Comment défiscaliser en LMNP ?

Parmi les différents dispositifs fiscaux qui ont été créés au fil du temps par le législateur, la location meublée offre son lot d’avantages. Alors, comment défiscaliser en LMNP ? Que faut-il savoir concernant l’imposition d’une location meublée non professionnelle ?

Quelle imposition pour une LMNP ?

Les revenus liés à une activité LMNP sont toujours imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers, comme c’est le cas pour une location classique.

Au sein de la catégorie des BIC, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime forfaitaire (ou micro-BIC) ou le régime réel :

• Le régime forfaitaire permet de ne payer l’impôt que sur la moitié des revenus locatifs. Dans le cadre du micro-BIC, un abattement de 50 % est en effet appliqué automatiquement par l’administration fiscale. Ce régime est très avantageux si vous avez de faibles charges.

• En revanche, dès que vos charges dépassent la moitié de vos revenus locatifs, vous avez plutôt intérêt à choisir le régime réel. Ce régime permet en effet de déduire un nombre important de charges, dont les intérêts d’emprunt et les frais de dossier, les frais d’agence et de notaire, ou encore les travaux réalisés et l’amortissement du bien. Sans prétendre à l’exhaustivité, il est également possible de déduire les primes d’assurance telles que l’assurance du bien en tant que propriétaire non-occupant ou l’assurance pour loyers impayés. Les charges ou frais fixes tels que l’électricité, l’eau, le téléphone et Internet, et les charges de copropriété (à l’exception des charges pour travaux) font également partie de la liste des charges déductibles en régime réel.

Pour être éligibles au dispositif, les dépenses doivent être effectuées dans l’intérêt de l’exploitation du bien. Pour prévenir d’éventuelles demandes de précisions de la part du fisc, vous devez conserver toutes vos factures. Ces factures doivent être datées d’une date postérieure à la date de début de l’exploitation de la location meublée. Si vos charges sont supérieures aux loyers perçus, vous constatez un déficit : celui-ci peut être reporté, sous certaines conditions, sur le revenu global du foyer fiscal.

Quel taux d'imposition pour une location meublée ?

Les revenus tirés de la location meublée sont calculés :

• Sur 50 % de vos revenus bruts (ou 29 % dans le cas d’un meublé de tourisme) dans le cadre du régime micro-BIC. L’abattement forfaitaire est en effet de 50 % en cas de location meublée classique et de 71 % en cas de location meublée saisonnière.
• Sur vos revenus locatifs après déduction des charges dans le cadre du régime réel.

Le taux d’imposition qui s’applique sur le revenu imposable dépend de votre tranche d’imposition. Le taux de l’impôt sur le revenu peut ainsi être de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %.

Voici un exemple de calcul de l’imposition d’une location meublée classique au régime micro-BIC :

• Soit un appartement meublé générant des revenus locatifs annuels de 10 000 €.
• On applique l’abattement forfaitaire. La part des revenus imposée est donc de : 50 % x 10 000 € = 5 000 €.
• Le contribuable est imposé avec une tranche d’imposition de 30 %. Il va donc payer des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (soit 5 000 € x 17,2 % = 860 €) et un impôt sur le revenu au taux de 30 % (soit 5 000 € x 30 % = 1 500 €).
• L’imposition totale, dans cet exemple, est de : 860 € + 1 500 € = 2 360 €.

Voici un exemple de calcul de l’imposition d’une location meublée classique au régime réel :

• Soit un appartement meublé générant des revenus locatifs annuels de 10 000 €.
• Les charges pour cet appartement s’élèvent à 8 000 € par an.
• Le montant des loyers imposés est de : 10 000 € - 8 000 € = 2 000 €.
• Si le contribuable est imposé à la tranche de 30 %, le montant des impôts à payer est de : 17,2 % x 2 000 € = 344 € au titre des prélèvements sociaux, et de : 30 % x 2 000 € = 600 € au titre de l’impôt sur le revenu.
• L’imposition totale, dans cet exemple, est de : 344 € + 600 € = 944 €.

Ces deux exemples montrent bien que le régime réel est plus intéressant lorsque les charges liées à l’activité de location meublée sont élevées. L’économie d’impôt, en cas d’option pour le régime réel, est ainsi de : 2 360 € - 944 € = 1 416 €.

Comment tenir une comptabilité en LMNP ?

Il est très important de tenir une comptabilité dans le cadre de la LMNP, notamment si vous avez choisi le régime réel. La déclaration en LMNP réel nécessite en effet la télédéclaration d’une liasse fiscale constituée de plusieurs formulaires :

• Déclaration de résultat (formulaire Cerfa n° 2031)
• Bilan simplifié (formulaire Cerfa n° 2033-A)
• Compte de résultat simplifié (formulaire Cerfa n° 2033-B)
• Immobilisations et amortissements (formulaire Cerfa n° 2033-C)
• Provisions et crédits d’impôts (formulaire Cerfa n° 2033-D)
• Valeur ajoutée produite (formulaire Cerfa n° 2033-E)
• Composition du capital social (formulaire Cerfa n° 2033-F)
• Filiales et participations (formulaire Cerfa n° 2033-G)
• Montant des crédits d’impôts éventuels (formulaire Cerfa n° 2069-RCI)

Vous pouvez vous faire aider par un comptable professionnel et déduire les frais de comptabilité correspondants de vos loyers si vous avez choisi le régime réel. Si vous adhérez à un centre de gestion agréé (CGA), les deux tiers de vos frais de comptabilité vous seront restitués sous forme de réduction d’impôt, ce qui représente un avantage fiscal non négligeable.

Quel avenir pour le dispositif LMNP ?

L’évolution du LMNP a été abordée dans le cadre du rapport CAP2022. Remis en 2018 dans le cadre du programme Action Publique 2022 lancé par le Premier ministre le 13 octobre 2017, ce rapport s’intéresse notamment aux régimes d’exception comme le LMNP et la loi Pinel. Les auteurs du rapport évoquent la mise en place d’un régime de droit commun unique, qui viserait à favoriser une augmentation plus drastique de l’offre. Dans cette hypothèse, le loueur en meublé pourrait toujours déduire de ses revenus les charges de copropriété et les amortissements, mais les déficits fonciers ne pourraient plus être imputés sur les autres revenus. Toutefois, une telle piste n’a pas été retenue par le gouvernement, et le dispositif fiscal du LMNP reste plus que jamais d’actualité.

Au-delà de la fiscalité, il faut savoir que le cadre juridique du statut LMNP est aussi très avantageux. Il offre une très grande souplesse dans les conditions de location, comme la durée du bail, le montant du dépôt de garantie ou la durée du préavis.

Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter notre Guide immobilier et trouvez toutes les réponses aux questions que vous vous posez sur l’immobilier neuf ou ancien, l’investissement locatif ou encore la fiscalité de l’immobilier. Découvrez également tous nos appartements neufs LMNP.