L’essentiel pour acheter en indivision sans se tromper

L’indivision est une des possibilités qui s’offrent à vous si vous envisagez d’acheter un bien immobilier à plusieurs. En quoi consiste cette manière d’acquérir la propriété d’un bien ? Quel est le fonctionnement de l’indivision ? Quels sont les avantages et inconvénients de ce mode d’achat ?

Qu'est-ce qu'un achat en indivision ?

Le régime de l’indivision est une situation juridique qui permet à deux – ou plusieurs – personnes de devenir propriétaires d'un bien immobilier en commun. Les membres de l’indivision sont appelés les indivisaires.

La mise en place d’une indivision emporte ainsi deux conséquences principales :

· D’une part, au moins deux personnes deviennent propriétaires ensemble d'un même bien.

· D’autre part, les coindivisaires disposent ensemble de la jouissance d'un même bien.

Chaque indivisaire devient propriétaire à hauteur de sa contribution réelle à l’achat. Par exemple, si un couple décide d’acheter en indivision à parts égales, chaque conjoint détiendra une quote-part de 50%. Le montant de chaque quote-part est appelé quotité d’acquisition. Cette quotité est déterminée en fonction des sommes que le coindivisaire a effectivement apportées à l’achat, que les montants soient issus d’un capital déjà constitué (épargne personnelle, revente d’un autre bien immobilier…) ou d’un emprunt immobilier (crédit immobilier classique, prêt à taux zéro…).

Il n’existe pas de règle fixe et immuable en ce qui concerne le niveau des quotités d’acquisition. 50/50, 70/30 voire quotités affichant un ou deux chiffres après la virgule : tout dépend des sommes en jeu. C’est le notaire qui se charge de calculer les quotités. Celles-ci sont ensuite indiquées dans l’acte authentique de vente.

Quel que soit le montant des quotités d’acquisition, il convient de rappeler que toute décision relative à la gestion de l’indivision doit être prise à l’unanimité. Une bonne entente entre les indivisaires est donc indispensable au bon fonctionnement de l’indivision. Or, l’indivision peut être :

· Une situation choisie, dans le but d’acquérir un bien immobilier à plusieurs. Un couple marié sous le régime de la séparation de biens peut souhaiter acquérir sa maison ou son appartement en indivision, chacun devenant propriétaire à due proportion de sa quote-part dans l’achat. L’indivision peut aussi être la solution privilégiée par un couple marié sous le régime de la communauté universelle : dans ce cas, chacun détiendra la même part dans l’indivision quelle que soit sa contribution financière. Enfin, l’indivision peut être la solution retenue par un couple pacsé ou vivant en concubinage. Chacun deviendra alors propriétaire à hauteur de son apport financier.

· Une situation subie. L’indivision peut ainsi s’imposer d’elle-même à la suite d’un décès, en attentant que la succession soit liquidée, ou lors d’un divorce.

Quel est l’avantage d'acheter en indivision ?

Quel que soit le contexte dans lequel l’indivision est mise en place, on remarque que cette manière d’acquérir la propriété s’adapte à de nombreuses situations de vie. Quels sont les avantages de l’indivision ? Pourquoi faire ce choix lorsqu’on décide de détenir ensemble un bien immobilier ?

L’indivision comporte plusieurs atouts :

· L’indivision est ouverte à tous. Couples mariés ou pacsés, concubins, amis, frères et sœurs, parents et enfants : le régime de l’indivision s’adapte à une grande diversité de profils d’acheteurs.

· L’indivision est simple à mettre en œuvre. Que cette situation soit choisie ou bien subie, ce sont les mêmes règles qui régissent l’indivision. C’est aussi la situation juridique qui s’applique par défaut. De plus, l’indivision n’entraîne ni formalités, ni frais supplémentaires.

· L’indivision est respectueuse des quotes-parts de chacun. Les couples mariés sous le régime de la communauté universelle continuent à tout partager à parts égales conformément à leur vœu initial. Quant aux autres, ils voient leur quote-part calculée en fonction de leur contribution financière respective, assurant ainsi un juste équilibre. Le mode de calcul des quotités d’acquisition détermine aussi la part de chacun dans le paiement des impôts et charges inhérents au bien détenu en indivision. L’indivision permet ainsi de réaliser un achat immobilier à plusieurs en mutualisant le risque financier.

Quels sont les inconvénients d’un achat en indivision ?

Cependant, le régime de l’indivision présente aussi quelques spécificités qu’il faut bien connaître et appréhender afin d’être certain de faire le bon choix :

· L’indivision obéit à des règles de fonctionnement bien spécifiques. Toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité : on dit que les indivisaires ont des droits sur l’ensemble du bien indivis. En cas de désaccord entre les coindivisaires, cette unanimité peut être difficile à obtenir.

· L’indivision implique une forme de solidarité financière. Chaque indivisaire est ainsi tenu de payer les dettes de l’indivision à due proportion de la quote-part qu’il possède. Impôts, travaux, charges de copropriété : toutes les dépenses inhérentes au bien indivis sont concernées. Pour permettre la gestion courante de l’indivision, il est possible d’ouvrir un compte bancaire indivis auprès d’une banque. Ce type de compte bancaire – également appelé compte bancaire en indivision – se distingue du compte joint. Pour ce compte collectif, l’ensemble des opérations requiert l’autorisation de tous les titulaires.

· L’indivision nécessite de tenir à jour une forme de comptabilité. « Quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l'indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires. », rappelle ainsi l’article 815-8 du Code civil.

· L’indivision est provisoire. « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. », indique l’article 815 du Code civil. Cela signifie qu’un des membres peut sortir de l’indivision s’il le souhaite. Les autres indivisaires ne peuvent s’y opposer, mais ils bénéficient d’un droit de préemption qui leur permet d’acquérir – s’ils le souhaitent – la quote-part qui est mise en vente.

· L’indivision n’est pas toujours volontaire. Cette situation peut, par exemple, s’imposer aux indivisaires dans le cadre d’une succession. Chaque héritier reçoit une part du bien immobilier transmis dans le cadre de l’indivision. Il convient de noter qu’en matière de succession, si un indivisaire vient à décéder à son tour, ses coindivisaires n’héritent pas de sa part. Si aucune disposition contraire n’a été décidée, la quote-part de chaque indivisaire revient à ses propres ayants-droits et non aux autres indivisaires.

Qu’est-ce que la convention d’indivision ?

Afin de régler les relations entre les indivisaires, il est aussi possible de signer une convention d’indivision. Ce type d’accord permet de graver dans le marbre les règles de fonctionnement de l’indivision. Elle peut notamment aborder les sujets liés à la répartition des frais ou à l’indemnité d’occupation dans l’hypothèse où un des indivisaires occuperait le bien indivis.

Attention, un certain formalisme est à respecter. La convention d’indivision doit ainsi être établie par écrit sous peine de nullité. De plus, elle doit lister précisément l’ensemble des biens indivis ainsi que les droits dont dispose chaque indivisaire. Cette convention doit être rédigée par un notaire avant d’être publiée au Service de publicité foncière (SPF). Des frais de publication sont donc à prévoir en plus de la rémunération du notaire.

Par ailleurs, la convention d’indivision n’est pas conclue pour une durée indéterminée. C’est pourquoi elle doit mentionner une date de fin (au maximum cinq ans après sa mise en place). Après l’expiration de la convention, les indivisaires peuvent se mettre d’accord pour la renouveler – une tacite reconduction est possible – ou opter pour un autre mode de fonctionnement s’ils le souhaitent. Pour en savoir plus sur les conventions relatives à l’exercice des droits indivis, vous pouvez vous reporter aux articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil.

Les indivisaires peuvent désigner un gérant pour l’indivision. Cette solution est notamment utilisée en cas de disparition d’un des membres de l’indivision. Comme les autres décisions, le vote de désignation du gérant doit être effectué à l’unanimité. Deux solutions sont envisageables afin d’acter le choix du gérant : soit les indivisaires le font figurer dans la convention d’indivision – si elle existe –, soit ils décident de mettre en place ce qu’on appelle un mandat de gestion. Là encore, il est important de respecter le formalisme imposé par les textes et la jurisprudence dans la mesure où le gérant engage sa responsabilité sur la gestion de l’indivision. Le gérant dispose des pleins pouvoirs au nom de l’indivision et a toute latitude pour agir au nom de cette dernière. Il peut notamment mettre en œuvre les travaux non nécessaires à la conservation du bien immobilier ou bien assurer la gestion quotidienne de l’appartement ou de la maison.

Comment faire pour acheter un bien en indivision ?

Vous vous demandez comment faire pour acheter un bien en indivision ? Sachez qu’il s’agit d’une opération très courante. Les conditions d’emprunt pour un achat en indivision sont similaires à celles qui s’appliquent pour une personne seule.

En outre, le mode de financement peut être différent d’un indivisaire à l’autre. Si vous achetez à deux en indivision, l’un peut par exemple contracter un emprunt immobilier pour financer sa part de l’indivision tandis que l’autre apporte ses économies. La souplesse de mise en place est un des grands points forts de l’indivision.

Bon à savoir, lorsqu’un emprunt commun est contracté, les indivisaires sont solidaires en ce qui concerne le remboursement du prêt.

Comment faire pour vendre un bien en indivision ?

Deux conditions doivent être réunies pour vendre un bien en indivision :

· L’acceptation des parties

· Le recours à un notaire.

En cas de vente d’un bien indivis, il est nécessaire de recueillir l’accord de l’ensemble des indivisaires. Il est toutefois possible de déroger à ce principe. Lorsque la vente est bloquée par un des indivisaires, il est ainsi envisageable de se tourner vers le tribunal de grande instance afin d’obtenir l’autorisation de vendre. La demande doit être déposée auprès du tribunal compétent par les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis et l’intervention d’un notaire est indispensable au bon déroulement de cette démarche.

Cette situation est prévue par l’article 815-5-1 du Code civil : « Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal. Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette aliénation s'effectue par licitation. » Pour mémoire, la licitation correspond à la vente aux enchères d'un bien indivis pour le compte des copropriétaires.

Quelle alternative à l’indivision ?

Vous êtes séduit par les avantages de l’indivision mais recherchez une alternative à ce mode d’achat ? Vous pouvez éventuellement opter pour la tontine. Souvent méconnu, ce type de montage est également appelé pacte tontinier ou clause d’accroissement. Il s’agit d’une convention qui est mise en place entre plusieurs personnes qui désirent acheter ensemble un bien immobilier. Cette convention offre une protection aux acheteurs, dans la mesure où la propriété est automatiquement transférée aux autres membres en cas de décès d’un des propriétaires. Lorsqu’il ne reste plus qu’un survivant, le dernier propriétaire encore en vie devient seul détenteur du bien immobilier comme s’il en avait fait l’acquisition en son nom unique dès le départ. La sortie de la tontine est également strictement encadrée : si un des acheteurs souhaite vendre, il doit recueillir l’accord unanime des autres membres et ne peut en aucun cas les contraindre à vendre.

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