Ce qu’il faut savoir à propos de l’achat sur plan

Vous envisagez de réaliser un achat sur plan ? Également appelé « achat VEFA », ce mode d’achat permet de faire l’acquisition d’un logement neuf et de bénéficier de tout le confort et des garanties de l’immobilier neuf.

Acheter sur plan permet de concevoir son projet immobilier pas à pas et de bénéficier des avantages de l’immobilier neuf. Voici ce qu’il faut savoir à propos de l’achat sur plan.

Achat sur plan : définition

Lorsqu’on fait l’acquisition d’un appartement neuf ou d’une maison neuve, on parle d’achat sur plan (ou vente en l’état futur d’achèvement). Ces deux termes désignent une même réalité : il s’agit d’une opération réglementée par la loi, avec des mécanismes très protecteurs pour l’acheteur.

La vente en l’état futur d’achèvement se caractérise notamment par la signature d’un contrat de réservation qui lie le promoteur et l’acheteur, qui s’engage avant même que le bien ne soit construit. Ce contrat lui garantit l’achèvement de la construction du logement neuf y compris en cas de défaillance financière du constructeur.

Pourquoi acheter sur plan ?

Vous pouvez choisir d’acheter sur plan pour de nombreuses raisons :

• Pour sécuriser votre financement immobilier. L’une des caractéristiques de l’achat sur plan est la possibilité d’échelonner les paiements. Les fonds sont débloqués de manière progressive, au fur et à mesure de l’avancement de la construction. Autrement dit, vous devenez petit à petit propriétaire des parties réellement construites. Vous ne payez que les constructions existantes.
• Pour personnaliser votre logement. S’il est toujours possible de réaliser des travaux dans l’ancien, il n’est pas toujours envisageable de modifier totalement la configuration d’un bien immobilier du fait de certaines contraintes techniques. Inversement, un achat sur plan offre une grande latitude. Vous pouvez modifier l’emplacement de certaines cloisons, augmenter le nombre de prises électriques…
• Pour réaliser des économies. L’immobilier neuf fait l’objet de frais de notaire réduits. Un logement neuf est conçu selon les dernières normes techniques et environnementales. Il offre un grand confort thermique et permet des économies d’énergie. Les travaux, dans le logement comme dans les parties communes, ne sont pas à envisager avant plusieurs années voire dizaines d’années. Tous ces atouts sont sources d’économies pour l’acquéreur à court et moyen terme.
• Pour bénéficier des garanties du neuf. L’achat sur plan est encadré par les textes. L’acquéreur bénéficie de nombreuses garanties qui le protègent contre les vices de construction, les éventuelles anomalies de construction… L’achat sur plan est synonyme de sécurité.

Comment se passe un achat sur plan ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf sur plan, il est recommandé de suivre plusieurs étapes :

• La visite du site et de l’espace de vente. Le programme immobilier neuf est alors en cours de commercialisation. C’est le moment de vous familiariser avec le terrain à bâtir et son environnement (implantation des commerces et services, proximité des transports, etc).
• La signature du contrat de réservation. Il s’agit d’une étape importante lors d’un achat immobilier sur plan. Ce contrat reprend les engagements réciproques de l’acheteur et du promoteur, ainsi que les caractéristiques du logement et les délais d’exécution des travaux.

Bon à savoir : À la signature du contrat de réservation, vous versez un dépôt de garantie dont le montant est plafonné à 5 % du prix de vente (si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an) ou 2 % du prix de vente (si le contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans). Le prix de vente mentionné dans le contrat de réservation est le prix prévisionnel. L’avant-contrat doit en préciser les modalités de révision.

• La signature de l’acte de vente définitif. L’acte de vente d’un logement sur plan peut prendre deux formes différentes : le contrat de vente en l'état futur d'achèvement et le contrat de vente à terme.
• La livraison du logement. Au fur et à mesure de l’avancement du chantier, vous devenez progressivement propriétaire de votre bien immobilier. Mais vous n’en devenez réellement propriétaire qu’à la livraison, date à laquelle vous pouvez en prendre pleinement possession.
• La couverture par les différentes garanties du neuf. Les garanties de l’immobilier neuf vous couvrent sur le long terme, y compris après l’achèvement de l’immeuble.

Achat immobilier sur plan : le déblocage des fonds

L’échelonnement des paiements est calculé en fonction de l’avancement des travaux :

• 35 % du prix de vente maximum, lorsque les fondations sont achevées
• 70 % du prix de vente lorsque le logement est mis hors d'eau
• Jusqu’à 95 % du prix de vente à l'achèvement de l'immeuble.

Si vous effectuez votre achat à crédit, comme c’est généralement le cas, c’est le promoteur qui se charge de transmettre directement les appels de fonds à la banque prêteuse. À chaque étape de la construction, le promoteur débloque une nouvelle tranche.

Pendant la durée de la construction, le montant que le promoteur peut appeler est limité à 95 % du prix du bien. Les 5 % restants sont bloqués jusqu’à la remise des clés. Ils sont versés au promoteur si l’ensemble des réserves éventuelles a été levé.

Achat sur plan : quelles sont les possibilités de modification ?

Lors de l’achat, des plans d’architecte vous sont présentés. En tant qu’acquéreur, vous vous devez de prêter une attention particulière à ces plans car ils comportent un certain nombre d’indications telles que l’emplacement et la superficie des différentes pièces, l’emplacement des arrivées d’eau et des prises électriques… Les plans d’architecte vous donnent un aperçu de la configuration de votre futur bien immobilier neuf.

Vous avez la possibilité, sous réserve de la faisabilité des modifications demandées, de demander des changements. On parle alors de TMA pour « travaux modificatifs acquéreurs ». Ajout de prises électriques ou éthernet, déplacement ou suppression d’une cloison, modification d’un équipement : les TMA peuvent permettre de modifier l’agencement du logement neuf pour mieux correspondre aux attentes de l’acheteur.

À noter que le promoteur a la possibilité de refuser d’exécuter tout ou partie de ces travaux modificatifs, notamment s’il s’avère qu’ils ne sont pas faisables ou qu’ils mettent en danger la structure de l’immeuble.

Certains promoteurs vous proposent des outils adaptés (réalité virtuelle, visite logement 3D…) qui vous permettent de mieux visualiser à quoi ressemblera votre appartement sur plan.

Comment faire une vente sur plan ?

Une vente sur plan se déroule en suivant différentes étapes :

• Le choix du bien immobilier neuf. Après avoir déterminé vos critères de recherche (emplacement, proximité des commerces et services, superficie du bien, budget…), vous pouvez démarrer la recherche de votre programme immobilier neuf. Prenez le temps de bien prendre connaissance du quartier et de ses environs. Il est important de vous projeter avant de choisir votre bien immobilier neuf.
• La signature du contrat de réservation. Ce contrat, signé entre le vendeur et l’acheteur, fixe les conditions de vente. Il détermine également les caractéristiques du bien immobilier neuf faisant l’objet de l’acquisition, et rappelle l’ensemble des informations relatives aux parties au contrat (identification, coordonnées…).
• La recherche de financement immobilier. Après avoir signé le contrat de réservation, vous pouvez lancer la recherche de votre crédit immobilier (sauf, bien sûr, si vous achetez comptant). Prenez le temps de peaufiner votre dossier afin de mettre toutes les chances de votre côté en vue d’obtenir le meilleur taux de crédit immobilier.
• La signature du contrat de vente définitif. Le contrat de réservation précise la date de la signature chez le notaire. L’acte définitif précise notamment le délai de livraison et récapitule les informations sur le futur logement.
• Le déblocage progressif des fonds. Le prix de vente du bien immobilier neuf est débloqué en plusieurs fois, en fonction de l’état d’avancement du chantier.
• La livraison du logement et la remise des clés. Une fois la construction achevée, vous pouvez prendre pleinement possession de votre logement neuf. Différentes étapes clés, comme la visite de livraison, vous permettent de vérifier que le bien livré est conforme à ce qui était prévu dans les documents initiaux.
• L’activation des garanties du neuf en cas de besoin. Garantie biennale, garantie décennale : différentes garanties vous permettent de vivre dans votre bien immobilier – ou de le louer – en toute sérénité.