Quand et comment faire un rachat de crédit immobilier ?

Que ce soit suite à un changement de situation personnelle ou une évolution des conditions de marché, le rachat de crédit immobilier peut s’avérer une solution gagnante. Attention toutefois à bien prendre en compte l’ensemble des paramètres et conséquences d’une telle opération. On vous aide à y voir plus clair.

Pour quelles raisons faire un rachat de crédit immobilier ?

Vous pouvez être amené à effectuer un rachat de crédit immobilier :

• Afin de profiter de conditions de marché plus attractives (notamment en période de baisse des taux). Si vous estimez que les taux d’intérêt ont baissé depuis que vous avez obtenu votre crédit immobilier, vous pouvez tenter de renégocier votre taux d’emprunt avec votre établissement prêteur ou bien faire jouer la concurrence. Vous allez alors rembourser votre prêt immobilier par anticipation auprès de la banque initiale et votre nouvelle banque va procéder à un rachat de crédit immobilier (à ne pas confondre avec le regroupement de crédit).
• Afin de dégager une trésorerie supplémentaire. En économisant sur le coût global de votre crédit immobilier grâce à un rachat de crédit immobilier, vous récupérez des marges de manœuvre financières sur votre budget quotidien. Vous pouvez alors consacrer davantage de ressources financières à vos dépenses courantes, vos loisirs…
• Afin de financer un nouveau projet. Si les économies générées par votre rachat de crédit immobilier peuvent être immédiatement réutilisées – par exemple, pour augmenter votre budget courses ou shopping –, elles peuvent également représenter une capacité d’épargne supplémentaire. Vous pouvez alors mettre de l’argent de côté chaque mois afin de financer un nouveau projet : une reconversion professionnelle, l’acquisition d’un nouveau véhicule, un voyage à l’étranger… Vous pouvez également faire deux emprunts.
• Afin d’éviter une situation de surendettement. Dans les situations les plus délicates, le rachat de crédit immobilier constitue la seule solution pour dégager un reste à vivre suffisant et permettre de relâcher la pression financière sur les ménages qui ont contracté plusieurs crédits – dont des crédits à la consommation ou des facilités de paiement – et ne parviennent plus à honorer leurs échéances.
• Afin de diminuer votre taux d’endettement. Si votre rachat de crédit immobilier vous permet d’abaisser le taux de votre emprunt immobilier, vous réduisez dans le même temps votre taux d’endettement global (c’est-à-dire la somme totale de vos emprunts rapportée à vos revenus). Cette opération peut être utile, notamment si vous envisagez de faire un investissement locatif nécessitant une capacité d’emprunt.
• Afin d’obtenir une meilleure visibilité sur vos finances en regroupant tous vos crédits. Il n’est pas toujours facile d’avoir une vision claire de tous ses engagements financiers lorsqu’on a souscrit plusieurs lignes de crédit pour des besoins différents (logement, auto, habillement, équipement domestique…). Le rachat de crédit immobilier peut alors s’inscrire dans le cadre d’une opération de regroupement de crédits. Le but est d’avoir une vision plus claire du montant à rembourser chaque mois.

Comment se passe un rachat de crédit immobilier ?

Vous pouvez effectuer votre demande directement auprès d’un établissement financier ou bien via un courtier en crédit immobilier.

Les étapes d’un rachat de crédit immobilier sont les suivantes :

• Vous sélectionnez l’organisme financier de votre choix. Il doit s’agir d’un organisme financier distinct de l’établissement prêteur initial. Vous pouvez vous tourner directement vers les banques ou faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce dernier vous aidera à faire le point sur votre situation, rassembler les pièces justificatives nécessaires et solliciter plusieurs établissements bancaires afin d’obtenir la proposition la plus attractive pour votre rachat de crédit immobilier. En contrepartie, il percevra une rémunération sous la forme d’une commission versée par la banque d’arrivée et/ou des honoraires qui vous seront facturés.
• Vous constituez votre dossier. Dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, plusieurs pièces justificatives sont à fournir : un justificatif d’identité (carte d’identité nationale, passeport…), un justificatif de situation familiale (livret de famille, contrat de mariage…), un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois (attestation de contrat EDF, facture d’énergie…), des éléments concernant votre situation professionnelle et vos revenus (dernier avis d’imposition, 3 derniers bulletins de salaire…) et des éléments relatifs à votre patrimoine (titre de propriété, estimation de votre bien immobilier…). N’oubliez pas de joindre le RIB du compte bancaire sur lequel seront prélevées les nouvelles mensualités. Une fois votre dossier constitué, celui-ci sera examiné par la banque et vous recevrez une proposition écrite.
• Vous vous assurez. En cas de rachat de crédit immobilier, votre crédit immobilier ne disparaît pas. Vous devez donc choisir une assurance emprunteur qui peut être l’assurance groupe de la banque d’arrivée ou bien une assurance externe que vous aurez choisi.
• Vous signez l’offre de rachat de crédit immobilier. Avant de signer, prenez le temps de bien vérifier le contenu de la proposition qui vous est faite. Le cas échéant, n’hésitez pas à faire appel à votre courtier pour vous aider à déchiffrer l’offre de prêt.
• Vous débloquez les fonds nécessaires au rachat de crédit immobilier.

Sachez que vous pouvez solliciter plusieurs fois un rachat de crédit immobilier si les conditions de marché évoluent. Vous n’êtes pas limité à une seule demande de rachat de crédit immobilier.

Quel est le coût d’un rachat de crédit immobilier ?

Plusieurs frais sont à prendre en compte en cas de rachat de crédit immobilier :

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA). L’établissement prêteur que vous quittez peut exiger de votre part le versement de pénalités liées au remboursement anticipé de votre prêt. Le montant de ces pénalités est encadré et ne peut dépasser le montant de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt et 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé. Bon à savoir, il est possible, au moment de la souscription du prêt, de négocier l’absence totale de pénalités ou un montant réduit, par exemple à 1% du capital restant dû.
• Le coût de la nouvelle assurance emprunteur. En fonction des garanties sélectionnées, il se peut que votre nouvelle assurance de prêt vous coûte plus cher que l’ancienne. Or, la cotisation d’assurance est payée mensuellement et vient s’ajouter à la mensualité de crédit : il est donc important de prendre en compte son montant dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier.
• Les frais de dossier de la banque. Lorsque vous arrivez dans une nouvelle banque, celle-ci doit rassembler et analyser un certain nombre d’informations à votre sujet. Afin de rémunérer cette prestation, elle peut vous facturer des frais de dossier qui peuvent être un montant forfaitaire ou une somme calculée en pourcentage du montant racheté. Cependant, si votre dossier est refusé et que le rachat de crédit immobilier n’a pas lieu, sachez que la banque ne peut vous facturer aucun frais pour l’étude de votre dossier.
• Les frais de garantie. Il peut notamment s’agir d’une caution ou d’une hypothèque sur le bien.
• Les éventuels honoraires du courtier. Comme pour la banque, ces honoraires peuvent être forfaitaires ou calculés en pourcentage du montant racheté. Si vous n’en étiez qu’au début du remboursement de votre prêt, les honoraires du courtier peuvent donc vous revenir assez cher s’il s’agit d’honoraires proportionnels. Afin de sélectionner un professionnel pour vous accompagner, pensez à vous renseigner sur son mode de rémunération.

Quels sont les inconvénients d’un rachat de crédit immobilier ?

Si un rachat de crédit immobilier peut comporter de nombreux avantages, cette démarche peut aussi avoir certains inconvénients dont il faut bien avoir conscience avant de se lancer :

• Les frais liés à cette démarche (qui rendent souvent un rachat de crédit immobilier moins intéressant lorsqu’il reste peu d’échéances à payer ou lorsqu’on envisage de déménager à court terme).
• La perte du bénéfice de l’assurance emprunteur du ou des prêts remboursés par anticipation. Avec le rachat de crédit immobilier, vous allez quitter une assurance pour une autre. Comparez attentivement les garanties entre l’une et l’autre assurance : il se peut que votre couverture évolue et ne soit plus adaptée à vos besoins.
• Un coût élevé, notamment si les taux d’intérêt remontent au moment de réaliser le rachat de crédit immobilier. Le rachat de crédit immobilier n’est pas intéressant en toutes circonstances : le différentiel de taux d’intérêt avant et après le rachat de crédit immobilier doit être suffisamment important pour que l’opération soit rentable financièrement.

Quels sont les critères à prendre en compte avant d’effectuer un rachat de crédit immobilier ?

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) liste 3 critères essentiels à prendre en compte afin de déterminer si oui ou non le rachat de crédit immobilier est une bonne idée :

• Vérifiez que la durée restante de remboursement du prêt est bien supérieure à la durée écoulée. Le rachat de crédit immobilier n’est véritablement attractif que s’il est effectué au cours des premières années. Si vous réalisez cette opération vers la fin de votre crédit, il y a de grands risques pour que le coût de la démarche (pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier…) soit supérieur aux économies engendrées par le rachat de crédit immobilier.
• Assurez-vous que le montant du capital restant dû soit suffisamment élevé. D’après l’ACPR, la différence entre le taux actuel et le nouveau taux doit être d’au moins 0,7 point ou 1 point. Par exemple, si vous avez souscrit un crédit à 2,5%, le rachat de crédit immobilier est intéressant si et seulement si le nouveau taux de crédit passe à 1,8% ou moins. Tout dépend naturellement de la situation générale sur le marché du crédit immobilier et de la grille de taux appliquée par la banque. Mettez toutes les chances de votre côté en présentant un dossier de qualité et tentez d’obtenir le meilleur taux de crédit immobilier.
• Faites le total du montant des frais accessoires à l’opération (frais de dossier, assurance emprunteur…). Tous ces frais s’empilent et peuvent représenter une somme conséquente. Elle doit bien entendu rester inférieure aux économies permises par le rachat de crédit immobilier.

Vous êtes à la recherche de votre financement immobilier ? Afin d’envisager toutes les hypothèses et de faire le choix le plus adapté, vous pouvez effectuer une simulation de prêt immobilier avec VINCI Immobilier. Découvrez également tout ce qu’il faut savoir sur le financement d’un achat immobilier neuf et l’achat-revente immobilier.