement et vous faire perdre beaucoup de temps. Vous devez avoir une idée claire de votre budget d’achat, qui dépend en partie du montant de la revente. Vous pouvez, au tout début de vos recherches, réaliser une estimation en ligne au moyen d’un des nombreux portails accessibles gratuitement sur la Toile. Très vite, vous devez vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier qui viendra visiter votre bien et vous remettra une estimation signée et dûment documentée.
• Calculez votre capacité d’emprunt et affinez votre budget immobilier. La capacité d’emprunt se définit comme le montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée en fonction de vos revenus et de vos charges. Si vous ne faites pas ce calcul, vous risquez de passer beaucoup de temps à visiter des maisons qui ne correspondent finalement pas à votre budget. Connaître votre capacité de remboursement vous permettra également d’agir sur les différents paramètres comme la mensualité maximum ou la durée d’emprunt. Pour vous aider dans vos calculs, vous pouvez notamment utiliser un simulateur de capacité d’emprunt.
• Anticipez les dépenses supplémentaires. Votre budget immobilier doit être calculé à l’euro près et inclure l’ensemble des dépenses auxquelles vous allez devoir faire face : coût du déménagement, travaux de rénovation dans votre nouvelle maison… Listez chacune de ces dépenses et débloquez votre épargne en conséquence. Certaines démarches, telles qu’un rachat sur un contrat d’assurance-vie ou un plan d’épargne retraite, peuvent durer plusieurs semaines. Alors anticipez !
• Prévoyez une solution de relogement intermédiaire, notamment si vous avez prévu des travaux dans le nouveau bien. À certaines périodes de l’année, trouver un logement en location peut se montrer très difficile. Le plus tôt possible, familiarisez-vous avec la réalité du marché locatif, le type de bien proposé, les loyers… N’hésitez pas à déposer votre dossier pour vérifier la solidité de ce dernier.
• Réalisez les différentes formalités telles que le montage de plan de financement immobilier ou la signature de l’acte authentique chez le notaire. Pour en savoir plus sur les différentes démarches administratives et les étapes clés d’un achat immobilier, vous pouvez consulter notre FAQ de l’immobilier neuf qui est conçue avec une approche très pédagogique.
• Organisez votre déménagement grâce à notre check-list indispensable. Réservation d’un service de déménagement, changement d’adresse, résiliation des contrats de fournitures (électricité, téléphone, internet…), commande de cartons et de rouleaux de ruban adhésif : ces différentes tâches s’additionnent et peuvent rapidement se révéler chronophages à un moment où vous serez concentré sur d’autres aspects tels que la recherche de votre financement. Raison de plus pour vous y prendre à l’avance !

Acheter dans le neuf permet d’avoir davantage de visibilité sur les délais car la signature du contrat de réservation intervient en moyenne deux ans avant la livraison du bien neuf. Pour en savoir plus sur nos différentes opportunités, découvrez la liste complète de nos résidences en commercialisation.