Fin du Censi-Bouvard : quelles sont les alternatives en 2023 ?

Les règles fiscales évoluent chaque année avec l’adoption d’une nouvelle loi de finances par le Parlement. Après avoir obtenu un sursis jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard a été définitivement abandonné. Heureusement, il reste des alternatives tout aussi intéressantes comme l’investissement Pinel ou le dispositif du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Quels sont les grands principes du dispositif Censi-Bouvard ?

La réduction d’impôt Censi-Bouvard est égale à 11% HT du prix d’acquisition ou de revient sur 9 ans. L’avantage fiscal est limité à 300 000 euros d’investissement par an. Le bien acquis doit être neuf. Pour les logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation, l’assiette est calculée en tenant compte du prix d’acquisition, auquel on ajoute le montant des travaux.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Censi-Bouvard, le logement doit être affecté à une utilisation particulière, dont la liste est définie par la législation fiscale. Il peut notamment s’agir d’un investissement en résidence services.

Un avantage fiscal qui a pris fin le 31 décembre 2022

L’Inspection générale des finances (IGF) a publié un rapport d’évaluation du dispositif Censi-Bouvard en juin 2022. Plusieurs défauts sont pointés dans ce document.

L’IGF met notamment en avant le périmètre inadapté du dispositif : « La réduction d’impôt est encore applicable à des établissements dont le fonctionnement est incompatible avec le régime de copropriété (résidences autonomie) ou dont les pouvoirs publics ne souhaitent plus encourager la création (Ehpad). » Pour autant, il convient de rappeler que ce dispositif a permis de soutenir le développement des résidences services, répondant ainsi aux besoins de logement importants des étudiants et des seniors.

L’IGF évoque également les risques inhérents à ce type d’investissement. Il est toutefois possible de limiter ces risques en choisissant un exploitant professionnel disposant d’un historique important, réputé pour son sérieux et capable d’assurer la pérennité de l’exploitation de la résidence dans laquelle se situe le logement neuf acquis.

Enfin, les inspecteurs s’attardent sur le caractère redondant du dispositif avec les avantages du LMNP : « La réduction d’impôt Censi-Bouvard ne semble pas nécessaire puisque l’investissement des particuliers bénéficie déjà du régime favorable de la location meublée non professionnelle (LMNP). » Il est vrai que le dispositif LMNP, particulièrement attractif, est toujours en vigueur et permet aux investisseurs locatifs de bénéficier d’avantages importants.

Quelles alternatives au Censi-Bouvard ?

Autant de raisons qui ont conduit le législateur à mettre un terme au Censi-Bouvard au 31 décembre 2022. Fort heureusement, il existe de nombreuses alternatives tout aussi intéressantes. L’investissement en résidence services est également compatible avec la loi Pinel, mais aussi avec les avantages du LMNP. Vous vous demandez quel dispositif fiscal choisir ? On vous en dit plus sur ces deux dispositifs dans les lignes qui suivent.

L’investissement loi Pinel

Le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement mis en location, sous conditions.

En métropole, cet avantage fiscal s’élève à :

• 10,5% (6 ans de location), 15% (9 ans de location) et 17,5% (12 ans de location) pour les logements acquis en 2023.
• 9% (6 ans de location), 12% (9 ans de location) et 14% (12 ans de location) pour les logements acquis en 2024.

Plusieurs conditions doivent être réunies afin de bénéficier de la loi Pinel. Ainsi, le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif. La réduction d’impôt est attribuée dans la limite d’un plafond de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable et de 300 000 euros au total. Le loyer demandé au locataire est plafonné et les ressources du locataire doivent être inférieures à certains seuils. De plus, le logement neuf acquis doit respecter un niveau global de performance énergétique minimal. Le logement doit impérativement se situer dans une zone tendue, c’est-à-dire dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande. Enfin, l’investisseur doit prendre un engagement de location d’une durée minimale de 6 ans.

Attention, le dispositif Pinel évolue en 2023 avec le Pinel Plus. Ce nouveau dispositif permet de profiter d’une réduction d’impôt plus intéressante à condition d’investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou de faire l’acquisition d’un logement respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.

L’investissement LMNP

Le LMNP permet de rendre une majeure partie (ou la totalité) des revenus locatifs non imposables, grâce à l’amortissement et à la déduction des charges. Si vous choisissez une location meublée en résidence de services, vous signerez un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. Vous combinez donc les atouts du LMNP avec les loyers sécurisés permis par le bail commercial.

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