LMNP : Louer un bien sur Airbnb

Le dispositif du loueur en meublé non professionnel permet à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux lorsqu’il propose à la location un bien meublé. Vous proposez votre bien sur une plateforme de type Airbnb et vous vous demandez comment déclarer vos revenus LMNP ? On vous explique.

Quels changements prévus en 2024 pour le LMNP en Airbnb ?

La loi de finances pour 2024 modifie le régime fiscal applicable aux locations de type Airbnb. Pour les revenus locatifs générés en 2023, les contribuables auront la possibilité d’opter entre deux régimes fiscaux différents : soit ils souhaitent conserver le régime fiscal antérieur, soit ils optent pour le nouveau régime fiscal.

Un amendement a en effet été conservé par erreur par le gouvernement au moment du vote de la loi de finances au Parlement. Cet « oubli » ayant créé la confusion, le gouvernement a ensuite précisé, en février 2024, les règles applicables aux locations Airbnb.

Option 1 : conserver le régime fiscal antérieur

Pour les revenus Airbnb perçus en 2023, il sera possible de bénéficier, comme avant, d’un taux d’abattement de :       

• 50% si les revenus locatifs n’ont pas dépassé 77 700 € pour les meublés non classés
• 71% si les revenus de 2023 n’ont pas excédé 188 700 € pour les meublés classés (ou meublés touristiques). 

Option 2 : opter pour le nouveau régime fiscal

Le nouveau régime fiscal proposé consiste en une réduction drastique des seuils de chiffre d’affaires et des abattements forfaitaires applicables aux locations Airbnb :

Malgré ce resserrement marqué des conditions de la fiscalité Airbnb, ce nouveau régime fiscal ne comporte pas que des inconvénients pour les propriétaires. « Il faut distinguer plusieurs situations, car les stratégies ne sont pas les mêmes selon vos revenus, votre fiscalité actuelle et le montant de vos charges », analyse ainsi le site Corrige ton impôt. Une analyse au cas par cas s’impose donc.

Quels logements peuvent être proposés sur Airbnb ?

Airbnb est une plateforme collaborative qui met en relation des particuliers pour la location de logements pendant des durées variables, d’une nuitée à plusieurs mois.

Quatre types de logement peuvent être proposés sur Airbnb :

• Des logements entiers 
• Des chambres privées 
• Des chambres d’hôtel  
• Des chambres partagées.

Quelle est la différence entre une location Airbnb et une résidence de tourisme ?

Les locations Airbnb ne sont pas gérées par des exploitants professionnels. Si des services (ménage après le départ…) peuvent être offerts ponctuellement dans le cas des locations Airbnb, l’offre de services est ainsi nettement plus réduite qu’en résidence de tourisme.

Autre particularité, des restrictions peuvent être apportées aux locations Airbnb par des arrêtés municipaux (par exemple, interdiction de louer plus de 120 jours par an à Paris). L’objectif des communes est d’éviter que le développement de l’offre de logements de type Airbnb ne se fasse au détriment de l’offre locative classique. Certains propriétaires préfèrent en effet louer leur logement sur la plateforme plutôt que de signer un bail classique car ils sont à la recherche d’un rendement locatif plus élevé.

Quelles sont les démarches à réaliser par le propriétaire en cas de location Airbnb ?

Le propriétaire doit effectuer deux types de démarche : la déclaration en mairie au moment de la mise en location et les déclarations fiscales au fil de l’eau.

Les obligations au moment de la mise en location

Les exigences en matière de déclaration d’un logement Airbnb ne sont pas les mêmes selon le type de logement :

• S’il s’agit de votre résidence principale, vous n’avez pas à déclarer votre location si vous la proposez pour une durée inférieure à quatre mois par an. Comme évoqué un peu plus haut, il peut toutefois exister des obligations spécifiques dans certaines communes 
• S’il s’agit de votre résidence secondaire, vous devez envoyer une simple déclaration à votre municipalité. Vous pouvez prendre contact avec votre mairie pour savoir si des obligations spécifiques existent. Bon à savoir, si vous louez une simple chambre dans votre résidence principale, vous n’avez pas besoin de déclarer votre logement à la municipalité. De plus, il n’y a pas de limite de durée de location.

Les obligations fiscales

Les obligations déclaratives que nous venons d’évoquer concernent les formalités au moment de la mise en location mais qu’en est-il des obligations fiscales, une fois que le propriétaire commence à percevoir ses premiers revenus locatifs ? 

Sachez que les revenus tirés d’une location de type Airbnb sont exonérés d’impôt sur le revenu dès lors qu’ils n’excèdent pas 760 € pour la résidence principale. Au-delà de ce seuil, les revenus LMNP issus d’une location Airbnb sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre deux régimes :

• D’une part, le micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement de 50 % pour un meublé saisonnier classique (71 % pour une location saisonnière classée ou chambre d’hôtes). Ce régime est plus avantageux pour vous si vous estimez que le montant total de vos charges est inférieur au montant de l’abattement fiscal. L’abattement de 50 % sur les loyers est au minimum de 305 €, qu’il s’agisse de votre résidence principal ou non. Cet avantage est cumulable avec l’exonération partielle portant sur la résidence principale
• D’autre part, le régime réel. Dans ce cas, vous déduisez de vos revenus locatifs l’ensemble de vos charges.

Parallèlement, vous devez également payer la taxe d’habitation et/ou la taxe foncière. En revanche, les locations Airbnb ne sont pas soumises à la TVA si vous n’incluez pas de services supplémentaires.

La taxe de séjour est directement acquittée par les voyageurs dans certaines agglomérations (Ajaccio, Annecy, Antibes, Avignon, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Chamonix, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Malo, Strasbourg ou Toulouse). Les municipalités déterminent un taux compris entre 1 et 5 % du prix de la nuit par personne. Ce prélèvement étant compris dans les frais de service, vous n’avez donc aucune démarche spécifique à effectuer en tant que propriétaire.

Exemple concret de déclaration Airbnb

Vous vous demandez quel régime fiscal choisir pour votre location Airbnb ? Voici un exemple concret qui vous permettra de mieux comprendre les tenants et aboutissants de chaque option fiscale :

• Vous avez loué votre appartement à la mer sur Airbnb et facturé à vos locataires un montant total de 10 000 € (9 000 € de loyers et 1 000 € de ménage) en 2022. Par souci de simplification, la commission prélevée par Airbnb (3 % du montant total des réservations) est la seule charge constatée. Vos charges s’élèvent donc à 3 % x 10 000 € = 300 €
• Vous déclarez à l’administration fiscale vos revenus locatifs bruts, soit 10 000 €.

Voici le montant de l’imposition en fonction du régime choisi :

• Au régime micro-BIC. Après abattement de 50 %, l’assiette de l’imposition est de 5 000 €. Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, vous serez imposé au taux de 30 % au titre de l’impôt sur le revenu, puis 17,2 % au titre des prélèvements sociaux soit : (30 % + 17,2 %) x 5 000 € = 2 360 €  
• Au régime réel. Vous déclarez la différence entre vos revenus bruts et vos charges réelles, soit : 10 000 € - 300 € = 9 700 €. Le montant de l’imposition est de : (30 % + 17,2 %) x 9 700 € = 4 578 €.

Dans cet exemple, on voit qu’il est plus intéressant de choisir le régime micro-BIC car la fiscalité du propriétaire est moins élevée.

Je loue sur Airbnb, comment savoir quel montant déclarer ?

Afin de vous aider dans la déclaration de vos revenus, Airbnb vous adresse chaque année, au mois de janvier, un e-mail dans lequel vous retrouverez le détail de vos obligations déclaratives ainsi qu’un lien vous permettant d’accéder facilement à l’ensemble de vos revenus bruts sur Airbnb.

C’est bien le montant total brut des transactions – incluant la rémunération de la plateforme due par le vendeur – que vous devez reporter sur votre déclaration de revenus. Si vous louez votre logement sur Airbnb, le montant brut comprend le prix de la location, y compris les frais de ménage et frais de service de la plateforme. Si vous proposez une Expérience, le montant brut inclut le prix de l’Expérience et les frais de service de la plateforme. 

La plateforme transmet automatiquement vos informations à l’administration fiscale, ce qui ne vous dispense pas de réaliser vos obligations fiscales annuelles.

Pour approfondir votre connaissance du fonctionnement de la location meublée, découvrez notre article consacré aux avantages LMNP.