Quel choix faire pour un investissement immobilier ?

Omniprésent dans notre quotidien, l’immobilier peut prendre différentes formes. S’il est possible de tirer des revenus de sa résidence principale, il est parfois plus pertinent d’investir dans un bien locatif distinct. De plus, selon les profils, il n’est pas toujours opportun d’investir dans sa résidence principale : un investissement locatif peut alors être privilégié, l’investisseur continuant de louer sa résidence principale.

Il existe une grande variété d’opportunités d’investissements locatifs : on vous aide à y voir plus clair !

Est-ce que je peux louer ma résidence principale ?

Si vous n’envisagez pas de faire un investissement immobilier dans un tout premier temps, il est parfaitement envisageable de tirer des revenus de votre résidence principale. Pour cela, il vous suffit de remplir les trois conditions suivantes :

• Lorsque vous mettez en location votre résidence principale, le logement loué doit être à l'usage exclusif du locataire. Cela signifie que vous ne devez pas être présent pendant la durée de la location.

• Le locataire doit résider dans votre résidence principale pour une courte durée. Il peut ainsi s’agir d’une location à la journée, à la semaine ou au mois. En aucune manière, vous ne pouvez louer votre résidence principale à titre permanent. Dans cette hypothèse, vous occuperiez en effet un autre logement, et ce que vous désigneriez comme résidence principale serait, en fait, une résidence secondaire.

• Le locataire qui occupe votre résidence principale ne doit pas en faire son domicile. Autrement dit, vous ne pouvez louer qu’à une clientèle de passage, comme des touristes ou une clientèle d’affaires venue assister à un congrès.

Que faut-il savoir avant de mettre en location sa résidence principale ?

Au-delà de ces trois conditions générales, vous devez prêter attention aux points suivants si vous envisagez de mettre en location tout ou partie de votre résidence principale :

• Vérifiez la durée de location. En règle générale, une location saisonnière ne peut excéder une durée de 90 jours. C’est la loi Hoguet n° 70-9 du 2 février 1970 qui fixe cette limite. Certaines communes imposent, par ailleurs, une durée totale de location du logement (ou d'une partie de celui-ci). Cette limite est fixée à 120 jours par année civile (c’est-à-dire du 1^er janvier au 31 décembre) ; les communes concernées sont celles situées dans des zones de forte tension immobilière. On considère que la location saisonnière ne doit pas priver les habitants locaux d’un accès au logement, raison pour laquelle son exercice est limité. Dans ces communes, la durée totale de 120 jours ne peut être dépassée que dans des cas exceptionnels (pour raison de santé et en cas de force majeure). Il est également nécessaire de solliciter auprès de la mairie un numéro d’immatriculation ou d’enregistrement.

• Remplissez vos obligations déclaratives. Vous devez payer des impôts sur la location de votre résidence principale au-delà d’un certain montant. Pour savoir que mettre dans la déclaration de revenus pour une location saisonnière, retrouvez notre article dédié.

• Assurez-vous de bien respecter les règles inhérentes au prêt à taux zéro (PTZ). Le dispositif PTZ a été conçu pour faciliter l’accession à la propriété. Il n’est donc, en principe, pas compatible avec la location. Il est néanmoins possible de mettre en location un logement acheté avec un PTZ sous réserve de se trouver dans une situation particulière et de respecter des règles spécifiques de mise en location. Par exemple, pour un prêt obtenu depuis 2016, vous pouvez louer votre logement acquis avec un PTZ, notamment si vous divorcez ou mettez fin à votre pacte civil de solidarité (Pacs). Vous devez également respecter certaines conditions en termes de durée de location, d’affectation du logement, de plafonds de loyer et de ressources du locataire. Autant de contraintes qui peuvent rendre assez complexe la location d’un bien acquis avec un PTZ.

• Pensez à informer votre propriétaire si vous êtes locataire de votre résidence principale. La sous-location est en effet possible uniquement si vous obtenez l'autorisation écrite de votre propriétaire. En cas de non-respect de cette règle, votre propriétaire peut résilier le bail initial, ainsi que celui du sous-locataire. De plus, sachez que vous ne pouvez pas facturer à votre sous-locataire un loyer supérieur à celui que vous payez.

• Informez le syndic de copropriété si le logement fait partie d'une copropriété. Vous devez notamment vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d'habitation contraire à toute activité professionnelle. Ce type de clause – appelé clause d’habitation bourgeoise – exclut la location en meublé touristique.

Est-ce toujours intéressant d’investir dans sa résidence principale ?

Faire l’acquisition de votre résidence principale pour l’habiter la majeure partie de l’année et la louer pendant les périodes où vous ne l’occupez pas peut sembler un bon compromis. Vous disposez d’un bien que vous pouvez utiliser, tout en le rentabilisant. Pour autant, la pertinence de ce choix doit être relativisée pour les raisons suivantes :

• Une telle acquisition mobilise souvent des ressources financières plus importantes que pour un achat locatif, vous privant d’une partie de votre épargne ou de votre capacité d’emprunt en cas de besoin urgent de liquidités.

• La plus-value à la revente n’est pas garantie, tandis que les petites surfaces – souvent favorisées pour l’immobilier locatif – tendent à se valoriser plus rapidement dans certaines localités, notamment dans les villes étudiantes et les communes les plus attractives. Autrement dit, la perspective de plus-value peut être plus importante pour une surface locative que pour la résidence principale, qui est choisie selon d’autres critères.

• Vous bénéficiez d’avantages fiscaux supplémentaires grâce à l’immobilier locatif, tandis que le seul avantage dont bénéficie la résidence principale est l’exonération de taxe sur la plus-value immobilière.

Il convient donc d’envisager l’hypothèse de la location de la résidence principale couplée à l’investissement immobilier. Si devenir propriétaire de sa résidence principale est un rêve pour de nombreux Français, cela peut vous priver d’investir et de générer des revenus complémentaires. Vous pouvez donc louer votre habitation principale et réaliser un ou plusieurs investissements immobiliers en parallèle.

Comment choisir son investissement immobilier ?

Voici les principales questions auxquelles vous devez répondre pour choisir votre investissement immobilier :

• Où investir en premier dans l’immobilier ? Les cibles prioritaires en matière d’investissement locatif sont les petites surfaces situées dans les emplacements les plus recherchés (grandes agglomérations, villes étudiantes, stations touristiques…). Toutefois, il faut savoir que les localités les plus prisées n’offrent pas toujours la rentabilité locative la plus élevée. Le rendement locatif dépend en effet de deux facteurs qui se combinent : le prix de l’immobilier local et le niveau des loyers. Dans les villes les plus chères, les prix élevés apportent de la valeur patrimoniale à votre investissement, mais peuvent venir dégrader votre rentabilité. Inversement, une ville moyenne en fort développement peut vous permettre de faire décoller le rendement de votre investissement en bénéficiant de prix immobiliers encore accessibles et de loyers en augmentation. Il vous revient donc d’arbitrer entre rendement et sécurité ; un choix à effectuer en fonction de votre profil d’investisseur. Quoiqu’il en soit, privilégiez certains critères essentiels aux yeux des locataires, tels que la proximité des lignes de transport en commun, des commerces et services, et des espaces verts.

• Préférez-vous investir dans un bien immobilier neuf ou ancien ? Un bien immobilier neuf est un bien qui n’a pas encore fait l’objet d’une transaction et qui a été achevé depuis moins de cinq ans. Ce type de bien est particulièrement recherché des locataires, car il propose le plus souvent un plan fonctionnel, un extérieur (balcon, terrasse ou jardin privatif), ainsi que des prestations modernes. L’immobilier neuf se caractérise notamment par un haut niveau de confort thermique et acoustique. Un bien neuf est donc susceptible de se louer plus rapidement et avec un turn-over de locataires moins élevé. Parallèlement, le propriétaire bailleur peut espérer limiter les dépenses exceptionnelles liées aux travaux dans le logement ou les parties communes. De son côté, l’immobilier ancien peut comporter des atouts spécifiques : un emplacement très central, le charme des vieilles pierres, un prix attractif permettant d’améliorer le rendement locatif, d’importants travaux à réaliser – permettant de défiscaliser dans le cadre du déficit foncier –, mais il ne faut pas non plus négliger certaines contraintes. Le budget travaux peut ainsi être plus élevé que ce que vous ne l’imaginiez (découverte d’infiltrations, effondrement dû à la suppression de cloisons devenues porteuses au fil du temps…). Les charges et la facture d’énergie peuvent aussi être plus salées que dans le neuf, décourageant les potentiels locataires. Sans oublier que les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que dans l’immobilier neuf. Comptez ainsi 7 % à 8 % du prix d’acquisition dans l’ancien, contre 2 % à 3 % dans le neuf.

• Poursuivez-vous un objectif de rendement locatif, de plus-value, ou les deux ? Si vous privilégiez le rendement locatif, vous pouvez avoir intérêt à privilégier les emplacements avec des prix bas et des loyers élevés. Si vous visez avant tout la plus-value à la revente, vous aurez tendance à vous tourner vers des zones à fort potentiel, comme le Grand Paris. Or, ces emplacements peuvent être déjà bien valorisés malgré un fort potentiel. Vous l’aurez compris, en fonction de vos priorités, le choix de la ville ou du quartier ne sera pas forcément le même.

Au cours de votre réflexion, vous pouvez également passer en revue bien d’autres questions : préférez-vous investir dans une petite ou une grande surface (selon votre budget et votre exigence de stabilité du locataire) ? Allez-vous réaliser un investissement locatif en direct ou investir dans une résidence services ? L’idée est-elle d’acheter un bien immobilier ou des parts d’une société de gestion (pierre-papier) ? Êtes-vous plus à l’aise avec la perspective d’acheter seul ou à plusieurs ? Allez-vous gérer votre bien immobilier seul ou confier la gestion locative de votre appartement neuf à un professionnel (agence immobilière ou prestataire spécialisé) ? Autant de questions auxquelles vous allez devoir trouver des réponses.

Vous n’avez pas toutes les clés ? Vous avez besoin d’un guide pour vous accompagner ? Nous sommes à vos côtés et vous livrons tous les ingrédients d’un premier achat réussi dans notre FAQ de l’immobilier.