Loi Censi-Bouvard : dernières mises à jour

Vous envisagez d’investir dans une résidence services ? Bonne nouvelle, cela vous ouvre les portes de l’investissement Censi-Bouvard qui, sous conditions, vous permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages. Retrouvez les grands principes de la loi Censi-Bouvard.

Jusqu’à quand peut-on bénéficier de la loi Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard devait initialement prendre fin le 31 décembre 2018. Il a été prorogé à de nombreuses reprises et sa fin est programmée au 31 décembre 2022. Entre la recherche d’un appartement neuf et les différentes étapes de l’acquisition, plusieurs mois peuvent s’écouler. C’est donc maintenant qu’il faut démarrer votre projet ! Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter la liste de nos programmes immobiliers neufs éligibles.

Quels sont les logements éligibles à la loi Censi-Bouvard ?

La réduction d’impôt Censi-Bouvard est accordée :

• En cas d’acquisition d’un logement neuf ;
   
• En cas d’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement (Vefa) ;
   
• En cas d’acquisition d’un logement achevé depuis moins de quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation.

De plus, les logements éligibles à la loi Censi-Bouvard doivent avoir une destination particulière, puis l’investissement doit être réalisé dans une des structures suivantes :

• Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ;
   
• Une résidence avec services pour étudiants ;
   
• Un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées ;
   
• Un établissement délivrant des soins de longue durée – et comportant un hébergement – à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ;
   
• Un ensemble de logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.

Depuis 2017, les investissements en résidence de tourisme ne sont plus éligibles à la loi Censi-Bouvard.

Peut-on cumuler les avantages du dispositif Censi-Bouvard avec ceux de la location meublée ?

Le dispositif Censi-Bouvard en 2021 permet notamment d’investir dans une résidence de services (étudiants, seniors) ou un Ehpad.

Vous investissez donc dans le cadre de la location meublée. Or, ce type de location se caractérise par une grande facilité de gestion. Le bail de location meublée, plus court et assorti d’une durée de préavis de départ réduite, est considéré comme plus souple. Cette souplesse est renforcée par le fait que le gestionnaire, dans le cadre du bail commercial, prend à sa charge la recherche du locataire, l’ensemble des formalités locatives, les petites réparations locatives mais aussi l’encaissement des loyers et la gestion des impayés. Pour en savoir plus, téléchargez notre guide dédié aux résidences de services.

La location meublée possède aussi des avantages sur le plan fiscal et financier :

• Une location meublée se loue en moyenne plus cher qu’une location classique comparable, dans la mesure où elle propose des prestations supérieures et où les meublés sont généralement plus rares que les locations nues sur le marché locatif ;
   
• Un logement meublé est souvent considéré comme plus attractif par les locataires, ce qui permet de limiter le risque de vacance locative ;
   
• En matière de fiscalité, la location meublée se caractérise par la coexistence de deux régimes fiscaux très avantageux l’un et l’autre : le micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et le régime réel.

Pour rappel, l’investisseur possède le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dès lors que ses recettes locatives TTC ne dépassent pas 23 000 € sur l’année civile et représentent moins de la moitié des revenus totaux de son foyer fiscal. Au-delà de ces seuils, il devient ce qu’on appelle un loueur en meublé professionnel (LMP).

Peut-on cumuler les avantages du dispositif Censi-Bouvard avec les amortissements comptables ?

Oui, il est possible de cumuler l’amortissement avec le dispositif Censi-Bouvard mais pour un montant limité. Pendant la durée du dispositif de défiscalisation, seule la fraction du prix du bien qui dépasse le plafond de 300 000 € d’achat de la loi Censi-Bouvard peut être amortie. Si vous souhaitez amortir davantage, vous devez choisir le régime du LMNP avec amortissement.

Faut-il privilégier le LMNP Censi-Bouvard ou le LMNP avec amortissement ?

Il n’existe pas de réponse unique à cette question. Tout dépend, en réalité, de votre situation personnelle. On considère généralement que la loi Censi-Bouvard convient aux investisseurs qui souhaitent investir avec un budget limité au départ ou disposent d’une capacité d’emprunt réduite. La réduction d’impôt, immédiate et calculée sur le prix de revient des biens, permet en effet de récupérer des fonds rapidement. A contrario, le LMNP avec amortissement s’inscrit dans le temps long – l’amortissement du bien peut être étalé sur trente ou quarante ans – et correspond aux investisseurs qui n’ont pas un besoin immédiat de liquidités.

Quel est le montant de l’avantage fiscal Censi-Bouvard ?

La réduction d’impôt Censi-Bouvard est égale à 11% hors taxe du prix d’acquisition ou de revient sur neuf ans. Le plafond Censi-Bouvard est fixé à 300 000 € d’investissement par an. Pour les logements réhabilités, la réduction d’impôt est calculée sur le montant comprenant le prix d’acquisition et le montant des travaux.

Vous pouvez utiliser notre simulateur gratuit pour préparer votre projet d’investissement.

Quelle est la durée de l’engagement de location en Censi-Bouvard ?

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de louer le bien pendant une période de neuf ans en location meublée non professionnelle (LMNP). La mise en location doit intervenir dans un délai d’un mois à compter de l’achèvement du logement (ou de son acquisition, si elle intervient après).

Peut-on récupérer la TVA sur investissement Censi-Bouvard ?

Oui, il est possible de récupérer la TVA sur le logement neuf avec la loi Censi-Bouvard. Un logement neuf supporte en effet une TVA de 20%. Mais cette somme n’est pas perdue ! Il est possible de récupérer la TVA à condition de conserver le bien pendant au moins vingt ans. Pour bénéficier de cet avantage supplémentaire, n’omettez pas de vous inscrire auprès du centre des impôts dont dépend la commune de votre investissement. Vous devez ensuite déclarer votre activité de location meublée avec services para-hôteliers. Pour effectuer votre demande de remboursement de crédit de TVA, vous devez utiliser deux formulaires : l’imprimé 3310-CA3 et l’imprimé 3519.

Comment déclarer un investissement Censi-Bouvard ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Censi-Bouvard, vous devez fournir une déclaration 2042-C PRO. Il s’agit du formulaire consacré à la déclaration des revenus tirés de professions non salariées. Vous devez obligatoirement remplir le cadre « Identification des personnes exerçant une activité non salariée », puis renseigner le régime d’imposition choisi (régime micro-BIC ou régime réel).

Un marché secondaire mature en cas de revente

L’avantage d’investir en Censi-Bouvard, c’est aussi de pouvoir compter sur un marché secondaire qui a eu plusieurs années pour se constituer et se roder. Si vous avez un besoin urgent de fonds ou si vous ne souhaitez pas conserver votre investissement Censi-Bouvard arrivé à échéance, vous pouvez ainsi revendre votre bien facilement et rapidement.

Retrouvez tous les avantages de la loi Censi-Bouvard et, pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter notre page dédiée ou à prendre contact avec un conseiller VINCI Immobilier.